Chi valuta il valore di una casa: un agente immobiliare o un perito?

Differenze tra agenti immobiliari e periti: compiti e competenze

Sebbene entrambi gli esperti effettuino valutazioni immobiliari , il loro focus è diverso. L'agente immobiliare è un professionista del mercato. Il suo obiettivo è una vendita di successo. La sua valutazione immobiliare è fortemente influenzata dalla domanda attuale: quanto sono disposti a pagare gli acquirenti in questo momento ? Gli agenti immobiliari utilizzano in genere il metodo edonico (valutazione comparativa), supportato da database di transazioni effettive. La loro prospettiva è orientata al business: come può essere commercializzato l'immobile?

Il perito, d'altra parte, è un tecnico e un teorico. Spesso è un architetto o un ingegnere civile con una formazione aggiuntiva. La sua valutazione immobiliare è più approfondita, concentrandosi sulla struttura dell'edificio. Esamina in dettaglio le crepe nella muratura, lo stato delle utenze e le eventuali servitù legali registrate nel catasto. La sua valutazione immobiliare si traduce spesso in una stima completa del valore di mercato, che può variare dalle 30 alle 50 pagine. Spesso calcola il valore intrinseco (valore basato sul patrimonio immobiliare) e il valore reddituale. La sua attenzione è rivolta alla neutralità e alla riproducibilità secondo standard rigorosi.

Un'altra differenza fondamentale risiede nel costo. Un agente immobiliare spesso offre valutazioni immobiliari gratuite o a basso costo, sperando di ottenere un mandato di vendita. Un perito immobiliare certificato, invece, lavora a pagamento (spesso a ore), indipendentemente dal fatto che l'immobile venga venduto o meno. Una valutazione immobiliare completa effettuata da un perito immobiliare certificato può facilmente costare tra i 1.000 e i 3.000 franchi svizzeri.

Quando è una buona idea rivolgersi a un agente immobiliare?

Nella maggior parte dei casi di vendita ordinaria, l'agente immobiliare è la scelta più pragmatica per la valutazione della proprietà .

Perché? Perché il valore "tecnicamente corretto" non corrisponde sempre al prezzo di mercato. Un agente immobiliare fiuta le tendenze. Se nel tuo quartiere c'è un certo fermento per i bungalow in stile anni '70, l'agente ne terrà conto nella valutazione dell'immobile. Bisogna tenerne conto . Un perito puramente tecnico potrebbe ignorare l'aspetto estetico e penalizzare l'edificio nella valutazione immobiliare a causa della sua età.

Dovresti scegliere un agente immobiliare per la valutazione dell'immobile se:

• Hai intenzione di vendere la proprietà nel prossimo futuro.
• Vuoi sapere quale prezzo può essere realisticamente raggiunto sul libero mercato.
• Stai cercando una valutazione iniziale conveniente.
• Vorresti una consulenza sul potenziale di marketing (ad esempio, "Il valore dell'immobile aumenterà se dipingo la cucina?").

L'agente immobiliare vi fornirà una valutazione dell'immobile , che fungerà da punto di partenza per la strategia di marketing. L'agente immobiliare conosce la psicologia dell'acquirente, che spesso è più importante per determinare il prezzo finale rispetto all'ultima cifra decimale dell'indice immobiliare .

Quando dovresti assumere un esperto?

Ci sono situazioni in cui una valutazione immobiliare basata sul mercato non è sufficiente. Non appena si verificano controversie legali, divisioni ufficiali dei beni o questioni fiscali, è necessaria una documentazione completa.

Un perito è indispensabile per la valutazione di un immobile se:

• Divorzio: i beni devono essere divisi equamente. Una parte desidera mantenere la casa, l'altra deve essere acquistata. La valutazione dell'immobile non deve essere influenzata da alcun desiderio di vendita.
• Eredità: come nel divorzio, il valore deve essere determinato in modo neutrale per evitare controversie tra gli eredi o per calcolare correttamente l'imposta di successione.
• Immobili speciali: per immobili unici, castelli, case che necessitano urgentemente di ristrutturazione o immobili commerciali a uso misto, gli algoritmi standard utilizzati dagli agenti immobiliari spesso non sono applicabili. In questi casi, la valutazione dell'immobile deve essere calcolata individualmente in base al suo valore intrinseco o al suo valore reddituale.
• Tutela: quando vengono venduti beni immobili appartenenti a persone sotto tutela, la KESB (Autorità per la protezione dei minori e degli adulti) spesso richiede una valutazione indipendente della proprietà da parte di un esperto certificato.

In questi casi, la valutazione dell'immobile funge da prova. La neutralità del perito vi protegge da accuse di parzialità.

Fattori che influenzano il valore di un immobile

Che siate agenti immobiliari o periti, la valutazione immobiliare si basa in ultima analisi su principi fondamentali simili. Per capire come viene calcolata la valutazione, è necessario conoscere i fattori che la influenzano.

• Ubicazione (macro e micro ubicazione): il criterio più importante in qualsiasi valutazione immobiliare . La regione è economicamente forte? Qual è il carico fiscale? Ma anche: la casa si trova in una strada rumorosa o in una zona verde? La posizione può incidere fino al 50% sulla valutazione. Proprietà spegnere .
• Struttura e condizioni dell'edificio: quando sono stati ristrutturati gli infissi, il tetto e l'impianto di riscaldamento l'ultima volta? Una valutazione immobiliare penalizza un arretrato di investimenti (ad esempio, un vecchio impianto di riscaldamento a gasolio) con detrazioni.
• Superficie e volume: la dimensione complessiva (superficie abitabile e superficie del terreno) è la base di ogni valutazione immobiliare .
• Limitazioni legali: diritti di passaggio, diritti di residenza per i nonni o obblighi di tutela dei monumenti riducono il valore e devono essere considerati meticolosamente nella valutazione dell'immobile .
• Situazione di mercato: i tassi di interesse e la domanda generale sono fattori esterni che possono temporaneamente far aumentare o diminuire drasticamente le valutazioni degli immobili .

Una valutazione immobiliare professionale unisce tutti questi aspetti. Mentre l'agente immobiliare pone maggiore enfasi sui fattori "ubicazione" e "sentiment del mercato", il perito spesso si concentra maggiormente sulla "struttura dell'edificio" e sugli "aspetti legali" nella valutazione di un immobile .

Conclusione

La domanda "agente immobiliare o perito?" non è una questione di qualità, ma di obiettività. Entrambi gli esperti hanno il loro ruolo nel processo di valutazione immobiliare .

Hai bisogno di una valutazione immobiliare perché vuoi vendere la tua casa e cerchi un prezzo di mercato equo? Allora un agente immobiliare esperto è il partner ideale. Conosce il target di acquirenti e fornisce una valutazione immobiliare che riflette le attuali dinamiche di mercato.

Hai bisogno di una valutazione immobiliare per un divorzio, una controversia ereditaria o per motivi fiscali? Allora non c'è modo di evitare di rivolgersi a un perito certificato. Sebbene la loro valutazione immobiliare sia costosa, offre la necessaria affidabilità e imparzialità legale.

In molti casi, una soluzione ibrida è sensata: una valutazione iniziale dell'immobile , spesso gratuita e online , a scopo orientativo, seguita da una valutazione di un esperto. Se vuoi assicurarti che la vendita del tuo immobile sia fondata su basi solide, Loft offre metodi trasparenti per determinare il prezzo ottimale.

Glossario

• Valutazione immobiliare: il processo generale per determinare il valore finanziario di una proprietà o di un edificio in una data specifica, tenendo conto di vari fattori quali l'ubicazione e le condizioni.
• Valore di mercato: il prezzo che potrebbe essere ottenuto in normali transazioni commerciali al momento della valutazione, tenendo conto delle circostanze legali e delle caratteristiche effettive (senza riguardo a circostanze insolite o personali). È spesso l'obiettivo di un ufficiale Valutazione Proprietà .
• Valore di mercato: sinonimo di valore di mercato equo, ma spesso utilizzato più nel contesto della domanda e dell'offerta. In una valutazione assistita da un agente immobiliare, l'attenzione si concentra sul probabile prezzo di vendita ottenibile.
• **Approccio reddituale: metodo di valutazione immobiliare** utilizzato principalmente per immobili da investimento (case plurifamiliari). In questo caso, il potenziale reddito da locazione determina il valore, non solo le condizioni strutturali dell'edificio.