Cosa deve essere incluso in un contratto di intermediazione?

Concentrati sui dettagli: analisi e fatti

1. Le parti contraenti e l'oggetto

Il primo e più fondamentale punto riguardante il contenuto di un contratto di agente immobiliare è spesso la principale fonte di errori. Chi è esattamente il cliente? Nel caso di una coppia sposata, sono entrambi partner? Si tratta di un'eredità? Il contratto di agente immobiliare deve indicare tutti i proprietari ed essere firmato da tutti (o da un rappresentante autorizzato). L'immobile deve inoltre essere definito con precisione. Un contratto di agente immobiliare correttamente formulato dovrebbe includere l'indirizzo, il numero catastale e la superficie dell'immobile , come indicato nell'estratto del catasto. Solo allora è chiaro cosa si sta effettivamente negoziando.

2. Il tipo di commissione: esclusiva o no?

Un aspetto fondamentale che determina il contenuto di un contratto di intermediazione è l'esclusività.

• Mandato esclusivo: ti impegni a utilizzare solo questo agente immobiliare. I termini del contratto di intermediazione ti vietano di utilizzare altri agenti. Spesso, anche le vendite tra privati sono soggette a restrizioni.
• Compito semplice: ti è consentito assumere altri agenti immobiliari contemporaneamente.

Il contratto di intermediazione deve chiarire questo punto. Un broker affidabile insisterà sull'esclusività, poiché sta effettuando un investimento iniziale. In cambio, il contratto di intermediazione deve garantire il suo pieno impegno. In assenza di questa clausola nel contratto di intermediazione , di solito si applica legalmente un semplice mandato, il che può dare origine a conflitti.

3. Il pacchetto benefit: cosa ottieni?

Frasi vaghe come "L'agente immobiliare si impegnerà a vendere l'immobile" non trovano posto in un contratto di agenzia immobiliare . Stai pagando molto, quindi definisci i servizi offerti. Un buon contratto di agenzia immobiliare elenca in dettaglio quanto segue:

• creazione uno Valutazione del valore di mercato .
• Creazione di un reportage professionale (foto, testi, riprese con drone).
• Inserimento di annunci pubblicitari (su quali piattaforme? Con quale frequenza?).
• Effettuare visite in loco .
• Controllo del merito creditizio dell'acquirente .
• accompagnamento al notaio.

Se il contratto di intermediazione specifica questi punti, è possibile verificare in seguito se il broker ha svolto il suo lavoro. Se questi punti non sono specificati nel contratto di intermediazione , è difficilmente possibile presentare un reclamo.

4. La commissione: importo e scadenza

L'elemento fondamentale di un contratto di intermediazione è la commissione.

• Importo: il contratto di mediazione deve specificare la percentuale (solitamente il 2-3% del prezzo di vendita) o il prezzo fisso. Importante: l'IVA (attualmente pari all'8,1%) è inclusa o esclusa? Il contratto di mediazione deve specificarlo chiaramente.
• Data di scadenza: quando avviene il passaggio di proprietà ? Il contratto di mediazione dovrebbe specificare: "La commissione è dovuta al momento della stipula del contratto di compravendita". Non accettare alcun contratto di mediazione che richieda il pagamento alla prenotazione.
• Fallimento: il contratto di intermediazione deve stabilire che non è dovuta alcuna commissione se il contratto si conclude senza successo (" No Cure, No Pay").

5. Costi e spese aggiuntivi

I costi sono spesso nascosti nelle clausole scritte in piccolo. Un contratto di intermediazione trasparente separa le commissioni (commissione di successo) dalle spese (costi di marketing). Il contenuto Contratto di intermediazione dovrebbe chiarire:

• Chi Paga per la pubblicità ?
• Esiste un limite massimo (tetto di spesa) per le spese?
• Cosa succede se rescindo il contratto? Devo rimborsare le spese? Un contratto di agente immobiliare a misura di cliente include le spese nella provvigione o le limita a un importo equo in caso di insuccesso della vendita. Se questa clausola manca nel contratto , l'agente potrebbe teoricamente inviare fatture elevate per la pubblicità, anche se la casa non è stata venduta.

6. Durata e risoluzione

Un contratto a tempo indeterminato è rischioso. Un contratto di mediazione professionale dovrebbe includere una durata fissa, solitamente da 6 a 12 mesi. Questo offre la possibilità di cambiare fornitore in caso di problemi. Inoltre, il contratto di mediazione deve stabilire le condizioni di risoluzione. Secondo l'articolo 404 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO), un contratto semplice può essere disdetto in qualsiasi momento, ma la risoluzione in un "momento inopportuno" può comportare richieste di risarcimento danni. Il contratto di mediazione dovrebbe definire cosa costituisce un "momento inopportuno" e quali costi sono sostenuti in caso di risoluzione anticipata. Un contratto di mediazione rigido che vi vincola per anni è poco professionale.

7. Tutela del cliente e rapporto causale

Cosa succede se il contratto scade, ma tre settimane dopo un potenziale acquirente presentato dall'agente immobiliare effettua un acquisto? In questo caso, i termini del contratto di agente immobiliare tutelano l'agente. Una clausola a tutela del cliente è prassi standard. Il contratto stabilisce che la provvigione è comunque dovuta anche dopo la scadenza del contratto se la vendita è attribuibile all'impegno dell'agente (nesso causale). Importante: il contratto di agente immobiliare dovrebbe limitare questa protezione a un periodo di tempo specifico (ad esempio, 12 mesi dopo la scadenza del contratto) e richiedere all'agente di fornire un elenco di potenziali acquirenti. In assenza di questo elenco nel contratto, la provvigione non è dovuta. Non sai chi è protetto.

8. Procure e responsabilità

L'agente immobiliare è autorizzato a firmare per vostro conto? Il contratto di mediazione dovrebbe regolamentare in modo restrittivo le procure. Una procura per l'ottenimento di documenti ufficiali (catasto) è standard. Una procura per la vendita o il recupero crediti non fa parte di un contratto di mediazione standard . Inoltre, il contratto di mediazione dovrebbe chiarire la responsabilità. L'agente è responsabile della due diligence, ma non del buon esito della vendita. Tuttavia, il contratto di mediazione non dovrebbe esonerarlo dalla responsabilità per colpa grave.

9. Doppio ruolo

L'agente immobiliare può rappresentare anche l'acquirente? In Svizzera, la doppia rappresentanza è problematica. Il contratto di mediazione deve specificare se l'agente riceve anche una provvigione dall'acquirente. Gli agenti immobiliari seri escludono questa possibilità nel contratto o dichiarano di rappresentare solo una parte per evitare conflitti di interesse. Esaminate attentamente questo punto nel contratto di mediazione .

Conclusione

Il contratto di intermediazione non è un onere burocratico, ma piuttosto la tua garanzia per un processo di vendita senza intoppi. Solo quando tutti i servizi, i costi e gli scenari di uscita saranno chiaramente definiti potrai iniziare a commercializzare con tranquillità.

Assicuratevi che il contratto di intermediazione sia redatto per iscritto e che non siano necessari accordi verbali collaterali. Insistete su una clausola " No Cure, No Pay" nel contratto e definite un importo massimo per le spese. Un broker affidabile non avrà problemi a rendere il contratto trasparente e a spiegarvi ogni punto. Prendetevi il tempo di esaminare il documento a casa prima di firmarlo.

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Glossario

• Contenuto del contratto di mediazione: l'insieme di tutti i diritti e gli obblighi tra proprietario e agente immobiliare stabiliti per iscritto.
• Commissione del broker (commissione di intermediazione): commissione di successo, solitamente stabilita come percentuale (2-3%) nel contratto di intermediazione .
• Mandato unico (mandato esclusivo): accordo all'interno del contratto di intermediazione che vieta al proprietario di ingaggiare altri broker in parallelo.
• Nesso causale: prova che la vendita è stata facilitata dall'agente immobiliare. Un punto importante nel contratto dell'agente immobiliare in merito alle richieste di provvigione dopo la risoluzione del contratto.
• Limite massimo di spesa: limite massimo di spese e costi di marketing, stipulato nel contratto di intermediazione , che il proprietario deve sostenere.