Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Begriffsdefinitionen und ihre Tücken

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist, vereinfacht gesagt, der "objektive" Wert einer Immobilie. In der Schweiz orientieren sich Schätzer und Banken an Definitionen, die besagen: Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften der Sache voraussichtlich zu erzielen wäre.

Klingt wie der Marktwert? Theoretisch ja. Aber: Der Verkehrswert wird berechnet. Er basiert auf Modellen (wie der hedonischen Schätzung), die vergleichbare Handänderungen, die Bausubstanz und die Lage analysieren. Er versucht, Emotionen auszublenden. Wenn Banken eine Hypothek vergeben, stützen sie sich auf diesen Wert. Er ist konservativ. Der Unterschied Verkehrswert und Marktwert liegt hier oft in der Vorsicht der Bewertung.

Was ist der Marktwert (oder Kaufpreis)?

Der Marktwert (oft gleichgesetzt mit dem effektiven Kaufpreis) ist das, was am Ende auf dem Check steht. Er ist das Ergebnis von Angebot und Nachfrage im Hier und Jetzt.

Wenn sich drei Parteien um ein Haus streiten, steigt der Marktwert, obwohl sich die Bausubstanz (und damit der theoretische Verkehrswert) nicht verändert hat. Der Marktwert beinhaltet oft den sogenannten "Liebhaberwert" (Affektionswert). Jemand verliebt sich in den Rosengarten und zahlt 100'000 Franken mehr. Genau hier entsteht der Unterschied Verkehrswert und Marktwert.

Der Unterschied Verkehrswert und Marktwert in der Praxis

Die Finanzierungsfalle

Warum ist der Unterschied Verkehrswert und Marktwert für dich so kritisch? Stellen wir uns vor, du willst ein Haus kaufen.

• Der Verkäufer: Will 1.2 Millionen Franken (Marktwert/Angebotspreis).
• Die Bank: Berechnet den Wert auf 1.0 Millionen Franken (Verkehrswert).

Hier wird der Unterschied Verkehrswert und Marktwert zur Hürde. Die Bank belehnt in der Regel maximal 80 % des tiefere Wertes (Niederstwertprinzip).

• 80 % von 1.0 Mio (Verkehrswert) = 800'000 Franken Hypothek.
• Du musst also nicht nur die üblichen 200'000 Franken (20 % von 1.0 Mio) Eigenkapital bringen, sondern auch die Differenz von 200'000 Franken, die der Unterschied Verkehrswert und Marktwert ausmacht.

Dein Eigenkapitalbedarf verdoppelt sich plötzlich auf 400'000 Franken. Wer den Unterschied Verkehrswert und Marktwert nicht einkalkuliert, dessen Finanzierung platzt.

Rechtliche Aspekte und Steuern

Auch steuerlich ist der Unterschied Verkehrswert und Marktwert relevant.

• Vermögenssteuer: Diese basiert oft auf dem amtlichen Wert, der wiederum vom Verkehrswert abgeleitet wird, nicht vom aktuellen Hype-Preis.
• Erbschaften: Wenn ein Haus in der Familie weitergegeben wird, zählt oft der Verkehrswert, um niemanden zu benachteiligen. Würde man den spekulativen Marktwert ansetzen, müssten Erben oft verkaufen, um die Miterben auszuzahlen. Hier schützt der Unterschied Verkehrswert und Marktwert oft vor ungerechten Auszahlungen.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung

Nehmen wir ein altes Bauernhaus im Kanton Bern.

Die Substanz ist alt, die Heizung muss raus.

• Verkehrswert: Ein Schätzer bewertet Lage und Zustand nüchtern auf 800'000 Franken.
• Marktwert: Ein Zürcher Paar sucht "Ruhe und Romantik" und sieht das Potenzial. Sie bieten 1.1 Millionen Franken.

Der Unterschied Verkehrswert und Marktwert beträgt hier 300'000 Franken. Dieser Betrag ist reine Emotion oder Spekulation auf die Zukunft. Für das Paar ist das Haus diesen Preis wert (subjektiver Marktwert), für die Bank bleibt es ein Risiko (objektiver Verkehrswert). Der Unterschied Verkehrswert und Marktwert ist das Risiko, das die Bank nicht tragen will.

Wer ermittelt diese Werte?

Es ist schwierig, als Laie den Unterschied Verkehrswert und Marktwert für ein spezifisches Objekt zu erkennen. Verschiedene Akteure helfen dir dabei.

1. Banken und Online-Rechner

Sie nutzen meist hedonische Modelle. Sie vergleichen dein Objekt mit Tausenden verkauften Objekten. Das Ergebnis ist meist sehr nahe am Verkehrswert. Sie zeigen dir auf, wo der Unterschied Verkehrswert und Marktwert zur Gefahr wird.

2. Professionelle Schätzer (SIV/SEV)

Ein Architekt oder zertifizierter Schätzer begeht die Immobilie. Er sieht Risse im Mauerwerk oder den feuchten Keller. Sein Gutachten ist die präziseste Art, den Verkehrswert zu definieren und den Unterschied Verkehrswert und Marktwert zu begründen.

3. Innovative Unterstützung: heyloft.ch

In der digitalen Welt gibt es neue Wege, den Unterschied Verkehrswert und Marktwert zu analysieren. heyloft.ch geht hier einen Schritt weiter als klassische Rechner.

Die Plattform nutzt die digitale Assistentin "Loft".

Loft ist mehr als ein Taschenrechner. Sie hilft dir, den Unterschied Verkehrswert und Marktwert zu verstehen, indem sie Kontext liefert.

• Ist der hohe Marktwert durch die Entwicklung des Quartiers gerechtfertigt?
• Wie gross ist der Unterschied Verkehrswert und Marktwert bei ähnlichen Objekten in der Umgebung?

Loft agiert hier als unabhängige Instanz. Sie hat kein Interesse daran, den Preis künstlich hochzureden (wie ein Makler) oder künstlich kleinzurechnen. Sie liefert Daten. Wer den Unterschied Verkehrswert und Marktwert verstehen will, findet in Loft eine neutrale Partnerin, die Licht ins Dunkel der Zahlen bringt.

Wie du den Unterschied Verkehrswert und Marktwert nutzt

Als Verkäufer kannst du den Unterschied Verkehrswert und Marktwert nutzen: Kenne den Verkehrswert (deine Untergrenze) und spiele mit den Emotionen der Käufer, um den Marktwert zu maximieren.

Als Käufer ist der Unterschied Verkehrswert und Marktwert dein Warnsignal: Ist der Abstand zu gross, zahlst du "Liebhaberpreis". Das Geld siehst du bei einem schnellen Wiederverkauf vielleicht nie wieder.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Verkehrswert ist die Vernunft, der Marktwert ist die Realität des Marktes. Der Unterschied Verkehrswert und Marktwert ist der Spielraum, in dem Verhandlungen stattfinden, aber auch der Bereich, der über deine Finanzierung entscheidet. Für die Bank zählt die Sicherheit (Verkehrswert), für den Verkäufer der maximale Gewinn (Marktwert).

Wer blauäugig in eine Transaktion geht und den Unterschied Verkehrswert und Marktwert ignoriert, riskiert teure Nachfinanzierungen. Nutze deshalb alle verfügbaren Quellen. Klassische Schätzungen geben Sicherheit, aber innovative Tools wie Loft von heyloft.ch bieten dir die nötige Markttransparenz und Schnelligkeit, um den Unterschied Verkehrswert und Marktwert nicht nur zu kennen, sondern strategisch für dich zu nutzen.

Glossar

• Verkehrswert: Der objektiv ermittelte Wert einer Immobilie, der unter normalen Umständen erzielt werden kann. Er dient Banken als Basis für die Belehnung.
• Marktwert: Der tatsächlich erzielte Preis am Markt, der durch Angebot, Nachfrage und Emotionen (Liebhaberwert) vom Verkehrswert abweichen kann.
• Niederstwertprinzip: Der Grundsatz der Banken, bei der Hypothekenvergabe den tieferen Wert aus Kaufpreis (Marktwert) und Verkehrswert zu wählen.
• Hedonische Schätzung: Eine computergestützte Vergleichswertmethode, um den Verkehrswert basierend auf historischen Transaktionsdaten zu ermitteln.
• Unterschied Verkehrswert und Marktwert: Die Differenz zwischen dem berechneten, objektiven Wert und dem tatsächlichen Verkaufspreis, oft verursacht durch emotionale Aufschläge oder Marktdruck.