Come funziona il metodo del valore reale per gli immobili (valore intrinseco)?

Il principio modulare: ecco come lo calcola l'esperto.

La formula di base del metodo del valore reale per gli immobili

il metodo di valutazione immobiliare non è richiesta una laurea in ingegneria aerospaziale, ma è essenziale una conoscenza approfondita dei costi di costruzione. La formula semplificata è:

Valore del terreno + (Valore nuovo dell'edificio – deprezzamento dovuto all'età) + Strutture esterne + Costi di costruzione accessori = Valore reale.

Ciascuno di questi fattori deve essere determinato separatamente quando si utilizza il metodo di valutazione immobiliare . Diamo un'occhiata alle componenti.

1. Il valore del terreno : la fondazione

Nel metodo di valutazione immobiliare, tutto inizia dal terreno. Poiché il terreno non può essere "prodotto", si utilizza solitamente l'approccio comparativo. Quanto costano terreni simili e non edificati nelle vicinanze? Questo valore viene incorporato invariato nel metodo di valutazione immobiliare, poiché il terreno (in teoria) non si deprezza né invecchia.

2. Il valore di sostituzione dell'edificio: quanto costerà la ricostruzione?

In questo caso, il metodo del valore reale per gli immobili dimostra la sua natura tecnica. Il perito calcola il volume dell'immobile (in metri cubi secondo la norma SIA 416).

Questo volume viene moltiplicato per un prezzo al metro cubo.

• Esempio: una semplice casa indipendente potrebbe costare 750 CHF/m³. Una villa di lusso 1.200 CHF/m³.

Il metodo del valore reale per gli immobili si basa sugli indicatori del costo di costruzione (BKP). Simula quanto costerebbe costruire una casa nuova oggi.

3. Deprezzamento dovuto all'età: i danni del tempo

Questo è il punto più critico del metodo di valutazione immobiliare . Una casa costruita nel 1980 non vale quanto una nuova costruzione, anche se ha le stesse dimensioni.

Il metodo di valutazione immobiliare prevede quindi una detrazione percentuale per ogni anno. Si distinguono due tipologie di ammortamento:

• Deterioramento tecnico: il materiale invecchia (le tegole diventano porose).
• Svalutazione economica: lo stile o la planimetria sono obsoleti (ad esempio, finestre piccole, scarso isolamento).

Una casa ben tenuta si deprezza meno di una trascurata quando si utilizza il metodo di valutazione immobiliare . Le ristrutturazioni che preservano il valore dell'immobile possono invertire parzialmente questo deprezzamento nel calcolo della valutazione immobiliare .

Quando si applica il metodo del valore reale agli immobili?

metodo di valutazione immobiliare non è adatto a tutti gli immobili . Nella pratica, viene utilizzato in casi specifici.

Immobili speciali e di lusso

Esistono migliaia di proprietà comparabili per una casa a schiera standard. Ma che dire di una chiesa ristrutturata, di un castello o di una casa progettata da un architetto e costruita con materiali estremamente costosi ? In questi casi, i metodi comparativi falliscono. Il metodo di valutazione immobiliare è spesso l'unico modo per riflettere il valore dei materiali utilizzati e l'unicità dell'architettura. Poiché non esiste un "prezzo di mercato" per le chiese, il metodo di valutazione immobiliare fornisce il valore intrinseco come parametro di riferimento.

Case senza scopo di lucro

Chiunque costruisca una casa in cui abitare è spesso interessato ai costi di costruzione. Il metodo di valutazione immobiliare riflette l'investimento del proprietario. Le banche spesso utilizzano il metodo di valutazione immobiliare come integrazione per verificare se il prezzo di acquisto è coperto dal valore dell'immobile ("La casa vale i soldi spesi o sto solo pagando per l'aria?").

Scopi assicurativi

Le compagnie di assicurazione degli edifici sono molto interessate al metodo di valutazione immobiliare . In caso di danni, sono responsabili del pagamento della ricostruzione (valore di sostituzione). Il metodo di valutazione immobiliare fornisce esattamente questi dati di base, ma senza il valore del terreno .

Vantaggi e svantaggi del metodo del valore reale per gli immobili

Come ogni metodo, anche il metodo del valore reale presenta dei limiti quando si tratta di immobili .

Vantaggi:

• Tangibilità: il metodo del valore reale per gli immobili si basa su dati fisici (cemento, legno, terreno). È meno speculativo delle valutazioni basate sul reddito.
• Individualità: riconosce le ristrutturazioni costose. Se hai installato il marmo invece del laminato, il metodo di valutazione immobiliare lo premia direttamente con un prezzo al metro cubo più alto.

Svantaggi:

• Disconnessione del mercato: il problema più grande del metodo di valutazione immobiliare è che ignora la domanda e l'offerta. Potresti costruire una villa d'oro nel deserto. Il metodo di valutazione immobiliare calcolerebbe un valore astronomicamente alto (a causa degli elevati costi di costruzione). Tuttavia, il valore di mercato sarebbe zero perché nessuno vorrebbe viverci.
• Ammortamento soggettivo: quanto "vale meno" un bagno di 30 anni? Con il metodo del valore reale per gli immobili, la valutazione dell'ammortamento legato all'età è a discrezione del perito, il che può comportare fluttuazioni.

Valore reale vs. valore di mercato

Un luogo comune: il risultato del metodo del valore reale per gli immobili non è necessariamente il prezzo di vendita.

• Nei periodi di boom (Zurigo, Ginevra), il prezzo di mercato è spesso molto al di sopra del risultato del metodo del valore reale degli immobili , perché gli acquirenti pagano premi per la posizione ("valore da collezione").
• Nelle zone remote, il prezzo di mercato può essere molto inferiore al risultato del metodo di valutazione immobiliare . Costruire una casa costerebbe più di quanto si otterrebbe dalla vendita.

Per questo motivo, i professionisti spesso combinano il metodo del valore reale con altri metodi (metodo del valore misto) per riflettere meglio la realtà degli immobili .

Conclusione

Il metodo di valutazione immobiliare è l'approccio "ingegneristico" alla stima immobiliare. Risponde alla domanda sul costo della struttura dell'edificio. È indispensabile per edifici speciali in cui mancano proprietà comparabili e costituisce la spina dorsale tecnica di molte perizie. Chiunque voglia capire quanto "casa" sta ottenendo per il suo denaro deve comprendere il metodo di valutazione immobiliare .

Allo stesso tempo, non dovresti affidarti ciecamente a loro. Una valutazione elevata con il metodo di valutazione immobiliare non garantisce un prezzo di vendita elevato se la posizione non è ottimale. Il metodo di valutazione immobiliare si concentra sulla struttura fisica, mentre il mercato si concentra sull'attrattività. La verità spesso sta nel mezzo.

Se vuoi sapere come si confronta il valore intrinseco del tuo immobile con il valore di mercato attuale, ti consigliamo di utilizzare le analisi di Loft per ottenere una valutazione iniziale ben fondata.

Glossario

• Metodo del valore reale per gli immobili: metodo di valutazione che determina il valore di una proprietà dalla somma del valore del terreno , del valore di sostituzione dell'edificio e delle strutture esterne , meno il deprezzamento dovuto all'età.
• Valore intrinseco: sinonimo di valore reale; il valore materiale della struttura edilizia fisicamente esistente e del terreno.
• Ammortamento dovuto all'età: perdita di valore di un edificio dovuta all'usura tecnica e all'obsolescenza economica, una detrazione fondamentale nel metodo del valore reale per gli immobili .
• Volume cubico: il volume dell'edificio (in m³) che viene moltiplicato per un prezzo unitario per stimare i costi di costruzione utilizzando il metodo del valore reale per gli immobili .
• Valore di mercato: prezzo effettivamente ottenibile sul mercato, che spesso differisce dal risultato del metodo del valore reale degli immobili (valore di mercato).