Qu’est-ce qu’un terrain en bail emphytéotique lors de l’acquisition d’une maison ?

Analyse : Comment fonctionne le droit de la construction

Pour décider d'opter ou non pour un bail commercial pour votre propre logement , il est essentiel d'en comprendre les mécanismes. Il s'agit d'un compromis entre achat et location longue durée.

La séparation légale : une propriété artificielle

Juridiquement, le droit de construire est inscrit comme servitude au registre foncier. Il fait l'objet d'une inscription distincte.

• La structure : La maison située sur le terrain en bail emphytéotique pour une résidence privée constitue une propriété indépendante. Vous pouvez l’hypothéquer, la vendre ou la léguer, comme une maison classique.
• La différence réside dans la durée de la propriété. Un bail emphytéotique pour une maison est généralement accordé pour une durée de 30 à 100 ans. Passé ce délai, le terrain – et souvent la maison également – revient au propriétaire foncier.

Le taux de location du bâtiment : Le loyer perpétuel

La principale différence financière avec un terrain en location-construction réside dans le taux d'intérêt du bail.

Au lieu de payer un droit unique de 800 000 francs pour le terrain, vous versez un intérêt annuel au propriétaire.

• Le montant : Le taux d’intérêt est souvent calculé en fonction de la valeur du terrain et du taux d’intérêt en vigueur. Pour un bail emphytéotique portant sur un terrain destiné à la construction d’une maison individuelle, cela peut rapidement atteindre 10 000 à 20 000 francs suisses par an.
• Le risque : les taux d’intérêt sont rarement fixes. Ils sont souvent indexés sur l’indice national des prix à la consommation ou sur les taux hypothécaires. Si l’inflation augmente, le prix de votre terrain à bâtir pour votre maison augmentera également . C’est un risque de coût auquel les propriétaires particuliers ne sont pas exposés (ils ne sont exposés « qu’au risque lié au taux d’intérêt de leur prêt hypothécaire »).

Le retour en arrière : lorsque le temps est écoulé

L'élément le plus crucial pour tout terrain à bâtir destiné à une maison individuelle est peut-être la fin de son bail.

Que se passe-t-il après 50 ou 99 ans ?

• Réversion : Le droit de construire expire. La propriété de la maison est transférée au propriétaire du terrain. Votre maison située sur le terrain loué est détruite.
• L'indemnisation : En règle générale, le propriétaire foncier doit verser une indemnisation pour la construction (appelée indemnité de réversion). Mais quel est son montant ? Souvent, seule la « valeur technique actuelle » ou une somme forfaitaire est convenue. Dans le cas d'un bail emphytéotique mal négocié pour une maison, cela peut signifier que vous (ou vos héritiers) ne recevez qu'une fraction de la valeur marchande.
• Extension : De nombreux contrats de vente de terrains à bâtir pour maisons individuelles incluent une option d’extension. Cependant, cette option n’est souvent pas garantie légalement.

Financement : Les obstacles rencontrés par les banques

Les banques sont plus strictes en ce qui concerne les terrains constructibles destinés à l'accession à la propriété qu'en ce qui concerne la propriété foncière.

Pourquoi ? Parce que le bien immobilier (la maison) perd de la valeur au fil du temps à mesure que la date de réversion approche.

• Amortissement plus élevé : Alors qu’en cas de propriété classique, seul le second prêt hypothécaire est amorti, les banques exigent souvent le remboursement intégral du prêt hypothécaire sur un terrain en location-construction à la fin du bail. Cela augmente considérablement les mensualités.
• Limite du ratio prêt/valeur : les banques ne prêtent souvent que jusqu’à 65 % ou 70 % de la valeur d’un terrain en location-construction pour une maison, au lieu des 80 % habituels, car le risque est considéré comme plus élevé.

La revente : une entreprise difficile ?

Si vous souhaitez vendre votre maison située sur un terrain en bail emphytéotique pour une résidence privée après 15 ans, cela peut se compliquer.

• Durée restante : Les acheteurs (et leurs banques) examinent la durée restante du prêt. Si le terrain constructible d’une maison n’a qu’une durée restante de 20 ans, il est difficilement finançable et donc difficile à vendre.
• Propriétaire foncier : Un propriétaire foncier privé est souvent moins attractif pour les acheteurs qu’une autorité publique (municipalité). Dans le cas d’une municipalité, on suppose qu’elle prolongera équitablement le bail à bâtir d’une maison ; avec des investisseurs privés, la maximisation des profits est un enjeu majeur.

Qui tirerait profit de ce modèle ?

Malgré les risques, un terrain constructible pour une maison individuelle présente des avantages.

• Optimisation des liquidités : Ce placement conviendra parfaitement aux personnes disposant de revenus élevés (pour payer le bail emphytéotique) mais de peu d’économies (pour l’achat du terrain). Un terrain en location-construction permet de réduire l’apport initial de 30 à 50 %.
• Emplacement : Les municipalités réservent souvent leurs meilleurs emplacements à la construction de maisons individuelles afin de prévenir la spéculation et d’attirer les familles. Ainsi, vous pouvez acquérir un terrain qui, autrement, ne serait pas mis en vente.

Liste de vérification avant de signer un contrat

Avant de choisir un terrain pour construire votre maison , vérifiez :

• Indemnité de réversion : s’agit-il de la valeur marchande ou seulement de la valeur actuelle versée ?
• Ajustement des taux d'intérêt : À quelle fréquence et quels facteurs influencent le taux d'intérêt des terrains constructibles destinés à l'accession à la propriété ?
• Prolongation : Existe-t-il une option pour 30 ou 50 ans supplémentaires ?
• Droit de préemption : Avez-vous un droit de préemption si le propriétaire vend finalement le terrain ?

Conclusion

La question « Qu'est-ce qu'un terrain en bail emphytéotique pour l'acquisition d'une maison ? » révèle un modèle présentant des avantages et des inconvénients. Un terrain en bail emphytéotique permet une installation rapide, mais constitue un frein à la constitution d'un patrimoine sur plusieurs générations. Vous économisez ainsi le coût élevé de l'achat du terrain, mais en contrepartie, vous payez un loyer indéfiniment et vivez avec la perspective d'une échéance de propriété.

Pour les jeunes familles disposant de revenus confortables qui recherchent avant tout un logement agréable et ne considèrent pas nécessairement la maison comme un « héritage à vie », l'acquisition d'un terrain en bail emphytéotique est une option intéressante. Cependant, ceux qui perçoivent l'immobilier uniquement comme un investissement doivent faire preuve de prudence. Le risque d'augmentation des taux d'intérêt des baux emphytéotiques et la faible indemnisation en cas de résiliation du bail ne doivent pas être sous-estimés. Il est donc essentiel d'examiner attentivement le contrat de bail emphytéotique ; il est plus important que le plan de la maison.

Si vous souhaitez calculer si le taux d'intérêt d'un bail emphytéotique est plus coûteux à long terme qu'un prêt hypothécaire sur l'achat d'un terrain, ou si vous souhaitez faire examiner de manière neutre le contrat de bail emphytéotique de votre terrain pour votre propre maison , Loft propose des calculateurs de comparaison détaillés et des analyses d'experts.

Glossaire

• Terrain en bail emphytéotique pour une maison individuelle : terrain dont la propriété est distincte de celle du bâtiment. Le propriétaire paie un loyer pour l’usage du terrain.
• Bail emphytéotique : Les frais annuels (« loyer ») que le propriétaire doit payer au propriétaire foncier pour l’utilisation de la parcelle louée pour sa propre maison .
• Réversion : Moment, à la fin de la période contractuelle, où le bâtiment retourne à la propriété du propriétaire foncier. Le droit de construire expire.
• Indemnité de réversion : La somme que le propriétaire foncier doit verser au locataire du bâtiment à la fin du contrat pour le bâtiment situé sur la parcelle louée pour une maison privée .
• Servitude : Instrument juridique inscrit au registre foncier permettant la séparation légale du terrain et du bâtiment dans le cas d'un terrain constructible pour une maison individuelle (droit indépendant et permanent).