Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Die gesetzliche Obergrenze: Analyse und Fakten

Die 3-Monats-Regel bei Wohnräumen

Für Wohnräume definiert Art. 257e des Obligationenrechts die maximale Mietkaution glasklar. Sie darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Diese Grenze ist absolut. Ein Vermieter darf unter keinen Umständen mehr verlangen. Auch wenn du eine luxuriöse Villa mietest oder deine Bonität nicht perfekt ist: Die maximale Mietkaution bleibt bei drei Monatsmieten gedeckelt.

Wichtig für die Berechnung der maximale Mietkaution ist der Bruttomietzins. Das bedeutet, die maximale Mietkaution berechnet sich aus dem Nettomietzins plus den vertraglich vereinbarten Akonto-Zahlungen für Nebenkosten. Ein Rechenbeispiel: Beträgt deine Nettomiete 2'000 Franken und die Nebenkosten 200 Franken, liegt der Bruttomietzins bei 2'200 Franken. Die maximale Mietkaution darf somit 6'600 Franken nicht übersteigen.

Was passiert, wenn der Vertrag mehr fordert?

Es kommt vor, dass in Mietverträgen eine höhere Summe steht, etwa vier oder sechs Monatsmieten. Hier schützt dich das Gesetz. Eine Vereinbarung, die die gesetzliche maximale Mietkaution überschreitet, ist in diesem Punkt teilnichtig. Das bedeutet: Du musst nur die gesetzlich erlaubte maximale Mietkaution (3 Monatsmieten) bezahlen. Den überschüssigen Betrag kannst du zurückfordern oder gar nicht erst überweisen. Hast du bereits mehr als die maximale Mietkaution bezahlt, hast du einen Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter. Es lohnt sich, hier hartnäckig zu bleiben, denn die maximale Mietkaution ist keine Verhandlungsmasse, sondern eine gesetzliche Schranke.

Unterschied bei Geschäftsräumen

Vorsicht ist geboten, wenn du ein Atelier, ein Büro oder einen Laden mietest. Für Geschäftsräume gibt es keine gesetzliche maximale Mietkaution. Hier herrscht Vertragsfreiheit. Da das Risiko bei Gewerbeimmobilien für Vermieter oft höher ist (z.B. bei Konkurs des Mieters), sind hier Depots von sechs bis zwölf Monatsmieten keine Seltenheit. Die maximale Mietkaution wird hier rein durch Verhandlung und Marktmacht bestimmt. Als Mieter solltest du dennoch versuchen, die maximale Mietkaution nicht ins Uferlose steigen zu lassen, da dies deine Liquidität massiv einschränkt.

Das Sperrkonto: Dein Geld, nicht seins

Ein weiterer kritischer Punkt neben der Höhe der maximale Mietkaution ist die Art der Aufbewahrung. Das Gesetz schreibt zwingend vor, dass die maximale Mietkaution auf ein Sperrkonto (Mietkautionskonto) bei einer Bank eingezahlt werden muss, das auf den Namen des Mieters lautet.

Der Vermieter darf die maximale Mietkaution niemals auf sein privates Konto mischen. Tut er dies, macht er sich strafbar. Das Konto dient als Sicherheit, das Geld gehört aber weiterhin dir (inklusive Zinsen). Wenn ein Vermieter verlangt, die maximale Mietkaution bar auf die Hand zu bekommen, sollten bei dir alle Alarmglocken läuten. Bestehe darauf, die maximale Mietkaution direkt auf das Bankkonto einzuzahlen.

Alternativen zur Barkaution: Die Mietkautionsversicherung

Nicht jeder hat drei Monatsmieten auf der hohen Kante. Hier kommen Mietkautionsversicherungen (wie SwissCaution oder Firstcaution) ins Spiel. Anstatt die maximale Mietkaution in bar zu hinterlegen, zahlst du eine jährliche Prämie. Die Versicherung bürgt dann gegenüber dem Vermieter bis zur Höhe der maximale Mietkaution.

Auch hier gilt: Die Versicherungssumme darf die gesetzliche maximale Mietkaution von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, eine solche Versicherung zu akzeptieren. Viele Vermieter bevorzugen die klassische Banklösung für die maximale Mietkaution, da der Zugriff im Schadensfall oft unkomplizierter ist. Wenn du die maximale Mietkaution über eine Versicherung abdecken willst, kläre dies zwingend vor Vertragsunterzeichnung.

Wann wird die maximale Mietkaution fällig?

Der Vermieter darf die maximale Mietkaution verlangen, bevor er dir die Schlüssel übergibt. Es gilt das Prinzip „Zug um Zug“. Ist die maximale Mietkaution am Tag des Einzugs nicht auf dem Sperrkonto eingegangen, kann der Vermieter die Schlüsselübergabe verweigern. Plane daher genügend Zeit für die Eröffnung des Kontos und die Überweisung der maximale Mietkaution ein. Nichts ist ärgerlicher, als vor verschlossener Tür zu stehen, nur weil der Banktransfer der maximale Mietkaution einen Tag zu lange gedauert hat.

Rückzahlung der Kaution

Das Thema maximale Mietkaution endet nicht beim Einzug. Nach dem Auszug muss der Vermieter das Geld freigeben. Gibt es keine Schäden und sind alle Mieten bezahlt, sollte dies innert 30 Tagen geschehen. Gibt es Streitigkeiten, darf der Vermieter die maximale Mietkaution (oder einen Teil davon) zurückbehalten. Die absolute Obergrenze für die Blockierung der maximale Mietkaution liegt bei einem Jahr. Danach muss die Bank das Geld auszahlen, sofern der Vermieter keine Klage eingereicht hat.

Luxuswohnungen und Inventar

Eine Grauzone bei der maximale Mietkaution betrifft sehr luxuriöse, möblierte Wohnungen. Manchmal argumentieren Vermieter, dass wegen des wertvollen Inventars eine höhere Sicherheit nötig sei. Gerichte haben jedoch bestätigt: Auch bei Luxusobjekten bleibt die maximale Mietkaution bei drei Monatsmieten. Will der Vermieter mehr Sicherheit, muss er andere Wege finden (z.B. Vorauszahlung von Mieten), aber das Instrument der Kaution ist bei der maximale Mietkaution von drei Monaten ausgeschöpft.

Fazit

Die Frage nach der Höhe ist eindeutig beantwortet: Bei Wohnräumen liegt die maximale Mietkaution bei drei Bruttomonatsmieten. Dies ist ein zwingender Schutzmechanismus des Gesetzes. Lass dich nicht auf Forderungen ein, die die maximale Mietkaution überschreiten, und bestehe darauf, dass das Geld auf einem Konto auf deinen Namen liegt.

Die maximale Mietkaution ist oft eine grosse Summe Geld. Behandle sie mit der nötigen Sorgfalt. Prüfe den Vertrag, bevor du unterschreibst, und rechne nach. Wenn der Vermieter mehr als die gesetzliche maximale Mietkaution verlangt, weise ihn freundlich aber bestimmt auf Art. 257e OR hin. Dein Wissen um die maximale Mietkaution ist dein bester Schutz vor Übervorteilung.

Möchtest du sicherstellen, dass deine Mietverträge und Finanzen korrekt verwaltet werden und keine Fristen verstreichen? Loft bietet dir die digitale Plattform, um dein Mietverhältnis einfach und transparent zu organisieren.

Glossar

• Maximale Mietkaution: Die gesetzlich festgelegte Obergrenze für die Sicherheitsleistung bei Wohnraummieten, die drei Monatsmieten nicht überschreiten darf.
• Bruttomietzins: Der Mietzins inklusive der Akonto-Zahlungen für Nebenkosten. Er dient als Basis zur Berechnung der maximale Mietkaution.
• Sperrkonto (Mietkautionskonto): Ein Bankkonto, das auf den Namen des Mieters lautet, aber gesperrt ist. Die maximale Mietkaution muss hier hinterlegt werden; Auszahlungen benötigen die Zustimmung beider Parteien.
• Obligationenrecht (OR): Das Schweizer Gesetzbuch, das in Art. 257e die Regeln zur maximale Mietkaution festlegt.
• Mietkautionsversicherung: Eine Alternative zur Barzahlung der maximale Mietkaution, bei der eine Versicherung gegen eine Jahresprämie bürgt.