Quelle est la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande ?

Définitions et leurs pièges

Quelle est sa valeur marchande ?

En termes simples, la valeur marchande est la valeur « objective » d'un bien immobilier. En Suisse, les experts et les banques utilisent des définitions selon lesquelles la valeur marchande correspond au prix qu'il serait raisonnablement possible d'obtenir dans le cadre de transactions commerciales courantes, compte tenu des caractéristiques du bien.

Cela ressemble à la valeur marchande ? Théoriquement, oui. Mais la valeur marchande est calculée . Elle repose sur des modèles (comme l’évaluation hédonique) qui analysent les transactions immobilières comparables , l’état du bâtiment et son emplacement. Elle s’efforce d’éliminer les facteurs émotionnels. Lorsque les banques accordent des prêts hypothécaires, elles se basent sur cette valeur. Elle est prudente. La différence entre la valeur marchande et la juste valeur marchande réside souvent dans la prudence de l’évaluation.

Quelle est la valeur marchande (ou le prix d'achat) ?

La valeur marchande (souvent assimilée au prix d'achat effectif) est celle qui figure sur la facture finale. Elle résulte de l'offre et de la demande à l'instant T.

Lorsqu'un bien immobilier fait l'objet d'un litige entre trois parties, sa valeur marchande augmente, même si la structure du bâtiment (et donc sa valeur marchande théorique) reste inchangée. La valeur marchande inclut souvent une « valeur sentimentale » (ou valeur affective). Par exemple, une personne peut être séduite par la roseraie et être prête à payer 100 000 francs de plus. C'est précisément là que réside la différence entre la valeur marchande et la valeur d'évaluation .

La différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande en pratique

Le piège du financement

Pourquoi la différence entre la valeur d'évaluation et la valeur marchande est-elle si importante pour vous ? Imaginons que vous souhaitiez acheter une maison.

• Le vendeur : Demande 1,2 million de francs suisses (valeur marchande/prix demandé).
• La banque : Calcule la valeur à 1,0 million de francs suisses (valeur marchande).

Dans ce cas, l' écart entre la juste valeur marchande et la valeur de marché constitue un obstacle. La banque prête généralement un maximum de 80 % de la valeur la plus basse (le coût ou le prix de marché).

• 80 % de 1 million (valeur marchande) = 800 000 francs suisses d'hypothèque.
• Vous devez donc non seulement apporter les 200 000 francs habituels (20 % de 1 million) en fonds propres, mais aussi la différence de 200 000 francs que représente la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande .

Votre apport personnel requis double soudainement pour atteindre 400 000 francs suisses. Quiconque ne tient pas compte de l' écart entre la valeur estimée et la valeur marchande verra son financement refusé.

Aspects juridiques et fiscalité

La différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande est également pertinente à des fins fiscales.

• Impôt sur la fortune : Il est souvent basé sur la valeur officielle, qui elle-même est dérivée de la valeur marchande, et non du prix spéculatif du moment.
• Successions : Lorsqu’une maison est transmise au sein d’une famille, sa juste valeur marchande est souvent retenue afin de garantir l’équité. Si l’on s’appuyait sur la valeur marchande spéculative, les héritiers seraient souvent contraints de vendre la maison pour payer leurs cohéritiers. Dans ces cas, la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande réelle permet généralement d’éviter des partages inéquitables.

Un exemple pour illustrer cela.

Prenons par exemple une vieille ferme du canton de Berne.

Le bâtiment est ancien, le système de chauffage doit être remplacé.

• Valeur marchande : Un expert évalue avec sobriété l'emplacement et l'état du bien à 800 000 francs suisses.
• Valeur marchande : Un couple zurichois recherche « la tranquillité et le romantisme » et entrevoit un potentiel intéressant. Ils proposent 1,1 million de francs suisses.

L' écart entre la valeur estimée et la valeur marchande s'élève ici à 300 000 francs suisses. Ce montant relève purement de l'appréciation subjective. Pour le couple, la maison vaut ce prix (valeur marchande subjective), tandis que pour la banque, elle représente un risque (valeur estimée objectivement). Cet écart illustre le risque que la banque refuse de prendre en charge.

Qui détermine ces valeurs ?

Il est difficile pour un particulier de faire la différence entre la valeur estimée et la valeur marchande d'un bien immobilier. Différents professionnels peuvent vous aider à cet égard.

1. Banques et calculateurs en ligne

Ils utilisent généralement des modèles hédoniques. Ils comparent votre bien à des milliers de biens vendus. Le résultat est généralement très proche de la valeur marchande. Ils vous indiqueront où l' écart entre la valeur marchande et la juste valeur marchande représente un risque.

2. Évaluateurs professionnels (SIV/SEV)

Un architecte ou un expert immobilier agréé inspecte le bien. Il remarquera les fissures dans la maçonnerie ou un sous-sol humide. Son évaluation est le moyen le plus précis de définir la valeur marchande et d'expliquer la différence entre valeur marchande et juste valeur marchande .

3. Un soutien innovant : heyloft.ch

Dans le monde numérique, de nouvelles méthodes permettent d'analyser l' écart entre la valeur estimée et la valeur marchande . heyloft.ch va plus loin que les calculateurs traditionnels à cet égard.

La plateforme utilise l'assistant numérique « Loft » .

Loft est bien plus qu'un simple calculateur. Il vous aide à comprendre la différence entre la valeur estimée et la valeur marchande en fournissant un contexte.

• La valeur marchande élevée est-elle justifiée par le développement du quartier ?
• Quelle est la différence entre la valeur estimée et la valeur marchande de propriétés similaires dans la région ?

Loft agit en toute indépendance. Son objectif n'est pas de gonfler artificiellement le prix (comme le ferait un agent immobilier) ni de le minimiser. Loft fournit des données. Toute personne souhaitant comprendre la différence entre la valeur d'évaluation et la valeur marchande trouvera en Loft un partenaire neutre qui éclaire la complexité des chiffres.

Comment utiliser la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande

En tant que vendeur, vous pouvez utiliser la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande : connaissez la juste valeur marchande (votre limite inférieure) et jouez sur les émotions des acheteurs pour maximiser la valeur marchande.

Pour un acheteur, la différence entre la valeur estimée et la valeur marchande est un signal d'alarme : si l'écart est trop important, vous payez un prix exorbitant. Vous risquez de ne jamais revoir cet argent si vous essayez de revendre rapidement.

Conclusion

En résumé : la juste valeur marchande repose sur des considérations rationnelles, tandis que la valeur marchande reflète la situation réelle du marché. La différence entre les deux réside dans la marge de négociation, mais aussi dans la fourchette qui détermine vos options de financement. Pour la banque, la sécurité est primordiale (juste valeur marchande), tandis que pour le vendeur, le profit maximal est essentiel (valeur marchande).

Quiconque s'engage naïvement dans une transaction et ignore la différence entre la valeur d'évaluation et la valeur marchande s'expose à un refinancement coûteux. Il est donc essentiel d'utiliser toutes les sources disponibles. Les évaluations traditionnelles offrent une sécurité, mais des outils innovants comme Loft de heyloft.ch vous apportent la transparence et la rapidité nécessaires pour non seulement comprendre la différence entre la valeur d'évaluation et la valeur marchande , mais aussi pour l'exploiter stratégiquement à votre avantage.

Glossaire

• Valeur marchande : Valeur objective d’un bien immobilier pouvant être atteinte dans des conditions normales. Elle sert de base aux banques pour l’octroi de prêts.
• Valeur marchande : Le prix réel obtenu sur le marché, qui peut différer de la juste valeur marchande en raison de l'offre, de la demande et des facteurs émotionnels (valeur de collection).
• Principe du coût le plus bas ou du principe du marché : Le principe selon lequel les banques choisissent le plus bas entre le prix d’achat (valeur marchande) et la juste valeur marchande lors de l’octroi de prêts hypothécaires.
• Évaluation hédonique : méthode d’évaluation comparative assistée par ordinateur permettant de déterminer la valeur marchande à partir de données de transactions historiques.
• Différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande : La différence entre la valeur objective calculée et le prix de vente réel, souvent due à des primes émotionnelles ou à la pression du marché.