Quelles sont les différences entre l'acquisition d'un bien immobilier par une société et son achat à titre privé ?

Traitement fiscal : Amortissement vs valeur locative imputée

L'une des différences les plus marquantes en matière d'acquisition immobilière réside peut-être dans la fiscalité en vigueur. Deux mondes s'y rencontrent.

Acquisition privée : La valeur locative imputée comme charge

Si vous achetez auprès d'un particulier, vous devrez payer des impôts sur la valeur locative fictive, considérée comme un revenu fictif. En contrepartie, vous pourrez déduire les frais d'entretien et les intérêts de votre emprunt hypothécaire.

• L'inconvénient : les investissements qui préservent la valeur du bien sont déductibles d'impôt, contrairement à ceux qui l'augmentent (par exemple, la construction d'une véranda). L'amortissement de la valeur du bâtiment n'est pas possible pour les particuliers.

Acquisition d'entreprise : Le privilège d'amortissement

Si vous achetez par l'intermédiaire d'une société anonyme (SA) ou d'une société à responsabilité limitée (SARL), la valeur locative imputée sous sa forme traditionnelle ne s'applique plus. Vous payez alors un loyer à votre propre société.

• L'avantage : l'entreprise impose ces revenus locatifs comme un bénéfice. Toutefois, les avantages liés à l'acquisition immobilière entrent alors en jeu : l'entreprise peut amortir le bâtiment (généralement de 1 à 2 % par an de sa valeur comptable). Ces amortissements réduisent significativement son bénéfice imposable. De plus, la quasi-totalité des frais (administration, rénovations) sont considérés comme des charges d'exploitation .

Financement : Les banques calculent différemment

Un autre domaine où les différences sont considérables en matière d'acquisition immobilière concerne les échanges avec la banque.

• Prêts privés : La banque vérifiera votre salaire et votre capacité de remboursement (maximum 33 % du revenu brut pour les charges imputées). Vous pouvez utiliser votre épargne retraite (fonds de pension/pilier 3a) comme apport.
• Entreprise : Ici, ce sont le bilan et le pouvoir de gain du bien (immeuble de placement) ou de l'activité opérationnelle qui comptent.
• L'obstacle : L'une des principales différences en matière d'acquisition immobilière réside dans l' impossibilité d'utiliser les fonds de pension pour l'achat d'immobilier commercial. Les fonds propres (généralement au moins 25 à 30 %, souvent plus que pour les acquisitions privées) doivent provenir des fonds propres de l'entreprise ou des actionnaires. Les ratios prêt/valeur sont généralement plus stricts, s'agissant d'un financement commercial.

Le piège lors de la vente : impôt sur les plus-values immobilières vs impôt sur les sociétés

Nombre d'acheteurs ignorent la vente. Or, c'est précisément là que les différences les plus criantes en matière d'acquisition immobilière apparaissent au grand jour .

Vente privée : le facteur temps joue en sa faveur.

Si vous vendez de particulier à particulier, vous serez redevable de l'impôt sur les plus-values.

• Le mécanisme : plus la durée de détention du bien immobilier est longue, plus le taux d’imposition est faible (abattement pour ancienneté). Après 20 ans, la plus-value est imposée de manière très modérée dans de nombreux cantons. De plus, elle est exonérée d’impôt fédéral direct et de cotisations sociales.

Vente d'entreprise : Double imposition

Si la société vend le bien, il est considéré comme un « produit » tout à fait normal.

• Étape 1 : Le bénéfice (prix de vente moins valeur comptable) est soumis à l’impôt sur les sociétés. L’actif ayant été amorti pendant plusieurs années (voir ci-dessus), sa valeur comptable est faible et le bénéfice apparaît important sur le papier. La « récupération d’amortissement » est intégralement imposée.
• Étape 2 : L’argent est désormais dans l’entreprise. Si vous souhaitez l’utiliser à titre privé, vous devez le distribuer sous forme de dividendes. Vous paierez ensuite l’impôt sur le revenu sur ces dividendes.

Ces différences dans l'acquisition immobilière font que souvent, seulement 40 à 50 % des bénéfices des ventes d'une entreprise vous parviennent, alors que ce pourcentage peut atteindre 70 à 80 % pour les particuliers.

Responsabilité et discrétion

Toutes les différences en matière d'acquisition immobilière ne sont pas de nature financière.

• Responsabilité privée : Vous êtes responsable sur l’ensemble de vos biens personnels. Votre nom est inscrit publiquement au registre foncier.
• Société : Le bien appartient à la personne morale. Le registre foncier mentionne « Muster AG » (Sample AG). Cela garantit un certain anonymat. En matière de responsabilité, le bien est distinct de votre patrimoine personnel. En cas de faillite personnelle, le bien de la société n’est pas immédiatement perdu (mais vos parts sociales peuvent être saisies). En cas de faillite de la société, le bien est intégré à la masse de la faillite.

Différences particulières concernant l'acquisition de biens immobiliers par les étrangers (Lex Koller)

La Lex Koller concerne les immigrants sans passeport suisse (et sans permis de séjour C).

• L’idée fausse : Beaucoup pensent qu’en créant une société suisse, ils peuvent contourner les restrictions relatives à l’acquisition de biens immobiliers résidentiels.
• En réalité, la loi ne se laisse pas influencer par la structure de l'entreprise. Si le bénéficiaire effectif est un étranger soumis à des restrictions d'acquisition, même une société suisse ne peut acquérir un bien immobilier résidentiel (sauf à titre purement professionnel). Les différences en matière d'acquisition immobilière sont donc minimes ; la « stratagème de la société » ne fonctionne pas.

Conclusion

La question « Qu'est-ce qui change lorsqu'on rachète une entreprise ? » trouve sa réponse ainsi : on troque des avantages fiscaux à court terme (amortissement) contre des charges fiscales à long terme (vente) et une complexité accrue. En matière d'acquisition immobilière, notamment pour les logements occupés par leur propriétaire, les différences sont plus favorables aux particuliers fortunés. Le retrait anticipé des fonds de pension et l'appréciation du capital bénéficiant d'un régime fiscal avantageux constituent des arguments de poids en faveur de l'achat privé.

L'acquisition d'un bien immobilier par le biais d'une société n'est généralement avantageuse que s'il s'agit d'un investissement locatif, si vous êtes agent immobilier ou si le bien est utilisé pour votre activité professionnelle. Ceux qui souhaitent uniquement « économiser sur les impôts » tombent souvent dans le piège de la récupération de l'amortissement. Analysez votre stratégie de sortie avant de signer l'acte notarié. Les différences en matière d'acquisition immobilière sont irréversibles une fois l'acte signé.

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Glossaire

• Différences en matière d'acquisition immobilière : L'ensemble des différences juridiques, fiscales et financières entre l'achat en tant que personne physique (particulier) et en tant que personne morale (société).
• Amortissement : Réduction comptable de la valeur d’un bien, diminuant le bénéfice imposable d’une entreprise. Non applicable aux particuliers.
• Récupération de l'amortissement : Lorsqu'un bien appartenant à une entreprise est vendu, la différence entre la (faible) valeur comptable et les coûts d'acquisition initiaux est imposée comme un bénéfice.
• Double imposition : l’effet selon lequel les bénéfices d’une société sont d’abord imposés comme bénéfices de la société, puis à nouveau comme revenus privés (dividendes) lors de leur distribution.
• Valeur locative fictive : revenu théorique que les particuliers doivent déclarer pour leur propre usage du bien. Cette obligation ne s’applique pas aux entreprises, qui perçoivent des loyers effectifs.