Wer trägt die Notarkosten beim Verkauf?

Wie setzen sich die Notarkosten beim Verkauf zusammen?

Bevor wir klären, wer zahlt, müssen wir verstehen, was genau unter Notarkosten beim Verkauf fällt. Viele Laien werfen hier verschiedene Positionen in einen Topf.

• Die Beurkundungsgebühr: Dies ist das eigentliche Honorar für den Notar. Er entwirft den Kaufvertrag, berät beide Parteien und führt die Beurkundung durch.
• Die Grundbuchgebühr: Dies ist eine staatliche Abgabe dafür, dass der Eigentumsübergang im Grundbuch ("das grosse Buch der Eigentümer") eingetragen wird.

Zusammen bilden diese beiden Posten die gesamten Notarkosten beim Verkauf der Immobilie selbst. Wichtig: Die Kosten für die Errichtung von Schuldbriefen (für die Hypothek) zählen technisch gesehen oft nicht zu den geteilten Notarkosten beim Verkauf, sondern gehen meist voll zu Lasten des Käufers, da sie seiner Finanzierung dienen.

Die Gretchenfrage: Wer zahlt?

In der Schweiz herrscht Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag frei vereinbaren, wer die Notarkosten beim Verkauf übernimmt. Theoretisch könnte der Verkäufer alles zahlen, oder der Käufer. In der Praxis orientieren sich jedoch fast alle Parteien an den kantonalen Usanzen (Bräuchen). Wer gegen diese Bräuche verstossen will, muss dies in der Verhandlung sehr gut begründen.

Das Modell "Halbe-Halbe" (Der Standard in der Deutschschweiz)

In den meisten Deutschschweizer Kantonen, darunter Zürich, Bern, Basel-Landschaft, St. Gallen und Aargau, ist es üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Notarkosten beim Verkauf solidarisch teilen. Jeder übernimmt 50 Prozent. Dieses Modell gilt als fair, da beide Parteien ein Interesse am Geschäft haben: Der Verkäufer will das Geld, der Käufer das Haus. Die Notarkosten beim Verkauf werden hier als gemeinsame Transaktionskosten betrachtet.

Das "Käufer-Prinzip" (Westschweiz und Tessin)

In der Romandie (z.B. Genf, Waadt, Wallis) und im Tessin sieht die Tradition oft anders aus. Hier ist es häufiger der Fall, dass der Käufer die gesamten Notarkosten beim Verkauf trägt. Auch in einigen Deutschschweizer Kantonen (z.B. Schaffhausen oder teilweise Thurgau) tendiert der Usus dazu, dass der Käufer die Hauptlast trägt, während der Verkäufer eventuell nur die Kosten für die Löschung seiner eigenen Lasten übernimmt.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Verkauf?

Die Höhe der Notarkosten beim Verkauf ist nicht fix, sondern meist abhängig vom Kaufpreis (Promille-Satz). Auch hier kocht jeder Kanton sein eigenes Süppchen.

Ein Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:

• Kaufpreis: 1'000'000 Franken.
• Kanton Zürich: Die Notariatsgebühr beträgt 0,1 % (1'000 Fr.) und die Grundbuchgebühr 0,15 % (1'500 Fr.). Die gesamten Notarkosten beim Verkauf liegen also bei 2'500 Franken. Geteilt durch zwei, zahlt jeder 1'250 Franken.
• Kanton Bern: Hier sind die Gebühren oft höher und liegen im Bereich von ca. 0,5 % bis 0,7 %. Die Notarkosten beim Verkauf können hier schnell 5'000 bis 7'000 Franken betragen.

Es ist essenziell, sich vorab über die lokalen Tarife zu informieren, da die Notarkosten beim Verkauf je nach Region um mehrere tausend Franken variieren können.

Die Falle der Solidarhaftung

Egal, was ihr im Vertrag vereinbart: Gegenüber dem Notar und dem Staat haften meist beide Parteien solidarisch für die Notarkosten beim Verkauf. Das bedeutet: Wenn ihr vereinbart habt, dass der Käufer alles zahlt, dieser aber pleite ist oder die Rechnung ignoriert, klopft das Notariat beim Verkäufer an. Du musst dann die gesamten Notarkosten beim Verkauf begleichen und versuchen, dir das Geld zivilrechtlich vom Käufer zurückzuholen.

Um dieses Risiko bei den Notarkosten beim Verkauf zu minimieren, verlangen viele Notare einen Kostenvorschuss oder verrechnen die Gebühren direkt über das Treuhandkonto, auf das der Kaufpreis eingezahlt wird.

Abzugsfähigkeit: Ein Vorteil für den Verkäufer

Für dich als Verkäufer sind die Notarkosten beim Verkauf nicht nur eine Ausgabe, sondern auch ein Mittel zur Steueroptimierung. Deinen Anteil an den Notarkosten beim Verkauf kannst du nämlich bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten (Verkaufskosten) vom Gewinn abziehen. Das heisst: Zahlst du 2'000 Franken an die Notarkosten beim Verkauf, sinkt dein steuerbarer Grundstückgewinn um genau diese 2'000 Franken. Bewahre die Belege über die Notarkosten beim Verkauf also gut auf, sie sind bares Geld wert.

Für den Käufer gehören die Notarkosten beim Verkauf zu den Anlagekosten der Immobilie. Er kann sie erst dann steuerlich geltend machen, wenn er das Haus Jahre später wieder verkauft und dann seine eigene Grundstückgewinnsteuer berechnet.

Besonderheit: Der Schuldbrief

Wir müssen präzise unterscheiden: Die Notarkosten beim Verkauf der Immobilie (Eigentumsübertragung) werden geteilt. Aber was ist mit dem Schuldbrief für die Bank? Wenn der Käufer eine neue Hypothek aufnimmt, muss oft ein Schuldbrief errichtet oder erhöht werden. Die Notar- und Grundbuchkosten für diesen Vorgang zählen nicht zu den klassischen Notarkosten beim Verkauf, die geteilt werden. Da der Schuldbrief ausschliesslich der Finanzierung des Käufers dient, muss dieser die Kosten dafür in der Regel allein tragen. Achte darauf, dass diese Position auf der Abrechnung des Notars separat ausgewiesen wird, damit du als Verkäufer nicht versehentlich Kosten übernimmst, die nicht zu den geteilten Notarkosten beim Verkauf gehören.

Strategie für die Verhandlung

In einem "Verkäufermarkt" (hohe Nachfrage, wenig Angebot) diktiert oft der Verkäufer die Regeln. Hier wird strikt am Usus (meist 50/50) festgehalten, oder man kann versuchen, die Notarkosten beim Verkauf auf den Käufer abzuwälzen (was in der Deutschschweiz aber unüblich ist und arrogant wirken kann).

In einem "Käufermarkt" hingegen kann es ein smartes Entgegenkommen sein, wenn du als Verkäufer anbietest, einen grösseren Teil der Notarkosten beim Verkauf zu übernehmen, um den Deal abzuschliessen. Da die Notarkosten beim Verkauf im Vergleich zum Kaufpreis gering sind (Promillebereich), ist dies oft ein psychologisch wertvolles, aber finanziell verkraftbares Zugeständnis.

Fazit

Die Frage "Wer trägt die Notarkosten beim Verkauf?" lässt sich in den meisten Deutschschweizer Kantonen mit "beide je zur Hälfte" beantworten. Dies ist der gelebte Usus und wird als fair empfunden. In der Westschweiz zahlt oft der Käufer allein.

Wichtig für dich: Fixiere die Regelung zu den Notarkosten beim Verkauf schriftlich im Kaufvertrag, um Missverständnisse zu vermeiden. Achte als Verkäufer darauf, deinen Anteil steuerlich abzuziehen, und als Käufer darauf, die Kosten für den Schuldbrief nicht mit den allgemeinen Notarkosten beim Verkauf zu vermischen. Transparenz schützt vor Ärger.

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Glossar

• Notarkosten beim Verkauf: Die Gesamtheit der Gebühren, die für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags und den Grundbucheintrag anfallen.
• Solidarhaftung: Das Prinzip, dass beide Parteien (Käufer und Verkäufer) für die gesamten Gebühren haften, falls der andere Teil seinen Anteil an den Notarkosten beim Verkauf nicht bezahlt.
• Beurkundung: Der formelle Akt, bei dem der Notar den Kaufvertrag den Parteien vorliest, erklärt und unterschreiben lässt. Ohne sie ist der Verkauf ungültig.
• Usus: Der ortsübliche Brauch oder die Gewohnheit (z.B. Kostenteilung), die angewendet wird, wenn im Gesetz oder Vertrag nichts anderes steht.
• Schuldbrief: Ein Wertpapier, das der Bank als Sicherheit für die Hypothek dient. Die Kosten für seine Errichtung sind meist separat von den allgemeinen Notarkosten beim Verkauf zu betrachten.