Welche Renovationen sollte ich vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt prüfen?

Der technische Check-up: Substanz vor Ästhetik

Die Gebäudehülle: Der teuerste Schutzschirm

Wenn du beginnst, potenzielle Renovationen prüfen zu wollen, starte immer aussen. Dach und Fassade sind die teuersten Elemente eines Hauses. Sie schützen die Bausubstanz vor Witterungseinflüssen. Ein Dach hat eine Lebensdauer von etwa 40 bis 50 Jahren. Um hier den Bedarf an Renovationen prüfen zu können, achte auf verschobene Ziegel, Moosbewuchs oder undichte Stellen im Estrich. Ein neues Dach kostet schnell 60'000 bis 80'000 Franken. Wer vergisst, diesen Bereich auf Renovationen prüfen zu lassen, riskiert den grössten Einzelposten im Budget. Auch die Fassade verrät viel. Risse im Putz oder abblätternde Farbe sind Warnsignale. Besonders im Sockelbereich musst du genau die Renovationen prüfen, da hier Feuchtigkeit aufsteigen kann. Eine Fassadensanierung inklusive Dämmung ist eine massive Investition, die du vor dem Kauf kennen musst.

Heizung und Energie: Gesetze treiben die Kosten

Der zweite grosse Block, bei dem du zwingend Renovationen prüfen musst, ist die Energietechnik. In der Schweiz gelten strenge Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn). Eine alte Öl- oder Gasheizung darf oft nicht mehr einfach ersetzt werden. Wenn du hier die Renovationen prüfen willst, schau auf das Baujahr des Brenners. Ist er älter als 15 Jahre? Dann steht der Austausch bevor. Du musst nicht nur die Kosten für die Heizung selbst einkalkulieren, sondern auch prüfen, ob ein Wechselsystem (z.B. Wärmepumpe) möglich ist. Dies erfordert oft zusätzliche Dämmmassnahmen. Wer hier versäumt, die energetischen Renovationen prüfen zu lassen, kauft sich ein Objekt, das in wenigen Jahren hohe gesetzliche Folgekosten verursacht.

Das unsichtbare Risiko: Wasser und Strom

Während man eine alte Küche sieht, sind Leitungen in der Wand versteckt. Dennoch musst du hier kritisch die Renovationen prüfen. Wasserleitungen aus verzinktem Eisen (verbaut bis ca. 1990) korrodieren und verkalken. Um den Bedarf an Renovationen prüfen zu können, mache den Drucktest: Drehe mehrere Wasserhähne gleichzeitig auf. Sinkt der Druck stark oder kommt rostiges Wasser? Dann droht eine Stranksanierung. Auch bei der Elektrik musst du die Renovationen prüfen. Alte Sicherungskästen mit Schraubsicherungen sind ein Indiz für veraltete Leitungen. Ein Sicherheitsnachweis (SiNa) ist Pflicht, sagt aber nichts über die Leistungsfähigkeit aus. Willst du ein E-Auto laden? Dann musst du die Kapazität der Leitungen und den Bedarf an Renovationen prüfen, bevor du kaufst.

Schadstoffe: Die Altlasten im Keller

Bei Häusern, die vor 1990 gebaut wurden, musst du noch einen weiteren Aspekt der Renovationen prüfen: Asbest und andere Schadstoffe. Asbest steckt oft in Fliesenklebern, Bodenbelägen oder Fassadenplatten. Solange das Material ruht, ist es oft ungefährlich. Doch sobald du umbaust (z.B. das Bad erneuerst), wird es kritisch und teuer. Eine Asbestsanierung erfordert Spezialfirmen. Wenn du planst, Wände einzureissen oder Böden zu tauschen, solltest du vorab zwingend auf Schadstoffe und damit verbundene Renovationen prüfen. Ein Asbest-Screening kostet wenige hundert Franken, schützt dich aber vor tausenden Franken Entsorgungskosten.

Fenster und Türen: Die Schwachstellen der Dämmung

Fenster sind die Augen des Hauses und entscheidend für die Energiebilanz. Um hier die Renovationen prüfen zu können, schau in den Rahmen. Dort ist oft das Baujahr eingestanzt. Fenster aus den 80er Jahren (Isolierglas der ersten Generation) sind heute oft "blind" oder undicht. Um den Bedarf an Renovationen prüfen zu können, teste die Gängigkeit und halte eine Kerze an den Rahmen (zieht es?). Der Austausch aller Fenster in einem Einfamilienhaus kostet schnell 30'000 Franken. Diesen Posten musst du in deiner Budgetierung aufnehmen, wenn du seriös alle Renovationen prüfen willst.

Strategie: Wie gehe ich vor?

Als Laie ist es schwer, alle technischen Renovationen prüfen zu können. Erstelle eine Liste der Bauteile und ihres Alters. Vergleiche dies mit der typischen Lebensdauer.

• Ist das Bauteil älter als seine Lebensdauer? Setze die vollen Sanierungskosten an.
• Ist es in der Mitte des Zyklus? Setze anteilige Kosten an. Wer so systematisch vorgeht und Punkt für Punkt alle Renovationen prüfen lässt, erhält eine realistische Summe, die oft weit über dem Kaufpreis liegt. Diese Summe ist dein wichtigstes Argument in der Preisverhandlung.

Fazit

Die Frage "Welche Renovationen prüfen?" lässt sich klar beantworten: Konzentriere dich auf die Substanz und die Technik, nicht auf die Kosmetik. Ein Dach, eine Heizung oder ein Wasserleitungsnetz zu ersetzen, kostet ein Vielfaches von Malerarbeiten oder Bodenbelägen.

Der häufigste Fehler ist, den Kaufpreis als Endpreis zu sehen. Nur wer vor dem Notartermin kritisch alle anstehenden Renovationen prüfen lässt – idealerweise mit Hilfe eines Baugutachters –, kennt den wahren Preis der Immobilie. Ein unerkannter Sanierungsstau ist der grösste Feind deiner Rendite und deiner Nerven. Investiere Zeit in die Prüfung, es zahlt sich aus.

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Glossar

• Renovationen prüfen: Der Prozess der technischen Due Diligence vor dem Kauf, um den Investitionsbedarf zu ermitteln.
• Investitionsstau: Die Summe der Kosten für aufgeschobene Instandhaltungen, die ein Käufer sofort nachholen muss. Diesen gilt es beim Renovationen prüfen zu identifizieren.
• MuKEn: Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich. Sie schreiben vor, welche energetischen Standards bei Umbauten gelten, was die Kosten beeinflusst.
• SiNa (Sicherheitsnachweis): Ein Dokument, das die Sicherheit der Elektroinstallationen bescheinigt. Es ist ein wichtiger Beleg, wenn man elektrische Renovationen prüfen will.
• Gebäudehülle: Die äussere Schicht des Hauses (Dach, Fassade, Fenster, Kellerboden), die entscheidend für den Energieverbrauch und den Schutz der Substanz ist.