Un contratto di locazione verbale è valido?

La stretta di mano come contratto: analisi e fatti

La base giuridica: perché è valido un contratto di locazione orale?

Ai sensi dell'articolo 11 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO), i contratti richiedono una forma specifica per essere validi solo se la legge la prevede espressamente. Un tale requisito non sussiste per la conclusione di un contratto di locazione. Pertanto, un contratto di locazione orale è valido non appena entrambe le parti si siano accordate sui punti essenziali.

Questi essenziali Punti Sono :

• L'immobile in affitto: quale appartamento o stanza viene affittato?
• L'affitto: quanto costa al mese?
• Intenzione delle parti: entrambe vogliono stipulare un contratto di locazione (fornitura in cambio di un pagamento).

Se questi tre punti vengono chiariti tramite stretta di mano o accordo verbale, il contratto di locazione orale è valido . Non importa se fossero presenti testimoni (anche se sarebbe utile). Dal punto di vista legale, un accordo orale non è in una posizione peggiore rispetto a uno scritto. La legge tutela l'inquilino indipendentemente dalla forma. Il fatto che un contratto di locazione orale sia valido ti protegge dallo sfratto immediato semplicemente perché non esiste alcun documento scritto.

Il problema dell'onere della prova

In teoria, un contratto di locazione verbale è valido. In pratica, l'onere della prova è un problema. In caso di controversia, l'onere della prova ricade su chi avanza la richiesta. Avete concordato che le utenze fossero incluse? Il proprietario ora sostiene che dovrete pagare un extra per il riscaldamento. Poiché il contratto di locazione verbale è valido , ma non contiene dettagli scritti, si tratta di una questione di parola di una persona contro quella di un'altra.

In questo caso, spesso si applicano le norme di legge o le consuetudini locali. È interessante notare che questo è spesso vantaggioso per gli inquilini. Ad esempio, si considerino le utenze: se il contratto (anche verbale) non stabilisce esplicitamente che le utenze debbano essere pagate separatamente (come anticipo o come importo fisso), queste sono considerate incluse nel canone di locazione. Il fatto che un contratto di locazione verbale sia valido gioca a tuo favore, poiché il locatore dovrebbe provare un accordo separato, il che è quasi impossibile senza un contratto scritto.

Risoluzione e scadenze

Molti inquilini temono che, pur essendo valido, un contratto di locazione verbale possa essere disdetto verbalmente da un giorno all'altro. Questo è errato. Anche se il contratto è stato stipulato in modo informale, si applicano regole severe per la sua risoluzione:

• Proprietari: devono utilizzare il modulo ufficiale, anche se è valido "solo" un contratto di locazione verbale . Un accordo verbale Risoluzione dal proprietario​ È vuoto .
• Inquilino : Deve essere in forma scritta esentato .

Per quanto riguarda i termini di preavviso: poiché in genere non vengono concordate scadenze specifiche in un contratto verbale (chi discute di clausole legali con una stretta di mano?), si applicano i termini di preavviso previsti dalla legge. Questo dimostra anche che un contratto di locazione verbale può essere valido e sicuro: è previsto un preavviso minimo di 3 mesi rispetto alla data di disdetta consuetudinaria locale.

Un contratto di locazione verbale è valido anche per gli appartamenti condivisi?

Gli accordi verbali sono particolarmente comuni negli appartamenti condivisi o nei subaffitti. "Entra pure, dammi 500 franchi al mese". Anche in questa situazione, il contratto di locazione verbale è giuridicamente valido . Ciò significa che l'inquilino principale non può semplicemente sfrattare il subinquilino da un giorno all'altro. Poiché l' accordo verbale è valido, il subinquilino gode di piena tutela contro lo sfratto. Possono sorgere problemi con i danni o con il deposito cauzionale. Se non è stato concordato alcun deposito cauzionale, non è necessario versarne uno. La validità di un contratto di locazione verbale si basa sulla legge, non sulla volontà del locatore.

La trappola della "piccola manutenzione"

I contratti di locazione scritti spesso specificano l'importo massimo a carico degli inquilini per piccole riparazioni (spesso fino a CHF 150). Se è valido solo un contratto di locazione verbale , questo limite spesso manca. In questi casi, si applicano le "usanze locali". Ciò può dare luogo a controversie. Ciononostante, il contratto di locazione verbale rimane valido e vi protegge dal pagamento di riparazioni importanti (ad esempio, un frigorifero rotto), poiché questa è legalmente responsabilità del locatore.

Quando diventa pericoloso?

La validità di un contratto di locazione orale diventa un rischio quando si tratta di promesse specifiche. Ad esempio, il proprietario promette verbalmente: "Potete usare l'appartamento per 10 anni" o "Potete tenere un cane". Dopo un cambio di proprietà o una controversia, nessuno vuole riconoscere queste promesse. Sebbene il contratto di locazione orale rimanga valido, tali accordi accessori specifici sono difficili da provare in tribunale. Purtroppo, la validità di un contratto di locazione orale non vi protegge dalla perdita di questi privilegi se il proprietario li contesta.

Riepilogo dei vantaggi e degli svantaggi

Vantaggi:

• Velocità: è possibile l'ingresso immediato, poiché il contratto di locazione verbale viene concluso immediatamente e validamente.
• Tutela giuridica: si applicano le norme standard del Codice delle obbligazioni svizzero (CO), spesso favorevoli agli inquilini (ad esempio, nessun pagamento aggiuntivo di spese accessorie senza accordo).
• Flessibilità: semplice per subaffitti a breve termine.

Svantaggi :

• Mancanza di prove: le promesse sono difficili da comprovare, anche se il contratto di locazione orale è valido.
• Incertezza: date di cessazione del rapporto di lavoro o regole della lavanderia poco chiare.
• Nessuna indicizzazione: gli adeguamenti degli affitti al tasso di interesse di riferimento sono più complicati da attuare.

Conclusione

Alla domanda "Un contratto di locazione verbale è valido ?" la risposta è un chiaro sì. Il diritto svizzero equipara un accordo verbale a un contratto scritto al momento della stipula. Il cliente gode di protezione contro lo sfratto, diritto alla riparazione dei difetti e certezza del diritto, come previsto dal Codice delle obbligazioni svizzero.

Tuttavia, un accordo puramente verbale è rischioso. Il fatto che un contratto di locazione verbale sia legalmente valido offre poco aiuto se è necessario comprovarne i dettagli. Il nostro consiglio: insistete per ottenere almeno una breve conferma scritta via e-mail o WhatsApp, che indichi il canone di locazione, i costi aggiuntivi e la data di inizio della locazione. Questo funge da prova. Chiunque desideri tranquillità a lungo termine dovrebbe mettere per iscritto l'accordo verbale in un secondo momento. Il fatto che un contratto di locazione verbale sia legalmente valido non significa che sia privo di stress.

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Glossario

• Libertà di forma: il principio giuridico secondo cui i contratti (come un contratto di locazione) non richiedono una forma specifica (ad esempio, la forma scritta) per essere validi. Ciò significa È Anche UN orale Contratto di locazione valido .
• Codice delle obbligazioni svizzero (CO): il codice giuridico che definisce le regole per i contratti di locazione in Svizzera e si applica salvo diverso accordo scritto.
• Onere della prova: l'obbligo di una parte di provare un credito in tribunale. Questo è il principale svantaggio, anche se un contratto di locazione verbale è valido.
• Usanze locali: usi e norme locali (ad esempio, date di risoluzione) che vengono applicati quando non è stipulato nulla nel contratto.
• Azione implicita: comportamento che suggerisce un'intenzione (ad esempio, consegnare le chiavi e pagare l'affitto), che si traduce automaticamente in un valido contratto di locazione orale .