Construire est-il moins cher qu'acheter ?

La grande équation : constructions neuves contre bâtiments existants

Pour déterminer si la construction est moins chère que l'achat , il nous faut analyser les facteurs qui influencent le prix des deux options.

1. Le facteur foncier : pourquoi il fausse le calcul

Le principal obstacle à la construction d'un bâtiment moins cher que l'achat d'un terrain est le foncier.

• Lors de la construction d'une maison neuve : il faut acheter le terrain au prix du marché. Dans les grandes villes comme Zurich ou Genève, les constructeurs paient souvent entre 2 000 et 3 000 francs suisses le mètre carré. Ce prix initial élevé rend difficile la construction plus avantageuse que l'achat .
• Lors de l'achat : vous achetez le terrain et la maison ensemble. Souvent, le terrain a été acquis à bas prix il y a plusieurs décennies. Bien que le vendeur prenne en compte la plus-value, le « package complet » (maison + terrain) est souvent comparativement moins cher que l'achat d'un terrain nu aujourd'hui.

Dans les emplacements de choix, il s'avère souvent que construire est moins cher qu'acheter , ce qui est une illusion car le terrain nu à lui seul dépasse déjà le budget.

2. Coûts de construction par rapport au carnet de commandes de rénovation

Si vous vous demandez si construire est moins cher qu'acheter , vous devez examiner attentivement l'état du bien immobilier.

• Construction neuve : les coûts sont élevés (environ 800 à 1 200 CHF/m³), mais transparents. Vous n’avez aucune charge existante. Les frais d’entretien sont minimes pendant les 10 à 15 premières années. Cette certitude en matière de planification explique pourquoi, à long terme , construire peut s’avérer plus économique qu’acheter .
• Le bien existant : Une vieille maison peut sembler une bonne affaire au premier abord. Mais attention au piège ! La toiture est-elle à réparer ? Le chauffage fonctionne-t-il aux énergies fossiles ? Si vous devez débourser 200 000 francs supplémentaires pour des rénovations, le calcul s’effondre. Dès lors, l’ idée que construire coûte moins cher qu’acheter s’avère souvent fausse : le bien existant devient un gouffre financier.

La question de savoir si construire est moins cher qu'acheter dépend en grande partie de la manière dont on prend en compte, avec honnêteté, les besoins de rénovation du bien existant.

3. Frais et coûts supplémentaires

Un autre aspect à prendre en compte pour déterminer si la construction est moins chère que l'achat concerne les coûts supplémentaires.

• Lors de la construction : vous payez des honoraires d’architecte, des frais de permis, des frais de raccordement et des intérêts pendant toute la durée des travaux. Ces « frais indirects » représentent souvent 15 à 20 % du coût total. Ils augmentent le coût du projet et contredisent l’idée reçue selon laquelle construire est moins cher qu’acheter .
• Lors d'un achat : vous payez des droits de mutation et des frais de notaire. Ces frais sont généralement inférieurs aux coûts annexes de construction d'un projet de construction neuve. À court terme, cela plaide contre l'idée que construire soit plus économique qu'acheter .

4. L'efficacité énergétique comme facteur à long terme

La perspective change lorsqu'on élargit l'horizon temporel. Construire est-il moins cher qu'acheter si l'on considère une période de 20 ans ?

Le nouveau bâtiment répond aux dernières normes énergétiques (Minergie, pompe à chaleur). Les coûts d'exploitation sont minimes.

Un bâtiment ancien consomme beaucoup d'énergie. Même si le prix d'achat était inférieur, les coûts de chauffage élevés peuvent rendre la construction plus avantageuse que l'achat sur la durée de vie du bâtiment . De plus, tout acquéreur d'un bien immobilier énergivore doit prendre en compte les rénovations obligatoires. Ces coûts à venir indiquent clairement que la construction pourrait s'avérer plus économique que l'achat si l'on considère le coût total de possession.

5. Temps et double charge

Un facteur souvent négligé dans l'analyse visant à déterminer si la construction est moins coûteuse que l'achat est le temps.

• Construction : Vous payez un loyer pour votre appartement actuel et, simultanément, les intérêts de votre prêt construction. Cette double charge, sur une période de 18 à 24 mois, peut rapidement vous coûter entre 30 000 et 50 000 francs suisses. Il devient donc plus difficile d’affirmer que construire est moins cher qu’acheter .
• Achat : Vous achetez, vous emménagez et vous payez les intérêts de votre prêt hypothécaire. Les frais financiers sont minimes.

Différences régionales : ville contre pays

La réponse à la question « Construire est-il moins cher qu'acheter ? » dépend fortement de la situation géographique.

• En ville : comme les terrains constructibles sont rares, il faut souvent démolir les maisons anciennes (biens à démolir) pour laisser place à de nouvelles constructions. C’est l’option la plus coûteuse. Ici, construire est presque toujours plus cher qu’acheter .
• En milieu rural : Dans les cantons ruraux (par exemple, le Jura, Glaris), les prix du foncier sont modérés. Dans ce contexte , la construction d’une maison préfabriquée peut s’avérer plus économique que l’achat , surtout si les propriétés existantes dans le village sont surévaluées.

Conclusion des méthodes d'évaluation

Lorsque les experts évaluent si la construction est moins chère que l'achat , ils utilisent différentes méthodes.

• Méthode d'évaluation comparative : elle montre souvent que les biens existants se vendent à un prix inférieur à la somme du coût du terrain et du coût de construction neuf. Statistiquement parlant, construire est donc rarement moins cher qu'acheter .
• Méthode de la valeur actuelle nette (investissement) : Toutefois, si l’on tient compte des rénovations futures et des coûts énergétiques, la situation change. À long terme, construire peut s’avérer moins cher qu’acheter, car la valeur du bien est mieux préservée.

Psychologie contre économie

En fin de compte, la question de savoir si construire est moins cher qu'acheter est aussi une question de volonté de faire des compromis.

Lors d'un achat, on fait des compromis (plan, couleur de la salle de bain ). Ces compromis se répercutent sur le prix. En revanche, lors d'une construction, on réalise tous ses souhaits. Cette individualité a un coût.

Par conséquent, le constat suivant s'applique souvent : si vous êtes prêt à accepter les goûts de l'ancien propriétaire, l'achat est moins cher. En revanche, si vous souhaitez rénover entièrement le bien existant pour lui donner l'apparence d'une construction neuve, la construction aurait été plus économique que l'achat .

Conclusion

est- il moins cher qu'acheter ? Sur le marché suisse actuel, la réponse est généralement non : en termes de coûts d'acquisition uniquement, acheter est souvent plus avantageux. Le prix élevé du foncier et la réglementation stricte en matière de construction font du neuf un produit haut de gamme.

Cependant, le calcul change si vous achetez une maison ancienne et sous-estimez les travaux de rénovation nécessaires. Dès lors que des rénovations importantes s'avèrent indispensables, la construction peut devenir plus économique que l'achat – et surtout, moins stressante. De plus, une construction neuve offre des coûts d'exploitation inférieurs et une valeur de revente plus élevée. Par conséquent, la décision de construire ou d'acheter ne doit pas se fonder uniquement sur le prix d'achat, mais doit prendre en compte le coût global du cycle de vie du bien.

Si vous hésitez entre l'investissement supplémentaire que représente un nouveau bâtiment et les coûts cachés que peut engendrer une prétendue bonne affaire dans un bâtiment existant, vous devriez utiliser l'analyse de données de Loft pour calculer objectivement les deux scénarios.

Glossaire

• Construire coûte moins cher qu'acheter : comparaison économique entre les coûts de construction d'un bâtiment neuf et le prix d'achat d'un bien immobilier existant, y compris les coûts de rénovation.
• Volume cubique : Le volume intérieur d'un bâtiment, qui sert de base au calcul des coûts de construction neuve.
• Contamination : Pollution des sols ou polluants dans les vieux bâtiments (par exemple, l'amiante) qui pourraient rendre la construction moins chère que l'achat .
• Intérêts liés à la période de construction : Intérêts qui s’accumulent sur le prêt pendant la phase de construction et qui augmentent le coût global du nouveau bâtiment.
• Coût total de possession : L'analyse du coût total sur toute la durée de vie utile (achat + exploitation + rénovation), qui montre souvent qu'à long terme, construire peut être moins cher qu'acheter .