Chi paga la commissione dell'agente immobiliare: l'acquirente o il venditore?

Il principio dell'acquirente: analisi e fatti

La procedura standard: il venditore paga

In Svizzera vige una regola chiara: in oltre il 90% dei casi, il venditore deve pagare la provvigione all'agente immobiliare . Ciò è dovuto al cosiddetto "principio del pagatore di provvigione". Il proprietario di un immobile incarica l'agente immobiliare di commercializzare l'immobile, pubblicare annunci e condurre visite. È lui il cliente. Di conseguenza, è anche lui debitore della provvigione concordata contrattualmente.

Questa è una buona notizia per te come potenziale acquirente. Nella maggior parte degli annunci che trovi su Homegate o ImmoScout24, il servizio dell'agente immobiliare è "gratuito" per te. Non devi pagare una fattura separata o una commissione direttamente all'agente . L'agente viene pagato con il ricavato della vendita ricevuto dal venditore.

L'eccezione: l'ordine di perquisizione (mandato di perquisizione)

Tuttavia, esiste una situazione importante in cui la situazione si inverte e l'acquirente deve pagare la commissione all'agente immobiliare . È il caso del cosiddetto mandato di ricerca. Se non riesci a trovare un immobile adatto in un mercato ristretto, puoi incaricare un agente immobiliare di effettuare la ricerca esclusivamente per te. In questo caso, sei tu ad aver commissionato l'incarico all'agente.

Firmate un contratto di intermediazione scritto che stabilisce che dovrete pagare la provvigione in caso di vendita andata a buon fine. Se incaricate un professionista per la ricerca di un immobile, dovrete pagare personalmente la provvigione del mediatore . Questa provvigione è spesso leggermente inferiore rispetto ai mandati di vendita, solitamente tra l'1,5 e il 2,5% del prezzo di acquisto. La trasparenza è fondamentale in questo caso: un mediatore non è generalmente autorizzato a lavorare per entrambe le parti e a riscuotere da entrambe senza dichiararlo. Quindi, se commissionate una ricerca immobiliare, siate consapevoli che alla fine dovrete pagare la provvigione del mediatore .

Costi indiretti: alla fine è l'acquirente a pagarli?

Anche se, sulla carta, il venditore paga il conto, è una realtà economica che l'acquirente sia indirettamente coinvolto. I venditori calcolano le loro spese. Se un proprietario sa di dover pagare il 3% del ricavato come provvigione all'agente immobiliare , cercherà di includere questi costi nel prezzo di vendita.

In termini pratici, l'acquirente finanzia di fatto la provvigione dell'agente immobiliare attraverso il prezzo di acquisto. Tuttavia, questa è una distinzione giuridica significativa . Si paga un prezzo unico e totale per la casa. Non si riceve una fattura separata dall'agente e non si è tenuti a dichiarare l'IVA sui suoi servizi. L'obbligo diretto di pagare la provvigione dell'agente rimane a carico del venditore. Questo tutela il patrimonio netto, poiché la banca finanzia (con prestiti) l'intero prezzo di acquisto, mentre le spese di chiusura devono spesso essere pagate con fondi propri. Pertanto, il fatto di non dover pagare direttamente la provvigione dell'agente semplifica spesso il finanziamento.

Differenze regionali: Svizzera occidentale vs. Svizzera tedesca

Mentre nella Svizzera tedesca il principio secondo cui "il venditore deve pagare la provvigione all'agente immobiliare " è quasi universalmente accettato, nella Svizzera romanda (Ginevra, Vaud) si riscontrano occasionalmente modelli diversi. In rari casi, soprattutto per immobili molto richiesti o offerte speciali fuori mercato, si può concordare che l'acquirente paghi una provvigione o che le parti si dividano i costi. Tuttavia, questo deve essere comunicato in anticipo e in modo trasparente. Se un agente immobiliare all'improvviso tende la mano all'appuntamento notarile e pretende il pagamento di una provvigione senza che ciò sia stato concordato in precedenza per iscritto, ciò è illegale. Nella Svizzera tedesca, una simile richiesta all'acquirente sarebbe del tutto insolita e immorale.

Doppia provvigione: è consentito a un agente immobiliare riscuotere due volte?

una commissione sia dal venditore che dall'acquirente ? Il diritto contrattuale svizzero lo consente solo a condizioni molto rigorose o, a seconda dell'interpretazione, lo vieta in caso di conflitto di interessi. Un agente immobiliare non può negoziare il prezzo più alto per il venditore e il prezzo più basso per l'acquirente. Nella pratica, gli agenti seri ritengono immorale addebitare commissioni a entrambe le parti. Se, in qualità di acquirente, acquistate un immobile dal portafoglio di un agente (per il quale è già stato incaricato dal venditore), non dovreste mai pagare una commissione aggiuntiva .

Aspetti fiscali per il venditore

Perché i venditori di solito non si oppongono al pagamento delle provvigioni all'agente immobiliare ? Oltre all'aspetto del servizio, c'è una motivazione fiscale. In Svizzera, l'imposta sulle plusvalenze viene riscossa sulle vendite immobiliari. Questa viene calcolata come differenza tra il prezzo di acquisto (all'epoca) e il prezzo di vendita (oggi). Il venditore può dedurre dall'utile i cosiddetti costi di acquisizione e le spese di vendita. Questo include esplicitamente la provvigione all'agente immobiliare. Accettando di pagare la provvigione , il venditore riduce il proprio utile imponibile. Se l'acquirente dovesse pagare la provvigione, il venditore non potrebbe detrarla dalle imposte. Pertanto, il sistema in base al quale il venditore deve pagare la provvigione all'agente immobiliare è spesso vantaggioso per lui dal punto di vista fiscale.

Suggerimenti per gli acquirenti

• Controlla gli annunci: fai attenzione a frasi come "nessuna commissione per l'acquirente". Questa è una prassi standard in Svizzera e conferma che non devi pagare la commissione a un agente immobiliare .
• Contratto di prenotazione: Leggi attentamente le clausole scritte in piccolo. A volte contiene clausole pensate per scaricare i costi sull'acquirente. Firma. niente che ti obblighi a pagare Commissione del mediatore A dovere .
• Mandato di ricerca: se stai cercando attivamente un agente immobiliare, concorda in anticipo il compenso per iscritto. Chiarisci cosa succede se ti offrono un immobile dal loro portafoglio (in questo caso, non dovresti pagare alcuna commissione , poiché è già pagata dal venditore).

Suggerimenti per i venditori

Quando vendi, è chiaro: dovrai pagare la provvigione di un agente immobiliare . Negozia l'importo e la data di pagamento. Un modello affidabile è " No Cure, No Pay": dovrai pagare la provvigione solo dopo che la vendita è stata autenticata dal notaio. Non pagare commissioni anticipate. Assicurati di conservare tutte le ricevute per dedurle dall'imposta sulle plusvalenze. Il fatto di dover pagare la provvigione riduce significativamente il tuo carico fiscale complessivo.

Conclusione

In Svizzera la domanda "Chi paga?" trova una risposta chiara: si applica il "principio del miglior venditore". Nella stragrande maggioranza dei casi, è il venditore a conferire l'incarico all'agente immobiliare e quindi deve anche pagare la provvigione all'agente .

Per gli acquirenti, questa è una buona notizia: difficilmente incorreranno in commissioni dirette di un agente immobiliare, a meno che non richiediate esplicitamente una perquisizione. Tuttavia, tenete presente che questi costi sono indirettamente inclusi nel prezzo di acquisto. Per i venditori, la commissione è un fattore di costo, ma anche una spesa deducibile dalle tasse. La trasparenza è fondamentale per entrambe le parti: un agente immobiliare affidabile rivelerà sempre chi gli ha commissionato l'immobile e chi alla fine salderà la fattura e pagherà la commissione all'agente .

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Glossario

• principio è che la parte che commissiona il servizio (solitamente il venditore) sostiene i costi e deve pagare la commissione al mediatore .
• Mandato di ricerca: Contratto in cui l'acquirente conferisce un incarico all'agente immobiliare. In questo caso, l'acquirente deve contattare direttamente l'agente. paga Commissione del mediatore .
• Doppia intermediazione: l'attività di un mediatore per l'acquirente e il venditore contemporaneamente. La doppia paga Commissione del mediatore È legalmente delicato e insolito .
• Imposta sulle plusvalenze immobiliari: imposta sul profitto derivante dalla vendita di un immobile. I venditori possono dedurre dall'utile i costi sostenuti per il pagamento delle commissioni all'agente immobiliare .
• Commissione interna: termine tecnico per indicare quando il venditore paga la commissione. L'acquirente non è tenuto a pagarla. Commissione esterna paga Commissione del mediatore .