Come calcolo correttamente lo spazio abitabile?

Nozioni di base: cosa si intende per spazio abitabile?

Quando si inizia a calcolare la superficie abitabile , è necessario innanzitutto definire quali stanze sono ammissibili. Secondo la prassi comune (in base alla superficie utile principale HNF secondo la norma SIA 416), questo include tutte le aree adibite a zona giorno, riscaldate e utilizzabili tutto l'anno.

Per calcolare lo spazio abitabile , si sommano le superfici di:

• Soggiorni e camere da letto.
• Cucina e zona pranzo.
• Bagni e servizi igienici separati.
• Verande riscaldate (purché isolate e abitabili tutto l'anno).
• Corridoi e corridoi all'interno dell'appartamento.

Un errore comune nel calcolo dello spazio abitativo è quello di includere gli spazi esterni . In Svizzera, balconi, terrazze e logge non sono inclusi nel calcolo dello spazio abitativo netto. Se si desidera calcolare lo spazio abitativo , è necessario elencare queste aree separatamente come " spazio esterno ". Non è possibile semplicemente sommarle agli spazi interni per gonfiare artificialmente il valore.

Il problema del tetto spiovente

Chiunque viva in una mansarda conosce il problema: tanto fascino, ma poco spazio per la testa. Come si può calcolare in modo equo lo spazio abitabile in questa mansarda ?

In questo caso la prassi svizzera spesso differisce da quella tedesca.

• Germania: le aree di altezza inferiore a 1 metro non vengono conteggiate, quelle tra 1 e 2 metri contano solo per metà della superficie.
• Svizzera (SIA 416): Per calcolare la superficie abitabile in modo rigoroso secondo la norma , si misura tutto ciò che ha una certa utilizzabilità. Tuttavia, nella pratica della valutazione immobiliare, si è affermata la seguente regola empirica per il calcolo della superficie abitabile : le superfici con un'altezza del soffitto inferiore a 1,50 metri spesso non sono considerate superficie abitabile completa, ma piuttosto "superficie utilizzabile accessoria" o spazio di deposito.

Se si desidera calcolare la superficie abitabile per un annuncio , è più corretto e sicuro elencare separatamente le aree con un'altezza inferiore a 1,50 metri (parete a ginocchio) o ometterle del tutto. Cercare di includere l'intera parete a ginocchio come superficie abitabile probabilmente porterà a facce deluse durante le visite e rischierà discussioni sul prezzo di affitto.

Seminterrati e sale hobby: spazi abitativi o di stoccaggio?

Un altro classico equivoco quando i proprietari calcolano lo spazio abitabile : la sala hobby nel seminterrato.

Posso includere questi 20 metri quadrati nel calcolo dello spazio abitabile ?

La risposta dipende dalle caratteristiche. Per poter calcolare un seminterrato come spazio abitabile , devono essere soddisfatte tre condizioni:

• Riscaldamento: la stanza deve essere dotata di un impianto di riscaldamento installato in modo permanente.
• Luce: deve essere disponibile sufficiente luce naturale (finestre, non solo un pozzo di luce).
• Ventilazione: il clima interno deve essere confortevole.

Un ripostiglio umido in cantina con una lampadina è considerato "superficie utile accessoria" (NNF). Includerlo nel calcolo dello spazio abitabile sarebbe fuorviante. Tuttavia, un locale seminterrato rifinito con una grande finestra e un termosifone può essere incluso nel calcolo dello spazio abitabile .

Netto vs. Lordo: la questione dei muri

Quando gli architetti calcolano lo spazio abitabile , spesso si riferiscono alla "superficie calpestabile". Ma per te, in quanto residente, ciò che conta è la "superficie abitabile netta".

• Superficie abitabile lorda: qui si calcola la superficie abitabile includendo le pareti esterne. Questo è incluso nella misurazione . È rilevante per l'assicurazione dell'edificio, ma non per l'affitto.
• Superficie abitabile netta: è l'area compresa tra le pareti. Per calcolare la superficie abitabile di un annuncio pubblicitario , si misura da parete a parete (esclusi i battiscopa ).

Un dettaglio spesso crea confusione nel calcolo dello spazio abitativo : che dire delle pareti interne? Secondo la norma SIA 416, le pareti interne non portanti sono in realtà incluse nella superficie netta calpestabile. Nell'uso comune, tuttavia, per spazio abitativo si intende solitamente la "superficie calpestabile" effettiva (la superficie calpestabile). Per essere sicuri nel calcolo dello spazio abitativo , è consigliabile specificare nell'annuncio se si riferisce allo spazio abitativo netto (pura superficie calpestabile). Nel calcolo dello spazio abitativo ai fini del mutuo, le banche spesso accettano lo spazio abitativo netto comprensivo della superficie delle pareti interne (superficie strutturale), poiché queste sono considerate parte del valore dell'immobile.

Istruzioni passo passo

Quindi, come si procede in pratica quando si vuole calcolare lo spazio abitabile ?

• un laser invece di un metro a nastro: procurati un misuratore laser. Questo ti permetterà di calcolare lo spazio abitabile con maggiore precisione .
• Stanza per stanza: misura la lunghezza per la larghezza di ogni stanza. Se devi calcolare la superficie abitabile e la stanza non è rettangolare, dividila in aree più piccole (rettangoli e triangoli).
• Nota sulle detrazioni: nel calcolo della superficie abitabile , dedurre i grandi pilastri, i camini o le sporgenze delle pareti che riducono la superficie calpestabile.
• Finestre e nicchie: le nicchie delle finestre che non raggiungono il pavimento non devono essere incluse nel calcolo della superficie abitabile . Le nicchie dal pavimento al soffitto (telai delle porte) vengono solitamente ignorate o incluse solo se molto profonde.

Perché l'onestà dura più a lungo

Perché è così importante calcolare correttamente la superficie abitabile ? Perché il prezzo al metro quadro è il parametro di confronto numero uno . Se pubblicizzi un appartamento di 100 m² che in realtà ne ha solo 85 perché hai erroneamente incluso il balcone nel calcolo della superficie abitabile , il tuo prezzo al metro quadro è artificialmente basso. L'inquilino si sente ingannato.

Anche le banche utilizzano questo dato per determinare il valore di mercato. Se si calcola lo spazio abitabile in modo errato , il finanziamento può fallire perché la banca ne ridurrà il valore. Pertanto, calcolare correttamente lo spazio abitabile non è solo un passaggio burocratico, ma la base per la fiducia e la valutazione.

Conclusione

In Svizzera, la domanda "Come calcolare correttamente lo spazio abitativo?" porta inevitabilmente alla norma SIA 416. Chi vuole calcolare lo spazio abitativo in modo affidabile si concentra sugli spazi interni riscaldati e abitabili (superficie utile principale). Le superfici esterne come balconi o cantine non riscaldate non sono incluse nel calcolo e devono essere elencate separatamente.

È richiesta particolare attenzione nel calcolo dello spazio abitabile in stanze con soffitti spioventi . Utilizzare la linea di 1,5 metri come linea guida per evitare controversie. In definitiva, un calcolo accurato dello spazio abitabile garantisce trasparenza. Una cifra onesta vi protegge da conseguenze legali e consente aspettative di prezzo realistiche. Prendetevi il tempo necessario per far calcolare lo spazio abitabile da un professionista o addirittura misurarlo voi stessi con un misuratore laser: ne vale la pena.

Se non sei sicuro di come calcolare lo spazio abitabile in planimetrie complesse o se la tua stanza hobby è ufficialmente considerata spazio abitabile, Loft offre misurazioni professionali e analisi dei dati per posizionare correttamente il tuo immobile sul mercato.

Glossario

• Norma SIA 416: Norma svizzera per il calcolo delle superfici in edilizia. È il riferimento per il calcolo professionale degli spazi abitativi .
• Superficie utile principale (HNF): termine della norma SIA 416, che corrisponde a ciò che intendiamo nella vita di tutti i giorni quando calcoliamo la superficie abitabile (soggiorno, camera da letto, cucina, bagno).
• Superficie abitabile netta: l'area compresa tra le pareti esterne . Chiunque voglia calcolare la superficie abitabile utilizza questo valore per rappresentare lo spazio effettivamente utilizzabile.
• Spazi esterni : balconi, terrazze e logge. Questi non devono essere inclusi nella zona giorno riscaldata ; sono elencati separatamente.
• Parete di appoggio: altezza della parete sotto un tetto spiovente. È fondamentale per calcolare lo spazio abitabile utilizzabile in soffitta (spesso rilevante solo a partire da un'altezza di 1,50 m).