De combien de fonds propres ai-je besoin pour acheter un appartement ?

Les bases financières : analyse et faits

Qu'est-ce que le capital propre et pourquoi est-il important ?

Avant de pouvoir acheter un appartement, vous devez comprendre comment la banque évalue le bien immobilier. En règle générale, les banques financent au maximum 80 % de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'estimation de la valeur vénale. Vous devez apporter les 20 % restants sous forme de fonds propres.

Si vous souhaitez acheter un appartement, un apport personnel plus élevé réduit le risque pour la banque. Celle-ci vous récompense souvent en vous accordant de meilleurs taux d'intérêt. Dans le même temps, un apport personnel élevé réduit votre dette hypothécaire. Cela signifie que la charge d'intérêt mensuelle diminue, ce qui rend le financement à long terme plus sûr. Si vous achetez un appartement avec le minimum absolu, vous aurez moins de marge de manœuvre si les taux d'intérêt augmentent à l'avenir ou si des rénovations imprévues s'imposent.

Comment le montant des fonds propres est-il calculé ?

La règle empirique des « 20 % » est le point de départ si vous souhaitez acheter un appartement. Mais ces 20 % sont soumis à des critères de qualité stricts. L'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers fait la distinction entre les fonds propres « durs » et « mous ».

• Fonds propres durs (minimum 10 %) : si vous souhaitez acheter un appartement, au moins 10 % de la valeur hypothécaire doit provenir de fonds qui ne proviennent pas de la caisse de pension (2e pilier). Cela comprend :
• les avoirs en compte (compte d'épargne, compte salaire)
• les titres (actions, fonds)
• Avoirs du pilier 3a
• les donations ou les avances sur héritage (confirmées par écrit)

Exemple de calcul : si tu souhaites acheter un appartement pour 1 million de francs, tu as besoin de 200 000 francs de fonds propres. Sur ce montant, 100 000 francs doivent impérativement être de l'argent « dur ».

Quels autres coûts devez-vous prévoir lors de l'achat d'un appartement ?

Une erreur fréquente commise par les personnes intéressées par l'achat d'un appartement : elles oublient les frais annexes liés à l'achat. Ces frais ne sont généralement pas financés par la banque et doivent être payés de votre poche en plus des 20 % de fonds propres.

Lorsque vous achetez un appartement, les frais suivants s'appliquent selon le canton :

• Droit de mutation : dans des cantons comme Berne ou Vaud, il peut atteindre jusqu'à 3,3 % du prix d'achat. À Zurich, il est généralement supprimé pour les biens immobiliers résidentiels.
• Frais de notaire : pour l'authentification du contrat de vente (environ 0,1 % à 0,5 %).
• Frais d'enregistrement foncier : pour l'inscription du transfert de propriété.
• Frais de cédule hypothécaire : frais pour la constitution du droit de gage.

Les experts conseillent : si vous souhaitez acheter un appartement, prévoyez par mesure de sécurité 3 à 5 % du prix d'achat en plus pour ces frais annexes. Pour un prix d'achat d'un million de francs, cela représente jusqu'à 50 000 francs supplémentaires qui doivent être disponibles en liquidités avant que vous puissiez acheter l'appartement.

La capacité financière : le deuxième obstacle

Même avec des économies suffisantes, votre projet d'achat d'un appartement peut échouer. La banque vérifie votre capacité financière. Les frais courants (intérêt calculé à 5 %, amortissement, entretien) ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut.

Si ton revenu est limité, tu devras souvent apporter davantage de fonds propres afin de réduire l'hypothèque et de remplir les conditions de capacité financière. Il se peut donc que tu aies besoin de 25 ou 30 % de fonds propres pour pouvoir acheter l'appartement, même si, d'un point de vue purement réglementaire, 20 % suffiraient.

Conseils pour constituer un capital propre

Le projet d'achat d'un appartement exige de la discipline. Voici quelques stratégies pour économiser les fonds nécessaires :

• Maximisez le pilier 3a : versez chaque année le montant maximal. Cela vous permet d'économiser des impôts et de constituer un capital « solide » que vous pourrez utiliser lorsque vous souhaiterez acheter un appartement.
• Avance sur héritage : discutez-en avec votre famille. Une avance sur héritage ou une donation est souvent le moyen le plus efficace de combler le manque à gagner et de pouvoir acheter un appartement.
• Plan d'épargne : mets chaque mois de côté un montant fixe, comme si tu payais déjà des intérêts hypothécaires. Tu t'habitueras ainsi à la charge qui t'attend lorsque tu achèteras l'appartement.

Pour les nouveaux arrivants (expatriés), la règle suivante s'applique également : si vous avez votre résidence principale en Suisse, vous pouvez généralement acheter un appartement sans restriction. Les règles de financement (20 % de fonds propres) sont identiques.

Conclusion

Il n'est pas possible de répondre à la question « De combien d'argent ai-je besoin ? » par un chiffre unique. Si vous souhaitez acheter un appartement, vous devez compter au moins 20 % du prix d'achat comme base. Sur ce montant, 10 % doivent impérativement être des fonds propres « durs ». Mais pour pouvoir acheter un appartement en toute sécurité et de manière durable, vous devriez plutôt compter 25 % de liquidités, y compris les frais annexes d'achat et une réserve pour les rénovations.

Ne sous-estimez jamais les frais annexes et le calcul de la capacité financière. L'achat d'un appartement est un marathon, pas un sprint. Une préparation solide et la connaissance des fonds « propres » et « externes » vous protègent des mauvaises surprises. Seuls ceux qui connaissent leurs chiffres peuvent acheter un appartement en toute sérénité et profiter longtemps de leur propriété.

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Glossaire

• Fonds propres : moyens financiers apportés par l'acheteur lui-même. Si vous souhaitez acheter un appartement, il s'agit de la différence entre le prix d'achat et l'hypothèque (min. 20 %).
• Frais annexes : frais tels que les frais de notaire, les frais d'enregistrement foncier et les droits de mutation. Ceux-ci sont à votre charge lorsque vous achetez un appartement et ne sont généralement pas financés par la banque.
• Financement immobilier : structuration du prix d'achat à partir des fonds propres et des capitaux étrangers (hypothèque). Élément central lorsque vous souhaitez acheter un appartement.
• Fonds propres durs : capital qui ne provient pas de la caisse de pension (par exemple, épargne, pilier 3a). Au moins 10 % sont nécessaires pour pouvoir acheter un appartement.