Was muss ich erfüllen, um eine Hypothek für den Erwerb meines Eigenheims zu erhalten?

Die zentralen Hürden der Kreditvergabe im Detail

Um eine Hypothek zu erhalten, musst du einen Parcours aus finanziellen Kennzahlen durchlaufen. Die Bank prüft dein Dossier anhand fixer Kriterien, die wenig Spielraum für Interpretation lassen. Hier erfährst du im Detail, welche Vorgaben Eigenheimfinanzierung du erfüllen musst.

Die erste Hürde: Eigenkapital und Belehnung

Die erste der zentralen Vorgaben Eigenheimfinanzierung betrifft dein Vermögen. Du kannst kein Haus kaufen, ohne eigenes Geld einzubringen. Grundsätzlich finanzieren Banken maximal 80 Prozent des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis oder Verkehrswert. Das bedeutet im Umkehrschluss: Du musst mindestens 20 Prozent Eigenkapital nachweisen.

Doch Vorsicht, die Vorgaben Eigenheimfinanzierung sind hier sehr spezifisch bezüglich der Herkunft des Geldes:

• Harte Eigenmittel: Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen "echtes" Geld sein, das nicht verpfändet ist. Dazu zählen Sparguthaben, Wertschriften, Erbvorbezüge oder Schenkungen. Diese 10 Prozent dürfen nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.
• Weiche Eigenmittel: Die restlichen 10 Prozent können aus der Verpfändung oder dem Vorbezug der Pensionskasse stammen.

Wer diese Vorgaben Eigenheimfinanzierung nicht erfüllt und beispielsweise nur 15 Prozent Eigenkapital hat, erhält in der Regel keine Hypothek – selbst wenn das Einkommen sehr hoch wäre. Die Belehnungsgrenze ist eine harte Linie im Sand.

Die zweite Hürde: Die finanzielle Tragbarkeit

Die meisten Träume platzen nicht am fehlenden Sparbuch, sondern an der Tragbarkeit. Diese gehört zu den strengsten Vorgaben Eigenheimfinanzierung. Die Bank prüft hierbei nicht deine aktuellen Ausgaben, sondern simuliert einen Stressfall für die Zukunft.

Auch wenn du heute eine Hypothek für unter 2 Prozent Zins bekommst, rechnen die Banken für die Vorgaben Eigenheimfinanzierung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent (manchmal 4.5 Prozent). Der Grund: Die Bank will sicherstellen, dass du das Haus nicht zwangsverkaufen musst, wenn die Zinsen historisch hoch steigen.

Die Rechnung der Vorgaben Eigenheimfinanzierung sieht so aus:

• Kalkulatorischer Zins: 5 % der gesamten Hypothekarsumme.
• Amortisation: Ca. 1 % der Hypothekarsumme (Rückzahlung der 2. Hypothek).
• Nebenkosten: Ca. 0.7 % bis 1 % des Verkehrswertes (für Unterhalt, Heizung, Wasser).

Die Summe dieser drei Kostenblöcke darf laut den gängigen Vorgaben Eigenheimfinanzierung nicht mehr als ein Drittel (33 %) deines Bruttohaushaltseinkommens ausmachen.

Beispiel: Für eine Hypothek von 800'000 Franken musst du kalkulatorische Kosten von rund 56'000 Franken pro Jahr decken können. Das erfordert nach den Vorgaben Eigenheimfinanzierung ein Jahreseinkommen von ca. 170'000 Franken.

Die dritte Hürde: Objektbewertung und Niederstwertprinzip

Ein oft unterschätzter Aspekt der Vorgaben Eigenheimfinanzierung ist der Wert der Immobilie selbst. Stell dir vor, du einigst dich mit dem Verkäufer auf einen Preis von 1.2 Millionen Franken. Die Bank schätzt den Wert der Immobilie aber nur auf 1.0 Millionen.

Was passiert nun? Es gilt das Niederstwertprinzip. Die Bank berechnet die maximale Belehnung (die 80 %) auf Basis der tieferen Schätzung, also der 1.0 Millionen.

Die Differenz von 200'000 Franken wird nicht finanziert. Du musst sie als zusätzliches Eigenkapital einschiessen. Die Vorgaben Eigenheimfinanzierung sind hier gnadenlos: Die Bank finanziert keine Liebhaberpreise, sondern nur den nachhaltigen Marktwert.

Die vierte Hürde: Amortisation und Rückzahlung

Zu den langfristigen Vorgaben Eigenheimfinanzierung gehört die Pflicht zur Schuldenreduktion. Die Hypothek wird meist in zwei Tranchen unterteilt:

• 1. Hypothek: Bis 65 % des Belehnungswertes. Diese muss nicht zwingend zurückgezahlt werden (obwohl es oft sinnvoll ist).
• 2. Hypothek: Der Teil zwischen 65 % und 80 % Belehnung.

Die Vorgaben Eigenheimfinanzierung verlangen zwingend, dass die 2. Hypothek innert 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters (je nachdem, was früher eintritt) vollständig zurückbezahlt wird. Diese Rate belastet dein monatliches Budget zusätzlich und ist ein fester Bestandteil der Tragbarkeitsrechnung.

Besonderheiten für Expats und Dokumentation

Für Zugezogene gelten je nach Status zusätzliche Vorgaben Eigenheimfinanzierung.

• Niederlassungsbewilligung C: Du wirst wie ein Schweizer Bürger behandelt.
• Aufenthaltsbewilligung B: EU/EFTA-Bürger können ihren Hauptwohnsitz meist problemlos kaufen. Bei Drittstaatangehörigen oder Ferienimmobilien greift oft die Lex Koller, die den Erwerb einschränkt.

Zudem verlangt die Bank zur Prüfung der Vorgaben Eigenheimfinanzierung ein lückenloses Dossier: Lohnausweise, Steuererklärung, Betreibungsauszug, PK-Ausweis und Objektdaten. Fehlende Unterlagen führen zur Ablehnung.

Fazit

Die Frage „Was muss ich erfüllen, um eine Hypothek zu erhalten?“ lässt sich auf eine Formel reduzieren: 20 Prozent Vermögen plus ein Einkommen, das auch bei 5 Prozent Zins noch Luft zum Atmen lässt. Die Vorgaben Eigenheimfinanzierung sind konservativ, aber sie schützen dich vor Überschuldung.

Lass dich nicht von den strengen Vorgaben Eigenheimfinanzierung entmutigen. Oft gibt es Spielräume, etwa durch Erbvorbezüge, Zusatzsicherheiten oder die Einberechnung von nachhaltigen Bonuszahlungen. Wichtig ist, dass du die Vorgaben Eigenheimfinanzierung kennst, bevor du dich in ein Objekt verliebst. Wer seine Hausaufgaben macht und die Vorgaben Eigenheimfinanzierung realistisch kalkuliert, tritt bei der Bank als Partner auf Augenhöhe auf.

Wenn du prüfen möchtest, ob du die strengen Vorgaben Eigenheimfinanzierung für dein Wunschobjekt erfüllst oder wie viel Haus du dir leisten kannst, bietet Loft präzise Tragbarkeitsrechner und neutrale Analysen zur Vorbereitung.

Glossar

• Vorgaben Eigenheimfinanzierung: Die Gesamtheit der Regeln (Eigenkapital, Tragbarkeit), die erfüllt sein müssen, damit eine Bank eine Hypothek gewährt.
• Tragbarkeit: Das Verhältnis zwischen den kalkulatorischen Wohnkosten und dem Bruttoeinkommen. Laut den Vorgaben Eigenheimfinanzierung darf dieses meist max. 33 % betragen.
• Belehnung: Der prozentuale Anteil der Hypothek am Verkehrswert der Immobilie. Die Vorgaben Eigenheimfinanzierung limitieren diesen meist auf 80 %.
• Niederstwertprinzip: Die Regel, dass für die Finanzierung der tiefere Wert aus Kaufpreis oder Bankschätzung gilt. Ein wichtiger Teil der Vorgaben Eigenheimfinanzierung.
• Kalkulatorischer Zins: Ein fiktiver Zinssatz (meist 5 %), mit dem Banken rechnen, um die langfristige Erfüllung der Vorgaben Eigenheimfinanzierung sicherzustellen.