Haus vermieten oder verkaufen?

Der Verkauf: Der schnelle Schnitt und die Liquidität

Beginnen wir mit der Option Verkauf. Viele Eigentümer, die vor der Wahl stehen, ob sie vermieten oder verkaufen sollen, entscheiden sich für den Verkauf, um Kapital freizusetzen.

Die Vorteile des Verkaufs:

• Sofortige Liquidität: Wenn du das Geld für den Kauf eines neuen Eigenheims oder für eine Weltreise brauchst, ist die Entscheidung, ob du vermieten oder verkaufen sollst, oft schnell gefallen. Der Verkauf bringt sofortiges Kapital.
• Kein Verwaltungsaufwand: Wenn du dich fragst, ob du vermieten oder verkaufen willst, bedenke den Aufwand. Ein Verkauf ist ein einmaliger Akt. Danach hast du keine Verpflichtungen mehr bezüglich Instandhaltung oder Mieterproblemen.
• Risikominimierung: Immobilienpreise können auch fallen. Wer jetzt verkauft, realisiert den Gewinn. Wer sich unsicher ist, ob er vermieten oder verkaufen soll, wählt mit dem Verkauf oft den Weg der Sicherheit.

Die steuerliche Seite:

Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Deren Höhe hängt davon ab, wie lange du das Haus besessen hast. Je länger die Haltedauer, desto tiefer die Steuer. Dies ist ein entscheidender Faktor, wenn du abwägst, ob du vermieten oder verkaufen möchtest. Hast du das Haus erst kurz, frisst die Steuer einen grossen Teil des Gewinns auf.

Die Vermietung: Das langfristige "Betongold"

Auf der anderen Seite steht die Option, das Haus zu behalten. Wenn du abwägst, ob du vermieten oder verkaufen sollst, spricht vieles für die Vermietung als Altersvorsorge.

Die Vorteile der Vermietung:

• Passives Einkommen: Die Mieteinnahmen fliessen regelmässig. Für viele, die überlegen, ob sie vermieten oder verkaufen, ist dies ein Zustupf zur Rente.
• Inflationsschutz: Sachwerte schützen vor Geldentwertung. Wenn du dich fragst, ob du vermieten oder verkaufen sollst, bedenke, dass Mieten oft mit der Inflation steigen.
• Wertsteigerung: Langfristig steigen Immobilienpreise in der Schweiz meist an. Wer sich gegen vermieten oder verkaufen entscheidet und behält, profitiert vom künftigen Wertzuwachs.

Die Hürden:

Wer vor der Wahl steht, ob er vermieten oder verkaufen soll, darf die Pflichten nicht ignorieren.

• Versteuerung: Mieteinnahmen müssen als Einkommen versteuert werden. Zwar kannst du Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen, doch das steuerbare Einkommen steigt. Dies muss in die Rechnung „vermieten oder verkaufen“ einfliessen.
• Instandhaltung: Ein Haus altert. Du musst Rücklagen bilden. Wenn die Heizung kaputt geht, schmälert das die Rendite. Wer sich fragt, ob er vermieten oder verkaufen soll, muss prüfen, ob die Miete diese Kosten deckt.

Finanzierung und Tragbarkeit: Was sagt die Bank?

Ein oft unterschätzter Aspekt bei der Frage „Vermieten oder verkaufen?“ ist die Hypothek.

Bewohnst du das Haus selbst, sind die Tragbarkeitsregeln der Bank oft etwas lockerer. Sobald du ausziehst und vermietest, wird das Haus zum Renditeobjekt.

• Höhere Anforderungen: Banken verlangen bei Renditeobjekten oft mehr Eigenkapital (z. B. 25 % statt 20 %) und eine schnellere Amortisation.
• Neubewertung: Wenn du überlegst, ob du vermieten oder verkaufen willst, sprich früh mit deiner Bank. Es kann sein, dass sie die Hypothek kündigt oder Anpassungen verlangt, wenn du vermietest. Dies kann die Entscheidung, ob du vermieten oder verkaufen kannst, für dich treffen.

Emotionen und Strategie

Neben den Zahlen spielen Gefühle eine Rolle. Ist es das Elternhaus? Hängst du daran?

• Emotionale Bindung: Wenn du dich fragst, ob du vermieten oder verkaufen sollst, höre auf dein Herz, aber lass den Verstand rechnen. Ein Haus zu vermieten, in dem man aufgewachsen ist, kann schmerzhaft sein, wenn der Mieter nicht sorgsam damit umgeht. In diesem Fall ist vermieten oder verkaufen auch eine Frage des Loslassens.
• Zukunftspläne: Willst du vielleicht später selbst wieder einziehen? Dann ist die Antwort auf die Frage „Vermieten oder verkaufen?“ klar: Vermieten. Verkaufst du, ist das Haus weg.

Szenarien: Wann lohnt sich was?

Um dir bei der Entscheidung „Vermieten oder verkaufen?“ zu helfen, hier zwei typische Szenarien:

Szenario A: Kapitalbedarf für Neues

Du willst ein neues, teureres Haus kaufen. Dein Eigenkapital steckt im alten Haus.

Hier ist die Antwort auf vermieten oder verkaufen meist: Verkaufen. Du brauchst das Geld für die neue Finanzierung. Ein Übertrag der Hypothek (Objektwechsel) ist oft komplex.

Szenario B: Überschuss und Vorsorge

Du hast eine günstige Wohnsituation und keine Geldsorgen. Das alte Haus ist gut in Schuss und liegt in einer beliebten Gegend.

Hier tendiert die Antwort auf vermieten oder verkaufen zu: Vermieten. Die Immobilie dient als sichere Anlage und generiert Zusatzeinkommen.

Fazit

Die Frage „Haus vermieten oder verkaufen?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Verkauf bietet Freiheit, Liquidität und einen klaren Abschluss. Die Vermietung bietet laufende Einnahmen und Vermögenserhalt, erfordert aber Arbeit und birgt Risiken wie Leerstand oder Mietausfall.

Mache eine saubere Rechnung: Vergleiche den möglichen Verkaufserlös (nach Steuern) mit der erwarteten Nettorendite der Vermietung. Beziehe dabei Steuern, Unterhalt und deine persönliche Lebenssituation ein. Die Entscheidung, ob du vermieten oder verkaufen willst, sollte rational getroffen werden, auch wenn das Herz am Haus hängt.

Wenn du unsicher bist, welches Marktpotenzial deine Immobilie hat oder wie sich die steuerlichen Konsequenzen bei der Entscheidung vermieten oder verkaufen konkret auswirken, bietet Loft umfassende Datenanalysen, um dir Klarheit zu verschaffen.

Glossar

• Grundstückgewinnsteuer: Eine Steuer, die beim Verkauf einer Immobilie auf den erzielten Gewinn anfällt. Ihre Höhe sinkt mit der Haltedauer, was die Entscheidung vermieten oder verkaufen beeinflusst.
• Renditeobjekt: Eine Immobilie, die nicht selbst bewohnt, sondern zur Erzielung von Einnahmen vermietet wird. Banken haben hier oft strengere Finanzierungsregeln.
• Eigenmietwert: Ein fiktives Einkommen, das versteuert werden muss, wenn man selbst wohnt. Beim Entscheid vermieten oder verkaufen zugunsten der Vermietung fällt dieser weg und wird durch reale Mieteinnahmen ersetzt.
• Instandhaltungsrücklage: Geld, das zurückgelegt werden muss, um künftige Reparaturen zu bezahlen. Ein wichtiger Faktor in der Kalkulation, ob man vermieten oder verkaufen soll.
• Liquidität: Die Verfügbarkeit von Bargeld. Ein Verkauf schafft sofortige Liquidität, während eine Vermietung das Kapital bindet.