Quelle est la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande ?

L'histoire : d'où viennent les termes ?

Pour comprendre la différence entre la juste valeur marchande et la valeur de marché , il est utile de se pencher sur l'histoire. Le terme « juste valeur marchande » est profondément ancré dans le droit germanophone et, plus particulièrement, suisse. On le retrouve dans des textes législatifs datant de plusieurs décennies, notamment en matière d'expropriation et de fiscalité cantonale. Traditionnellement, il désignait la valeur à laquelle un bien pourrait être vendu dans le cadre de transactions commerciales courantes.

« Valeur marchande », en revanche, est le terme plus moderne et international. Il s'est imposé en Suisse avec la mondialisation des marchés immobiliers et l'introduction des normes comptables internationales. Aujourd'hui, lorsqu'on cherche à distinguer la juste valeur marchande de la valeur marchande , on constate souvent une opposition entre tradition (juste valeur marchande) et modernité (valeur marchande).

Valeur marchande : Le classique juridique

La valeur marchande est souvent considérée comme la valeur objective. Elle se définit comme le prix qui peut être obtenu dans le cadre de transactions commerciales courantes au moment de l'évaluation, compte tenu du contexte juridique et des caractéristiques réelles du marché.

Le mot clé ici est « objectivité ». La valeur marchande doit être indépendante des préférences subjectives. Si vous avez peint vos murs en violet parce que vous aimez cette couleur, cela peut avoir de la valeur à vos yeux. La valeur marchande ignore ces « valeurs affectives ». D' un point de vue purement juridique, la valeur marchande est souvent celle qui est citée devant les tribunaux ou par l'administration fiscale (comme base pour le calcul de la valeur locative imputée ou de l'impôt sur la fortune). Elle est synonyme de stabilité et de sécurité juridique.

Valeur marchande : le pouls de l'économie

La valeur marchande est définie de manière plus dynamique. Selon les normes modernes (telles que les Normes suisses d'évaluation , NSE), il s'agit du montant estimé auquel un actif devrait être échangé entre un vendeur disposé à vendre et un acheteur disposé à acheter à la date d'évaluation.

C’est là que réside une différence subtile entre la juste valeur marchande et la valeur marchande : la valeur marchande met l’accent sur la volonté actuelle de réaliser une transaction (« volonté »). acheteur , disposé (Vendeur ). Cela reflète le sentiment actuel du marché immobilier. Sur un marché en surchauffe, la valeur marchande peut augmenter très rapidement. Une analyse approfondie de la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande réelle révèle que la juste valeur marchande semble souvent plus proche de l'activité de vente réelle, tandis que la valeur marchande réelle est parfois interprétée de manière plus prudente.

Existe-t-il réellement une différence ?

Venons-en maintenant au cœur du problème. Existe-t-il une divergence entre les chiffres ? Dans la pratique suisse moderne d’évaluation, la réponse est généralement : non, mathématiquement, il ne devrait y avoir aucune différence.

Tant la Cour fédérale que les associations d'experts ont précisé que la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande est aujourd'hui essentiellement sémantique. En substance, les deux termes désignent la même chose : le prix qui peut être obtenu dans des circonstances normales sur le marché libre.

Alors pourquoi parle-t-on même de la différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande ?

• Textes juridiques : Les anciens contrats ou lois font encore référence à la valeur marchande.
• Assurance : Il arrive que la valeur marchande soit confondue à tort avec la valeur actuelle (valeur du bâtiment moins l'usure, hors terrain).
• Banques : Les établissements de crédit immobilier utilisent souvent le terme « juste valeur marchande » pour définir leur ratio prêt/valeur (LTV). Ce ratio peut être fixé de manière plus prudente que le prix que l’acheteur serait prêt à payer. Cela crée une différence perçue entre la juste valeur marchande et la valeur marchande , qui correspond en réalité davantage à la différence entre l’évaluation de la banque et le prix de vente.

Lorsque la confusion des termes devient dangereuse

La différence entre la juste valeur marchande et la valeur marchande devient pertinente lorsque les profanes confondent ces termes avec d'autres valeurs.

Une erreur fréquente consiste à confondre la valeur cadastrale avec la valeur imposable . Dans de nombreux cantons, la valeur cadastrale est nettement inférieure à la valeur marchande. Quiconque pense que sa maison ne vaut que le montant indiqué sur l'avis d'imposition se trompe lourdement.

Un autre point délicat est la valeur intrinsèque (ou valeur réelle). Celle-ci prend en compte le coût d'un nouveau bâtiment, terrain compris. Pour les maisons anciennes, la valeur intrinsèque peut être élevée, mais personne ne souhaite y vivre (emplacement peu attractif). Dans ce cas, l' écart entre la valeur marchande et la juste valeur marchande (toutes deux faibles) et la valeur intrinsèque (élevée) est significatif.

Ainsi, si vous demandez la différence entre la juste valeur marchande et la valeur de marché , assurez-vous que votre interlocuteur ne fait pas référence à la valeur réelle ou à la valeur de revenu. Idéalement, la juste valeur marchande et la valeur de marché devraient être identiques.

Le rôle de la méthode d'évaluation

Le fait que le chiffre final inscrit sur le papier corresponde à la « juste valeur marchande » ou à la « valeur marchande » dépend souvent de la méthode utilisée.

• Méthode hédonique : comparaisons assistées par ordinateur. Elles permettent d’établir une valeur marchande.
• Approche par le revenu : pour les immeubles de placement. Permet également d’obtenir une valeur marchande.
• Méthode d'évaluation mixte : souvent utilisée pour les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire ( valeur du terrain + valeur actuelle du bâtiment). Le résultat devient traditionnellement souvent considéré Valeur marchande désigné .

La différence entre la juste valeur marchande et la valeur de marché réside principalement dans la méthodologie. Les agents immobiliers et les banques modernes s'appuient presque exclusivement sur les valeurs de marché (évaluation hédonique), tandis que les experts immobiliers chargés des litiges successoraux procèdent souvent encore à des évaluations traditionnelles de la juste valeur marchande.

Conclusion

Ne vous en faites pas. En résumé, dans la pratique suisse actuelle, il n'y a pratiquement aucune différence significative entre la juste valeur marchande et la valeur de marché . Les deux termes désignent le prix de vente probable sur le marché libre dans des conditions normales.

« Juste valeur marchande » est le terme employé par les juristes et reflète la tradition. « Valeur de marché », quant à lui, est utilisé par les économistes et anticipe l'avenir. Ce qui importe pour vous, ce n'est pas l'appellation, mais la méthodologie employée. Assurez-vous que l'évaluation repose sur des données de marché actuelles et non sur des évaluations d'actifs obsolètes. Si quelqu'un insiste sur une différence significative entre « juste valeur marchande » et « valeur de marché » , examinez attentivement sa définition : il s'agit souvent d'un malentendu.

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Glossaire

• Valeur marchande : Terme traditionnel, consacré par le droit suisse, désignant la valeur marchande objective d'un bien dans des conditions commerciales normales.
• Valeur marchande : Terme utilisé internationalement. Il désigne le montant estimé auquel un bien immobilier serait échangé entre vendeurs consentants à la date d’évaluation.
• Valeur intrinsèque (valeur réelle) : La valeur qui comprend les coûts de construction du bâtiment neuf (moins la dépréciation due à l’âge) plus la valeur du terrain . Elle peut de la Valeur marchande dévier .
• Valeur affective : la « valeur de collection ». Une prime subjective qu’un acheteur paie pour des raisons émotionnelles, mais qui n’est généralement pas incluse dans la valeur marchande objective.
• Valeur imposable : La valeur officielle du bien, déterminée par l’administration fiscale. Elle est souvent nettement supérieure. sous dém Valeur marchande .