Quels sont les impôts prélevés lors de l'achat d'une maison ?

Frais uniques : Ce qui est dû immédiatement après l’achat

Les taxes liées à l'achat d'un logement se divisent en taxes directes sur la transaction et en taxes indirectes. Vous trouverez ici les informations essentielles concernant les obligations fiscales de l'État.

La taxe sur les mutations immobilières : la part la plus importante

taxe la plus connue sur les acquisitions immobilières est la taxe de mutation. Elle est perçue lors d'un changement de propriétaire.

• Le montant : Dans les cantons qui prélèvent cette taxe sur les acquisitions immobilières , le taux se situe généralement entre 1 % et 3,3 % du prix d’achat. Pour une maison coûtant 1 million de francs, cela représente rapidement entre 10 000 et 30 000 francs.
• Fédéralisme : L’esprit cantonal suisse se manifeste clairement dans la fiscalité des acquisitions immobilières . Le canton de Zurich, par exemple, a supprimé la taxe de mutation pour les biens immobiliers résidentiels (seuls les frais de notaire restent dus). Berne et Vaud, en revanche, la maintiennent.
• Répartition des frais : Souvent, acheteurs et vendeurs se partagent équitablement les taxes liées à l’acquisition d’un logement . Toutefois, ce point est négociable et doit être stipulé dans le contrat de vente. Dans certains cantons, l’acheteur est solidairement responsable du paiement intégral des taxes liées à l’acquisition d’un logement si le vendeur ne s’en acquitte pas.

Des frais qui fonctionnent comme des impôts

À proprement parler, les frais de notaire et d'enregistrement foncier ne sont pas des taxes sur l'achat d'une maison , mais plutôt des frais de service. Cependant, comme ils sont souvent calculés en pourcentage du prix d'achat (taux par mille) et versés à l'État ou aux notaires d'État , ils sont souvent inclus dans le budget au titre des taxes sur l'achat d'une maison .

Avec les droits de mutation, ces « frais annexes à l'acquisition » représentent souvent environ 5 % du prix d'achat . Vous devez fournir cette somme sous forme de fonds propres non remboursables ; elle ne peut être financée par un prêt hypothécaire.

Les fonds de pension et l'impôt sur les retraits de capital

De nombreux acheteurs utilisent les fonds de leur fonds de pension (2e pilier) ou du pilier 3a comme apport personnel. Ce que beaucoup oublient : ce retrait anticipé entraîne immédiatement l’imposition de l’achat du logement .

• Le mécanisme : lorsque vous retirez de l’argent de votre épargne-retraite, ce retrait est imposable. Il s’agit d’un impôt sur les retraits de capital (souvent à taux réduit, distinct des autres revenus).
• Le plan : cet impôt est exigible immédiatement. Si vous retirez 100 000 francs de votre fonds de pension, seuls 95 000 francs environ seront crédités sur votre compte, car l’impôt doit être payé (ou vous devrez le payer par d’autres moyens). Ces taxes sur les acquisitions immobilières réduisent donc votre capital disponible.

Le risque d'imposition des plus-values immobilières

L'impôt sur les plus-values immobilières est en réalité un impôt à la charge du vendeur. Il paie un impôt sur le profit réalisé (prix de vente moins frais d'acquisition). Pourquoi est-il encore pertinent pour vos impôts lors de l'achat d'une maison ?

• Le privilège : Dans la plupart des cantons, l'État dispose d'un privilège légal sur la propriété pour le paiement de cet impôt.
• Scénario : Si le vendeur ne paie pas son impôt sur les plus-values (par exemple, en cas d’insolvabilité ou de déménagement à l’étranger), l’État saisira le bien. Cela signifie que vous, en tant qu’acheteur, devez régler la dette fiscale du vendeur pour éviter la saisie de votre maison.
• La solution : Ces risques sont donc indirectement liés aux taxes sur l’achat d’un logement . Protégez-vous en versant directement au service des impôts le montant estimé des taxes par le vendeur ou en le déposant sur un compte séquestre, plutôt que de lui verser l’intégralité du prix d’achat.

Taxes récurrentes après l'achat

impôts annuels changent radicalement. Vous passez du statut de locataire à celui de propriétaire, ce qui complexifie votre déclaration de revenus.

La valeur locative imputée

Il s'agit d'une particularité suisse qui relève techniquement des taxes en vigueur sur les acquisitions immobilières .

• Le principe : vous devez payer des impôts sur la valeur locative théorique de votre bien immobilier, considérée comme un revenu. L’État soutient que vous percevez un « revenu sous forme de logement ».
• Conséquence : votre revenu imposable augmente. Toutefois, ces taxes sur l’achat d’une résidence principale sont généralement compensées par des déductions pour les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien (forfaitaires ou réels). En période de faibles taux d’intérêt, la valeur locative imputée est souvent supérieure aux déductions, ce qui alourdit la charge fiscale.

Impôt foncier et impôt sur la fortune

taxes courantes liées à l'achat d'une maison concernent la valeur intrinsèque du bien.

• Taxe foncière : Certains cantons prélèvent une taxe annuelle sur la valeur du bien immobilier (souvent exprimée en pour mille). Il s’agit d’une des taxes fixes liées à la propriété immobilière .
• Impôt sur la fortune : La valeur cadastrale du bien est ajoutée à votre patrimoine net. Comme l’immobilier est souvent un bien de grande valeur, vos impôts sur la fortune augmenteront. Cependant, vous pouvez déduire le remboursement de votre prêt immobilier comme une dette. Par conséquent, l’impact net de ces impôts sur l’accession à la propriété dépend du montant de votre endettement.

Différences régionales en matière de taxes sur les achats immobiliers

La question « Quel est le montant des taxes sur l'achat d'une maison ? » ne peut être résolue qu'au niveau local.

• Canton de Berne : Ici, vous payez des droits de mutation immobilière. Les taxes sur les achats de logements y sont relativement élevées.
• Canton de Zurich : Pas de taxe de mutation pour les biens immobiliers résidentiels. Les taxes sur les acquisitions de logements se limitent aux frais d’acquisition.
• Canton de Vaud : Taxes sur les transactions élevées. Les taxes sur l’achat d’une résidence principale doivent être prises en compte de manière significative dans le budget.

N'oubliez pas de vous renseigner auprès de la mairie ou du notaire concernant les taux d'imposition locaux applicables aux achats de maisons .

Conclusion

La question « Quelles taxes sont dues lors de l'achat d'un bien immobilier ? » révèle que l'État est un acteur discret de toute transaction immobilière. Les taxes liées à l'achat d'une maison comprennent des paiements ponctuels (droits de mutation, impôt sur les plus-values) et des risques latents (impôt sur les plus-values du vendeur).

Ceux qui sous-estiment les taxes liées à l'achat d'une maison se retrouvent avec un capital moins important que prévu. En règle générale, il est conseillé de prévoir un budget d'environ 5 % du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des frais et taxes . De plus, il est essentiel de se protéger contractuellement contre les dettes fiscales du vendeur. Seuls ceux qui planifient en toute transparence la fiscalité de leur acquisition immobilière peuvent avoir la certitude que leur maison de rêve est financièrement sécurisée.

Si vous souhaitez calculer précisément le montant des taxes pour l'achat d'une maison dans la municipalité de votre choix ou savoir comment vous assurer de payer l'impôt sur les gains en capital immobiliers, Loft propose des calculateurs fiscaux détaillés et des listes de contrôle pour votre planification.

Glossaire

• Taxes sur l'acquisition d'un logement : terme générique désignant toutes les taxes et prélèvements fiscaux déclenchés directement ou indirectement par l'acquisition d'un bien immobilier (par exemple, taxe sur le transfert de propriété, impôt sur les gains en capital).
• Taxe de mutation immobilière : Taxe cantonale perçue lors du changement de propriétaire d’un bien immobilier. Elle représente souvent le poste de taxe le plus important lors de l’achat d’un logement .
• Impôt sur les plus-values immobilières : impôt sur le profit du vendeur. En raison du privilège légal, il représente un risque pour l’acheteur et a une incidence sur la fiscalité des acquisitions immobilières .
• Valeur locative imputée : revenu théorique que les propriétaires doivent déclarer annuellement à des fins fiscales. Il s’agit d’une des taxes récurrentes liées à la propriété immobilière .
• Privilège légal : le droit de l’État de recouvrer directement les dommages-intérêts dus pour impôts fonciers impayés (tels que l’impôt sur le revenu), quel que soit le propriétaire actuel.