Darf ich meine Eigentumswohnung einfach vermieten?

Der rechtliche Rahmen: Was die Gemeinschaft sagen darf

Das Reglement ist das Gesetz

Der erste Blick muss zwingend in das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) gehen. Wenn du deine Eigentumswohnung vermieten möchtest, ist dieses Dokument deine Bibel.

Grundsätzlich darfst du deine Eigentumswohnung vermieten, ohne die Nachbarn um Erlaubnis zu fragen. Es ist dein Eigentum.

Aber: Das Reglement kann Einschränkungen enthalten.

• Meldepflicht: Oft steht im Reglement, dass du die Verwaltung informieren musst, wenn du deine Eigentumswohnung vermieten willst. Das dient dazu, dass Namen an Briefkästen und Sonnerien korrekt geführt werden.
• Zweckbestimmung: Ist die Wohnung laut Reglement ausschliesslich zu Wohnzwecken gedacht? Dann darfst du sie nicht als stilles Gewerbe (z. B. Praxis oder lautes Büro) nutzen. Wer seine Eigentumswohnung vermieten will, muss sicherstellen, dass der Mieter die Wohnung "wohnüblich" nutzt.

Der Sonderfall Airbnb und Kurzzeitmiete

Hier wird es heikel. Viele Eigentümer wollen ihre Eigentumswohnung vermieten, aber nur tageweise an Touristen.

Das führt oft zu Konflikten (Lärm, ständiges Kommen und Gehen, Sicherheitsbedenken).

Die Rechtsprechung ist hier im Wandel. Wenn das ständige Wechseln der Bewohner die anderen Eigentümer unzumutbar stört, kann die Gemeinschaft beschliessen, diese Art der Nutzung zu verbieten. Wenn du also planst, deine Eigentumswohnung vermieten zu wollen – und zwar als Ferienwohnung –, musst du zwingend prüfen, ob das Reglement dies zulässt oder ob ein Beschluss der Versammlung dies einschränkt. Langzeitvermietung ist hingegen fast immer erlaubt.

Die Bank: Der stille Teilhaber

Ein oft vergessener Aspekt, wenn man eine Eigentumswohnung vermieten möchte, ist die Finanzierung.

Du hast deine Hypothek vermutlich für "selbstbewohntes Wohneigentum" abgeschlossen.

• Nutzungsänderung: Wenn du ausziehst und die Eigentumswohnung vermieten willst, wird das Objekt zum Renditeobjekt.
• Risikobewertung: Für Banken sind Renditeobjekte risikoreicher. Zudem gelten oft höhere Anforderungen an die Tragbarkeit und das Eigenkapital (oft müssen 25 % statt 20 % Eigenkapital vorhanden sein, und keine Pensionskassengelder).

Es ist daher Pflicht, die Bank zu informieren, wenn du deine Eigentumswohnung vermieten wirst. Tust du das nicht, verletzt du den Kreditvertrag. Im schlimmsten Fall kann die Bank die Hypothek kündigen oder die Konditionen (Zins) anpassen. Wer seine Eigentumswohnung vermieten will, muss also auch die Finanzierung neu bewerten.

Steuern: Was ändert sich für dich?

Die Entscheidung, eine Eigentumswohnung vermieten zu wollen, wirbelt deine Steuererklärung durcheinander.

• Eigenmietwert fällt weg: Solange du selbst wohnst, versteuerst du den Eigenmietwert. Wenn du beginnst, die Eigentumswohnung vermieten zu lassen, entfällt dieser (sofern die Wohnung komplett vermietet ist).
• Mieteinnahmen: Stattdessen musst du die tatsächlichen Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Da die Miete oft höher ist als der tiefe Eigenmietwert, steigt dein steuerbares Einkommen.
• Abzüge: Wer seine Eigentumswohnung vermieten lässt, kann weiterhin Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen abziehen. Zusätzlich kannst du oft Verwaltungskosten (z. B. für Inserate oder Liegenschaftsverwaltung) geltend machen.

Es lohnt sich, vor dem Schritt, die Eigentumswohnung vermieten zu wollen, eine Steuerkalkulation durchzuführen.

Deine Pflichten als neuer Vermieter

Wenn alle Hürden genommen sind und du deine Eigentumswohnung vermieten darfst, wechselst du die Rolle. Du bist nicht mehr nur Eigentümer, sondern Vermieter mit Pflichten gemäss Obligationenrecht (OR).

Verwaltung und Nebenkosten

Wenn du deine Eigentumswohnung vermieten willst, musst du eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen können.

• Du zahlst als Eigentümer Beiträge an die Gemeinschaft (Erneuerungsfonds, Verwaltungskosten). Diese darfst du nicht alle auf den Mieter abwälzen.
• Auf den Mieter umlegbar sind nur "verbrauchabhängige" Kosten (Heizung, Wasser, Hauswartung). Kosten für Reparaturen am Gebäude oder Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sind Sache des Eigentümers. Wer seine Eigentumswohnung vermieten will, muss diese Trennung sauber in der Buchhaltung führen.

Unterhalt in der Wohnung

In einer STWEG bist du für alles innerhalb deiner vier Wände zuständig. Wenn der Kühlschrank des Mieters kaputt geht, musst du ihn ersetzen. Du kannst nicht die Hausverwaltung der Gemeinschaft anrufen – die ist nur für Flur und Dach zuständig. Wer seine Eigentumswohnung vermieten möchte, muss also Budget für Reparaturen im Sonderrecht einplanen.

Der richtige Mietvertrag

Wenn du deine Eigentumswohnung vermieten willst, nutze professionelle Vorlagen (z. B. vom HEV). Achte darauf, dass die Hausordnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft Bestandteil des Mietvertrags wird.

• Wichtig: Dein Mieter muss sich an die Regeln der Gemeinschaft halten (Waschküchenplan, Ruhezeiten). Wenn er dies nicht tut, bekommst du als Eigentümer Ärger mit den Nachbarn und der Verwaltung. Wer erfolgreich eine Eigentumswohnung vermieten will, muss den Mieter auf diese Pflichten hinweisen.

Risiken beim "Eigentumswohnung vermieten"

Das Projekt Eigentumswohnung vermieten birgt auch Risiken, die du kennen musst.

• Leerstand: Wenn du keinen Mieter findest, laufen Hypothek und Nebenkosten (die du an die Gemeinschaft zahlen musst) weiter.
• Mietnomaden: Eine sorgfältige Bonitätsprüfung ist essenziell, wenn du deine Eigentumswohnung vermieten willst.
• Haftung: Wenn dein Mieter das Gemeinschaftseigentum beschädigt (z. B. den Aufzug zerkratzt), haftest oft primär du als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft. Du musst dir das Geld dann beim Mieter zurückholen.

Fazit

Die Frage „Darf ich meine Eigentumswohnung einfach vermieten?“ lässt sich mit einem „Ja, aber“ beantworten. Das Eigentumsrecht erlaubt es dir grundsätzlich, deine Eigentumswohnung vermieten zu dürfen. Ein Verbot durch die Nachbarn ist nur in extremen Fällen (z. B. störende Kurzzeitvermietung) möglich.

Die grösseren Hürden sind nicht rechtlicher, sondern finanzieller und administrativer Natur. Du musst die Bank informieren, die Steuern neu berechnen und die Hausordnung der Gemeinschaft auf den Mieter übertragen. Wer professionell seine Eigentumswohnung vermieten will, prüft zuerst das Reglement, spricht dann mit der Bank und wählt schliesslich den Mieter sorgfältig aus, damit der Hausfrieden in der Gemeinschaft gewahrt bleibt.

Wenn du unsicher bist, ob der von dir kalkulierte Mietzins die Kosten deckt oder wie du rechtliche Stolpersteine im Reglement erkennst, bietet Loft neutrale Daten und Analysen, um dein Vorhaben, die Eigentumswohnung vermieten zu wollen, abzusichern.

Glossar

• Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG): Der Zusammenschluss aller Eigentümer eines Gebäudes. Ihre Regeln sind massgebend, wenn man eine Eigentumswohnung vermieten möchte.
• Reglement: Die "Verfassung" der STWEG. Hier können Einschränkungen stehen (z. B. Gewerbeverbot), die relevant sind, wenn du deine Eigentumswohnung vermieten willst.
• Eigenmietwert: Ein fiktives Einkommen, das versteuert werden muss, wenn man selbst wohnt. Wenn du beginnst, die Eigentumswohnung vermieten zu lassen, wird dieser durch die realen Mieteinnahmen ersetzt.
• Erneuerungsfonds: Ein Sparpot der Eigentümer für Sanierungen. Beiträge hieran darfst du nicht auf den Mieter abwälzen, wenn du deine Eigentumswohnung vermieten willst.
• Nutzungsänderung: Der Wechsel von "selbstbewohnt" zu "vermietet". Dies muss der Bank gemeldet werden, da sich die Risikostruktur der Hypothek ändert.