Ist eine Online-Immobilienbewertung zuverlässig?

Die Technik im Hintergrund: Big Data statt Bauchgefühl

Jede seriöse Online-Immobilienbewertung basiert auf der sogenannten hedonischen Methode. Vereinfacht gesagt, vergleicht der Computer dein Haus mit Tausenden von ähnlichen Objekten, die in der Vergangenheit verkauft wurden. Grosse Schweizer Datenanbieter wie IAZI oder Wüest Partner sammeln diese Transaktionsdaten.

Wenn du eine Online-Immobilienbewertung startest, sucht der Algorithmus nach statistischen Mustern. Er weiss, dass ein Quadratmeter Wohnfläche in Zürich-Seefeld mehr wert ist als im Glarner Hinterland. Er weiss, dass ein Baujahr 2020 einen höheren Standard impliziert als 1960. Die Online-Immobilienbewertung ist also so zuverlässig wie die Datenbasis, auf die sie zugreift. In Regionen mit vielen Verkäufen (hohe Liquidität) ist die Online-Immobilienbewertung oft erstaunlich präzise. In abgelegenen Tälern, wo nur alle fünf Jahre ein Haus verkauft wird, tappt sie jedoch öfter im Dunkeln.

Faktor Mensch: Die Eingabegenauigkeit

Ein kritischer Punkt, der die Zuverlässigkeit einer Online-Immobilienbewertung massiv beeinflusst, bist du selbst. Das Tool ist auf deine Eingaben angewiesen.

• Wie genau kennst du die Nettowohnfläche?
• Wie objektiv bewertest du den Zustand von Küche und Bad?

Viele Eigentümer neigen dazu, den Zustand ihrer Immobilie rosiger zu sehen, als er ist. "Gut erhalten" bedeutet für den Laien oft etwas anderes als für den Markt. Gibst du in der Maske der Online-Immobilienbewertung zu optimistische Werte ein, erhältst du zwangsläufig ein zu hohes Ergebnis. Die Online-Immobilienbewertung folgt dem Prinzip "Garbage in, Garbage out" (Müll rein, Müll raus). Sie kann fehlerhafte Eingaben nicht korrigieren, da sie das Objekt nicht physisch sieht.

Was die Online-Immobilienbewertung nicht sehen kann

Hier liegt die grösste Schwäche. Eine Online-Immobilienbewertung ist blind für Details, die den Preis massgeblich treiben oder drücken können.

• Die Mikrolage: Die Online-Immobilienbewertung kennt die Adresse. Aber weiss sie auch, dass der Nachbar seit Jahren eine laute Autowerkstatt im Garten betreibt? Oder dass der unverbaubare Seeblick im Winter durch Nebel verdeckt ist? Solche Nuancen entgehen dem Algorithmus oft.
• Der individuelle Ausbau: Hast du teuren Marmor aus Carrara verlegt oder günstigen Baumarkt-Klick-Laminat? Für die Online-Immobilienbewertung fällt beides oft pauschal unter "Bodenbelag: renoviert". Hochwertige Investitionen werden in der Online-Immobilienbewertung oft nicht in ihrem vollen Wert abgebildet.
• Baumängel: Ein feuchter Keller oder Asbest in der Fassade sind massive Wertminderer. Eine Online-Immobilienbewertung geht jedoch in der Regel von einer intakten Bausubstanz aus, sofern du nichts anderes angibst.

Die Bandbreite der Ergebnisse

Studien zeigen, dass eine gute Online-Immobilienbewertung in etwa 80 Prozent der Fälle eine Abweichung von +/- 10 bis 15 Prozent zum tatsächlichen Verkaufspreis aufweist. Bei einem Hauswert von einer Million Franken bedeutet das eine Schwankungsbreite von 100'000 bis 150'000 Franken.

Für eine erste Orientierung ist das hervorragend. Für die Festlegung des finalen Angebotspreises ist diese Toleranz der Online-Immobilienbewertung jedoch oft zu gross. Verkaufst du aufgrund einer zu tiefen Online-Immobilienbewertung unter Wert, verlierst du Geld. Ist die Online-Immobilienbewertung zu hoch, findest du keine Käufer und verbrennst das Objekt am Markt.

Standard vs. Liebhaberobjekt

Die Zuverlässigkeit der Online-Immobilienbewertung hängt stark vom Objektart ab.

• Standard-Wohnungen und Einfamilienhäuser: Hier funktioniert die Online-Immobilienbewertung sehr gut, da es viele Vergleichsobjekte gibt.
• Villen, historische Bauten oder Umbauten: Hier versagt die Online-Immobilienbewertung oft. Ein umgebautes Bauernhaus aus dem 18. Jahrhundert hat so viele individuelle Merkmale, dass kein Algorithmus der Welt sie korrekt erfassen kann. In diesen Fällen liefert die Online-Immobilienbewertung oft Fantasiezahlen.

Ein Instrument zur Marktbeobachtung

Trotz der Einschränkungen ist die Online-Immobilienbewertung ein mächtiges Werkzeug. Sie hilft dir, Markttrends zu erkennen. Führst du die Online-Immobilienbewertung alle sechs Monate durch, siehst du, wie sich der Wert deiner Liegenschaft im Verhältnis zum Gesamtmarkt entwickelt. Sie dient als Fieberthermometer für dein Vermögen. Zudem nutzen auch Banken für die Hypothekarvergabe im Hintergrund oft eine professionelle Variante der Online-Immobilienbewertung. Wenn du also das gleiche Tool nutzt, weisst du schon im Vorfeld, wie viel Kredit die Bank dem Käufer vermutlich gewähren wird.

Fazit

Ist eine Online-Immobilienbewertung nun zuverlässig? Die Antwort lautet: Ja, aber mit Einschränkungen. Sie ist ein hervorragender Startpunkt, um ein Gefühl für den Marktwert zu bekommen, besonders bei Standardimmobilien in liquiden Lagen. Sie ist schnell, datenbasiert und objektiv.

Du darfst die Online-Immobilienbewertung jedoch nie als das letzte Wort betrachten. Sie ersetzt nicht das geschulte Auge eines Experten, der Bausubstanz, emotionale Werte und lokale Besonderheiten vor Ort prüft. Betrachte das Ergebnis der Online-Immobilienbewertung als eine Bandbreite, nicht als punktgenaue Landung.

Nutze die digitale Technik für den ersten Überblick, aber verlasse dich für den finalen Schritt auf menschliche Expertise. Loft hilft dir dabei, die Daten aus der digitalen Welt mit der Realität abzugleichen, um das bestmögliche Ergebnis für dich zu erzielen.

Glossar

• Online-Immobilienbewertung: Ein digitales Verfahren, das mithilfe von Algorithmen und Datenbanken den geschätzten Marktwert einer Immobilie berechnet, ohne dass eine Besichtigung vor Ort stattfindet.
• Algorithmus: Eine Rechenvorschrift, die in der Online-Immobilienbewertung genutzt wird, um aus den Eingabedaten (Grösse, Lage) und Vergleichsdaten einen Wert zu ermitteln.
• Hedonische Methode: Das statistische Verfahren hinter fast jeder Online-Immobilienbewertung. Es zerlegt die Immobilie in qualitativen Eigenschaften (Lage, Zustand) und bewertet diese anhand von Marktpreisen.
• Bandbreite: Der Bereich (z.B. +/- 10%), in dem der tatsächliche Wert wahrscheinlich liegt. Eine seriöse Online-Immobilienbewertung gibt oft eine Preisspanne anstatt nur eines fixen Betrags an.
• Marktliquidität: Die Häufigkeit, mit der Immobilien in einer Region verkauft werden. Hohe Liquidität verbessert die Genauigkeit der Online-Immobilienbewertung.