Che cosa si intende per responsabilità solidale in un contratto di locazione?

Uno per tutti, tutti per uno: analisi e fatti

La meccanica legale della responsabilità solidale

Il principio della responsabilità solidale in un contratto di locazione si basa sull'articolo 143 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO). In parole povere, stabilisce che ogni inquilino è responsabile per l'intero debito. Immagina di vivere in un appartamento condiviso con tre persone. L'affitto mensile è di 3.000 franchi svizzeri. Avete concordato internamente che ognuno di voi pagherà 1.000 franchi. Tuttavia, a causa della clausola di responsabilità solidale nel contratto di locazione, questo accordo interno è irrilevante per il locatore. Se i tuoi coinquilini non pagano, il locatore può esigere da te l'intero importo di 3.000 franchi. Non è tenuto a dividere il credito. Ha il diritto di perseguire l'inquilino che appare più solvibile (in grado di pagare). Pertanto, a causa della clausola di responsabilità solidale nel contratto di locazione, non solo sei responsabile per la tua quota, ma agisci anche come garante involontario per gli altri.

Perché i proprietari insistono su questo?

Per gli amministratori e i proprietari immobiliari, la responsabilità solidale in un contratto di locazione è lo strumento definitivo per ridurre al minimo i rischi. Senza la responsabilità solidale, in caso di mancato pagamento, il locatore dovrebbe inseguire ogni singolo inquilino e individuare con cura chi non ha pagato la propria quota. Con la responsabilità solidale, il locatore si risparmia questo sforzo. Può esigere l'intero importo da una sola persona. Come questa persona recuperi poi il denaro dagli altri (il cosiddetto ricorso interno) non è più un problema del locatore. La responsabilità solidale trasforma il gruppo in un'unica entità giuridica.

La trappola di terminazione

Un aspetto spesso trascurato della responsabilità solidale in un contratto di locazione è la risoluzione del contratto. Molti credono di poter semplicemente andarsene, rescindere "la propria parte", e basta. Questo è un equivoco. Se esiste un contratto di locazione con responsabilità solidale , il contratto di locazione può essere risolto solo congiuntamente da tutti gli inquilini .

• Scenario di separazione: ti separi dal tuo partner, ma lui si rifiuta di firmare la disdetta o di lasciare l'appartamento. A causa della responsabilità solidale prevista dal contratto di locazione, non puoi recedere dal contratto da solo. Rimani nell'appartamento . preso .
• Scenario: Trasloco da un appartamento condiviso: quando si lascia un appartamento condiviso, non si è automaticamente esonerati dalla responsabilità solidale prevista dal contratto di locazione . Finché il proprio nome è sul contratto, si rimane responsabili, anche se non si abita più lì. L'esonero dalla responsabilità solidale richiede il consenso di tre parti: l'utente, gli inquilini rimanenti e, soprattutto, il proprietario. Il proprietario può rifiutare l'esonero se ritiene che gli inquilini rimanenti siano finanziariamente meno solidi.

Responsabilità per danni

un contratto di locazione non si limita al pagamento del canone di locazione. Tutti gli inquilini sono responsabili in solido per i danni all'immobile. Se il tuo coinquilino causa danni significativi al parquet al momento del trasloco e successivamente fallisce o scompare, il proprietario ti contatterà. Grazie alla clausola di responsabilità solidale presente nel contratto di locazione, il proprietario non è tenuto a dimostrare chi ha causato il graffio; gli è sufficiente sapere chi ha firmato il contratto. Dovrai risarcire il danno e poi cercare di recuperare il denaro dalla persona che lo ha causato.

La soluzione: contratti interni

Poiché la responsabilità solidale nei confronti del locatore è solitamente inevitabile (altrimenti non si otterrà l'appartamento), la sicurezza interna è fondamentale. Per gli appartamenti condivisi, un contratto di sublocazione è spesso una soluzione migliore rispetto a un contratto di locazione a responsabilità solidale per tutti. In questo caso, solo una persona (l'inquilino principale) firma il contratto con il locatore. Gli altri Sono Subaffittuario .

• Vantaggio: nessuna responsabilità solidale per i subinquilini nei confronti del proprietario ai sensi del contratto di locazione.
• Svantaggio: l'inquilino principale si assume da solo l'intero rischio.

Se siete tutti coinquilini (ovvero avete una responsabilità solidale ai sensi del contratto di locazione ), dovreste redigere un contratto interno di condivisione dell'appartamento. Questo contratto dovrebbe stabilire chi paga quale quota dell'affitto e quale procedura seguire in caso di trasloco. Sebbene questo contratto non annulli la responsabilità solidale prevista dal contratto di locazione, semplifica la richiesta di rimborso in caso di controversia.

Caratteristiche particolari delle coppie sposate

Le coppie sposate e i partner registrati sono soggetti a una forma speciale di responsabilità. Anche se un solo partner firma il contratto di locazione, entrambi sono responsabili in solido per il canone di locazione dell'abitazione familiare (art. 169 del Codice Civile Svizzero). Ciò crea una responsabilità solidale legale ai sensi del contratto di locazione (o responsabilità civile per l'abitazione familiare), anche se non espressamente sottoscritto. Ciò serve a proteggere la famiglia, ma vincola anche finanziariamente entrambi i partner.

Gestione del rischio per i nuovi arrivati

Per gli espatriati, la responsabilità solidale in un contratto di affitto è spesso poco familiare. In molti paesi, esistono " accordi di coinquilino " che dividono la responsabilità. Questo è raro in Svizzera. Se ci si trasferisce in un appartamento condiviso e si firma il contratto di locazione principale, si diventa automaticamente responsabili in solido ai sensi del contratto esistente . Attenzione: da questo momento in poi, si è teoricamente responsabili anche per i danni esistenti o per gli arretrati di affitto, a meno che ciò non sia stato esplicitamente escluso. Quando si stipula un accordo di responsabilità solidale, verificare sempre il verbale di consegna e il saldo attuale dei pagamenti dell'affitto.

Conclusione

un contratto di locazione è la norma standard prevista dal diritto locativo svizzero per le famiglie composte da più persone. Offre ai locatori la massima sicurezza e agli inquilini la massima interdipendenza. Chi stipula un contratto di locazione con responsabilità solidale garantisce i debiti dei coinquilini con l'intero patrimonio.

Questo non deve essere necessariamente un fattore decisivo, ma richiede fiducia cieca o, ancora meglio, regole interne chiare. Attenzione: è difficile recedere da un contratto di locazione a responsabilità solidale se le altre parti si oppongono. Non firmare mai con leggerezza, verifica l'affidabilità creditizia dei tuoi coinquilini e chiarisci per iscritto in anticipo cosa succede in caso di separazione o trasloco. Solo allora lo spettro della responsabilità solidale in un contratto di locazione perderà il suo potere di spaventare.

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Glossario

• Responsabilità solidale in un contratto di locazione: una disposizione legale in base alla quale più inquilini sono solidalmente responsabili per l'intero debito (affitto, danni). Il creditore ( proprietario ) può scegliere chi citare in giudizio .
• Debiti solidali: termine per indicare gli inquilini di una comunità di responsabilità solidale. Ciascuno deve tutto.
• Ricorso: diritto di un inquilino che ha pagato l'intero canone di locazione in solido ai sensi del contratto di locazione di recuperare la propria quota dagli altri inquilini.
• Rapporto interno: il rapporto tra gli stessi inquilini (ad esempio, chi usa quale stanza), che è irrilevante per il locatore in caso di responsabilità solidale ai sensi del contratto di locazione .
• Restrizione alla risoluzione: il fatto che, in caso di responsabilità solidale, un contratto di locazione può essere risolto solo congiuntamente da tutti gli inquilini; non è possibile un'azione individuale.