Wie funktioniert die Realwertmethode bei Immobilien (Substanzwert)?

Das Baukasten-Prinzip: So rechnet der Experte

Die Grundformel der Realwertmethode bei Immobilien

Um die Realwertmethode bei Immobilien anzuwenden, braucht es kein Studium der Raketenwissenschaft, aber detaillierte Kenntnisse der Baukosten. Die Formel lautet vereinfacht:

Landwert + (Neuwert des Gebäudes – Altersentwertung) + Aussenanlagen + Baunebenkosten = Realwert.

Jeder dieser Faktoren muss bei der Realwertmethode bei Immobilien separat ermittelt werden. Schauen wir uns die Komponenten an.

1. Der Landwert: Das Fundament

Bei der Realwertmethode bei Immobilien beginnt alles beim Boden. Da Land nicht "hergestellt" werden kann, wird hier meist die Vergleichswertmethode genutzt. Was kosten ähnliche, unbebaute Grundstücke in der Nachbarschaft? Dieser Wert fliesst unverändert in die Realwertmethode bei Immobilien ein, da Land (theoretisch) nicht an Wert verliert oder altert.

2. Der Neuwert des Gebäudes: Was kostet der Wiederaufbau?

Hier zeigt die Realwertmethode bei Immobilien ihren technischen Charakter. Der Schätzer berechnet das Volumen des Hauses (in Kubikmetern nach SIA-Norm 416).

Dieses Volumen wird mit einem Kubikmeterpreis multipliziert.

• Beispiel: Ein einfaches Einfamilienhaus kostet vielleicht 750 CHF/m³. Eine Luxusvilla 1'200 CHF/m³.

Die Realwertmethode bei Immobilien stützt sich hier auf Baukostenkennziffern (BKP). Sie simuliert, was es kosten würde, das Haus heute neu zu bauen.

3. Die Altersentwertung: Der Zahn der Zeit

Dies ist der kritischste Punkt der Realwertmethode bei Immobilien. Ein Haus aus dem Jahr 1980 ist nicht so viel wert wie ein Neubau, auch wenn es gleich gross ist.

Die Realwertmethode bei Immobilien zieht daher für jedes Jahr einen Prozentsatz ab. Man unterscheidet zwei Arten der Abnutzung:

• Technische Entwertung: Das Material altert (Dachziegel werden porös).
• Wirtschaftliche Entwertung: Der Stil oder Grundriss ist veraltet (z. B. kleine Fenster, schlechte Dämmung).

Ein gut gepflegtes Haus hat bei der Realwertmethode bei Immobilien eine geringere Entwertung als ein vernachlässigtes. Werterhaltende Renovationen können die Entwertung in der Berechnung der Realwertmethode bei Immobilien teilweise rückgängig machen.

Wann wird die Realwertmethode bei Immobilien angewendet?

Nicht für jedes Objekt ist die Realwertmethode bei Immobilien geeignet. In der Praxis kommt sie in spezifischen Fällen zum Einsatz.

Spezialobjekte und Luxusimmobilien

Für ein Standard-Reihenhaus gibt es Tausende Vergleichsobjekte. Aber was ist mit einer umgebauten Kirche, einem Schloss oder einem Architektenhaus mit extrem teuren Materialien? Hier versagen Vergleichsmethoden. Die Realwertmethode bei Immobilien ist hier oft der einzige Weg, um den Wert der verbauten Materialien und der speziellen Architektur abzubilden. Da es keinen "Marktpreis" für Kirchen gibt, liefert die Realwertmethode bei Immobilien den Substanzwert als Anhaltspunkt.

Eigenheime ohne Renditeabsicht

Wer ein Haus baut, um selbst darin zu wohnen, interessiert sich oft für die Baukosten. Die Realwertmethode bei Immobilien spiegelt wider, was der Eigentümer investiert hat. Banken nutzen die Realwertmethode bei Immobilien oft als Ergänzung, um zu prüfen, ob der Kaufpreis durch die Substanz gedeckt ist ("Ist das Haus das Geld wert oder zahle ich nur für die Luft?").

Versicherungszwecke

Die Gebäudeversicherung interessiert sich brennend für die Realwertmethode bei Immobilien. Im Schadenfall müssen sie den Wiederaufbau zahlen (Neuwert). Die Realwertmethode bei Immobilien liefert genau diese Basisdaten, allerdings ohne den Landwert.

Vor- und Nachteile der Realwertmethode bei Immobilien

Wie jedes Verfahren hat auch die Realwertmethode bei Immobilien ihre Grenzen.

Vorteile:

• Greifbarkeit: Die Realwertmethode bei Immobilien basiert auf physischen Tatsachen (Beton, Holz, Land). Sie ist weniger spekulativ als Ertragswertberechnungen.
• Individualität: Sie würdigt teure Ausbauten. Wenn du Marmor statt Laminat verlegt hast, honoriert die Realwertmethode bei Immobilien dies direkt über den höheren Kubikmeterpreis.

Nachteile:

• Marktferne: Das grösste Problem der Realwertmethode bei Immobilien ist, dass sie Angebot und Nachfrage ignoriert. Du kannst eine Villa aus Gold in die Wüste bauen. Die Realwertmethode bei Immobilien würde einen astronomischen Wert errechnen (hohe Baukosten). Der Marktwert wäre aber Null, weil dort niemand wohnen will.
• Subjektive Entwertung: Wie viel "weniger wert" ist ein 30 Jahre altes Bad? Bei der Realwertmethode bei Immobilien liegt die Einschätzung der Altersentwertung im Ermessen des Schätzers, was zu Schwankungen führen kann.

Realwert vs. Verkehrswert

Ein häufiges Missverständnis: Das Ergebnis der Realwertmethode bei Immobilien ist nicht zwingend der Verkaufspreis.

• In Boom-Phasen (Zürich, Genf) liegt der Marktpreis oft weit über dem Ergebnis der Realwertmethode bei Immobilien, weil Käufer für die Lage Aufschläge zahlen ("Liebhaberwert").
• In Randregionen kann der Marktpreis weit unter dem Ergebnis der Realwertmethode bei Immobilien liegen. Es würde mehr kosten, das Haus zu bauen, als man beim Verkauf dafür bekommt.

Deshalb wird die Realwertmethode bei Immobilien von Profis oft mit anderen Methoden kombiniert (Mischwertverfahren), um die Realität besser abzubilden.

Fazit

Die Realwertmethode bei Immobilien ist der "Ingenieurs-Ansatz" der Bewertung. Sie beantwortet die Frage nach den Kosten der Substanz. Sie ist unverzichtbar für spezielle Bauten, bei denen Vergleichswerte fehlen, und bildet das technische Rückgrat vieler Gutachten. Wer verstehen will, wie viel "Haus" er für sein Geld bekommt, muss die Realwertmethode bei Immobilien verstehen.

Gleichzeitig darfst du dich nicht blind auf sie verlassen. Ein hoher Wert nach der Realwertmethode bei Immobilien garantiert keinen hohen Verkaufspreis, wenn die Lage nicht stimmt. Die Realwertmethode bei Immobilien schaut auf die Steine, der Markt schaut auf die Attraktivität. Die Wahrheit liegt oft in der Mitte.

Wenn du wissen möchtest, wie sich der Substanzwert deiner Liegenschaft im Vergleich zum aktuellen Marktwert verhält, empfiehlt es sich, die Analysen von Loft zu nutzen, um eine erste fundierte Einordnung zu erhalten.

Glossar

• Realwertmethode bei Immobilien: Ein Bewertungsverfahren, das den Wert einer Liegenschaft aus der Summe von Landwert, Gebäudeneuwert und Aussenanlagen abzüglich der Altersentwertung ermittelt.
• Substanzwert: Synonym für Realwert; der materielle Wert der physisch vorhandenen Bausubstanz und des Bodens.
• Altersentwertung: Der Wertverlust eines Gebäudes durch technische Abnutzung und wirtschaftliche Veraltung, zentraler Abzugsposten in der Realwertmethode bei Immobilien.
• Kubatur: Das Volumen des Gebäudes (in m³), das mit einem Einheitspreis multipliziert wird, um die Baukosten in der Realwertmethode bei Immobilien zu schätzen.
• Verkehrswert: Der tatsächlich am Markt erzielbare Preis, der oft vom Ergebnis der Realwertmethode bei Immobilien abweicht (Marktwert).