Quale dovrebbe essere il periodo di noleggio ideale?

Il costo del turnover dei dipendenti: il nemico dei rendimenti

determinare la durata ideale del contratto di locazione , dobbiamo prima capire cosa succede quando un inquilino se ne va. Ogni cambio di contratto ha un costo.

• Vacanza: anche in buone posizioni, un appartamento spesso resta vuoto tra due inquilini per un periodo che va da due settimane a un mese.
• Manutenzione: verniciatura, levigatura del parquet, piccole riparazioni. Questi costi vengono addebitati immediatamente al momento del cambio di fornitore.
• Sforzo amministrativo: pubblicazione di annunci, svolgimento di visite, redazione di contratti, controlli di solvibilità.

Considerando solo questi costi, la durata ideale di un contratto di locazione sembra "infinita". Più a lungo rimane l'inquilino, meno frequentemente si verificano questi costi di turnover. Statisticamente, i costi per trovare un inquilino spesso si ripagano solo dopo 18-24 mesi. Una durata ideale di un contratto di locazione dovrebbe quindi superare sicuramente questa soglia. Chi riscontra costantemente turnover di inquilini dopo un anno spesso lavora solo per coprire i costi amministrativi e non genera profitti.

L'"inquilino perpetuo": benedizione o maledizione?

Quindi, un inquilino che rimane per 30 anni è una garanzia per la durata ideale della locazione ? Non necessariamente. È qui che entra in gioco il concetto di "costi opportunità".

Se un inquilino rimane per un periodo di tempo molto lungo, l'affitto spesso si discosta dal canone di mercato.

• Il problema è che in un contratto esistente è possibile adeguare il canone di locazione solo in base al tasso di interesse di riferimento e all'inflazione. Spesso non è possibile trasferire integralmente l'aumento generale del mercato (eccesso di domanda).
• Arretrati di ristrutturazioni: il periodo di locazione ideale spesso termina quando diventano necessarie ristrutturazioni complete (bagno, cucina, impianto idraulico). Un inquilino a lungo termine spesso non tollera una ristrutturazione completa mentre vive ancora nell'immobile.

Molti esperti ritengono che il periodo di locazione ideale sia compreso tra i 5 e gli 8 anni . Questo periodo è sufficientemente lungo da ammortizzare i costi di trasloco, ma sufficientemente breve da riportare l'appartamento agli attuali standard di mercato, sia in termini di tecnologia che di prezzo, quando il prossimo inquilino se ne andrà.

Appartamenti commerciali e appartamenti arredati

Gli affitti ammobiliati rappresentano un caso a parte. In questo caso, valgono regole diverse per quanto riguarda il periodo di affitto ideale .

• Gruppo target: espatriati, personale di progetto, pendolari settimanali.
• Orizzonte temporale: il periodo di affitto ideale qui è spesso compreso tra 6 e 18 mesi .

Perché l'affitto a breve termine è la durata ideale in questo caso ? Perché il canone di locazione è significativamente più alto (supplemento per l'arredamento) e questo target è disposto a pagare per avere flessibilità. Il reddito più elevato compensa i frequenti costi di turnover degli inquilini. Se un inquilino dovesse rimanere per 10 anni, l'usura degli arredi sarebbe così elevata da non essere più sostenibile dal punto di vista finanziario. Pertanto, per questo segmento, gli affitti a breve termine rappresentano effettivamente la durata ideale .

Strategie per il controllo della durata del contratto di locazione

Non puoi forzare il periodo di noleggio ideale , ma puoi influenzarlo.

1. Scegliere l'inquilino giusto

Se il tuo obiettivo è un periodo di affitto ideale di diversi anni, cerca inquilini che siano già sistemati.

• Le famiglie con figli in età scolare raramente si trasferiscono. In questi casi, la probabilità di trovare un contratto di locazione ideale e duraturo è alta.
• I giovani single o gli studenti sono più mobili. La loro situazione di vita cambia rapidamente (partner, cambio di lavoro). In questi casi, spesso non si raggiunge la durata ideale dell'affitto .

2. Il contratto di locazione

In Svizzera i contratti a tempo determinato sono possibili, ma sono poco comuni per gli immobili residenziali.

• Periodo minimo di noleggio: puoi concordare un periodo minimo di noleggio (ad esempio, 1 anno) nel contratto. Questo ti assicura di recuperare almeno i costi iniziali e ti avvicina al periodo di noleggio ideale .
• Contratti a tempo determinato: terminano automaticamente. Garantiscono sicurezza nella pianificazione, ma scoraggiano molti inquilini che cercano una casa a lungo termine.

3. Gestione attiva delle relazioni

raggiunto il periodo di affitto ideale , si desidera mantenere l'inquilino.

Piccoli gesti (un nuovo frigorifero dopo 10 anni, riparazioni tempestive) garantiscono la soddisfazione dell'inquilino e incoraggiano il prolungamento del contratto di locazione . Ignorare questi gesti porta alla risoluzione del contratto.

La prospettiva fiscale

Anche l'ufficio delle imposte influisce sulla definizione del periodo di affitto ideale per te.

• I costi di manutenzione (conservazione del valore) sono deducibili dalle tasse.
• Quando un inquilino lascia l'immobile, spesso si presentano numerose attività di manutenzione. Raggruppando queste attività in modo oculato, è possibile mitigare gli effetti della tassazione progressiva.

Una durata di locazione ideale consente di pianificare questi cicli di ristrutturazione in modo da ottimizzarli ai fini fiscali (ad esempio, lavori importanti ogni 5-7 anni al momento del trasloco). Un rinnovo troppo frequente comporta continue piccole riparazioni, che offrono una minore flessibilità fiscale.

Conclusione

Esiste un periodo di noleggio ideale ? Sì, ma varia da persona a persona.

Per un classico appartamento non arredato in Svizzera, un periodo di tempo compreso tra 3 e 7 anni è considerato il "punto ottimale".

In questo lasso di tempo, la durata ideale del contratto di locazione è sufficientemente lunga da ridurre al minimo i costi amministrativi e di sfitto. Allo stesso tempo, è sufficientemente breve da consentire l'adeguamento dei canoni di locazione al mercato e le necessarie ristrutturazioni al momento dell'arrivo dell'inquilino.

Attenzione al sogno irrealizzabile di un inquilino trentennale, a meno che non vogliate evitare tutti gli sforzi e rinunciare a potenziali rendimenti. Ed evitate il fastidio del turnover annuale degli inquilini, a meno che non gestiate un appartamento commerciale con margini di profitto altrettanto elevati. In definitiva, la durata ideale del contratto di locazione è il risultato di una strategia ponderata che allinei il profilo dell'inquilino, le condizioni dell'immobile e le condizioni di mercato.

Se vuoi analizzare il tasso di turnover degli inquilini nel tuo quartiere o qual è il periodo di affitto ideale statisticamente più redditizio per il tuo specifico tipo di appartamento (ad esempio, 2,5 stanze contro 4,5), Loft offre dati di mercato neutrali per ottimizzare la tua strategia di affitto.

Glossario

• Tasso di turnover degli inquilini: parametro che indica la frequenza con cui gli inquilini cambiano in un immobile. Un tasso basso suggerisce un periodo di locazione lungo, spesso ideale .
• Costi opportunità: il mancato guadagno quando un appartamento viene affittato a un prezzo molto inferiore a quello di mercato perché un inquilino di lunga data impedisce l'adeguamento all'attuale canone di mercato.
• Rischio di sfitto: il rischio che l'appartamento non generi alcun reddito tra gli inquilini. Un periodo di locazione ideale più lungo riduce al minimo questo rischio.
• **Periodo minimo di noleggio: clausola contrattuale che esclude la risoluzione prima della scadenza di un periodo (ad esempio 1 anno) per garantire un determinato periodo di noleggio ideale .**
• Ammortamento dei costi di rilocazione: periodo di tempo necessario affinché il reddito copra i costi di rilocazione (pubblicità, imbianchino).