Dois-je acheter une maison maintenant plutôt que de continuer à louer ?

Louer ou acheter : la grande analyse

1. Comparaison financière : comparaison des coûts de logement

La comparaison classique consiste à comparer les coûts mensuels.

• Dans le cas de la location : vous payez le loyer mensuel et les charges. Les réparations du bâtiment (toit, chauffage) sont à la charge du propriétaire.
• Lorsque tu achètes ton logement : tes coûts se composent des intérêts hypothécaires, de l'amortissement (remboursement de la dette) et des frais d'entretien et accessoires.

Pendant longtemps, il était plus avantageux financièrement d'acheter un logement que de louer un appartement comparable. Avec la hausse des taux d'intérêt, cet écart s'est en partie comblé. Néanmoins, comme les loyers augmentent également, la balance penche souvent à nouveau en faveur de la propriété à long terme.

Les frais d'entretien constituent un facteur important. Si tu souhaites acheter un logement, tu dois constituer des réserves. Les experts estiment à environ 0,7 à 1 % de la valeur du bâtiment par an les frais de rénovation et les frais annexes. Oublier cela peut réserver de mauvaises surprises.

2. Coûts d'opportunité : qu'en est-il de ton capital propre ?

Les coûts d'opportunité sont un aspect souvent oublié lorsque les gens achètent un logement. Pour acheter un logement en Suisse, vous devez apporter au moins 20 % de fonds propres.

La question cruciale est la suivante : que se passerait-il si tu n'investissais pas cet argent dans la maison, mais continuais à louer et investissais ton capital en bourse ? Historiquement, les marchés boursiers ont souvent généré des rendements plus élevés que l'immobilier. Mais acheter une maison est une sorte d'« épargne forcée ». Rares sont les locataires qui investissent chaque mois de manière disciplinée la différence par rapport à l'achat d'un appartement. De plus, lorsque vous achetez une maison, vous bénéficiez d'un effet de levier : vous participez à l'augmentation de la valeur de l'ensemble du bien immobilier, même si vous n'avez investi que 20 % de l'argent.

3. Protection contre l'inflation et augmentation de la valeur

Les valeurs réelles sont considérées comme une protection contre la dévaluation monétaire. Lorsque vous achetez un logement, vous geler en quelque sorte vos frais de logement (à l'exception du risque lié aux taux d'intérêt). Alors que les loyers augmentent au fil des ans en raison de l'inflation, le prix d'achat que vous avez payé une fois reste fixe.

D'un point de vue historique, les prix de l'immobilier en Suisse ne connaissent pratiquement qu'une seule direction : la hausse. Même si des corrections à court terme sont possibles, l'achat d'un logement constitue souvent un moyen solide de se constituer un patrimoine à long terme. Dans les emplacements privilégiés des centres économiques tels que Zurich, Zoug ou Genève, la plus-value dépasse souvent les coûts.

4. Flexibilité vs liberté d'aménagement

Tout n'est pas qu'une question d'argent. Lorsque vous achetez une maison, vous achetez votre liberté. Vous pouvez démolir la cuisine, repeindre les murs et aménager le jardin comme vous le souhaitez. Personne ne peut vous donner congé pour son propre usage. Ce rendement émotionnel est difficile à mesurer en francs, mais il est déterminant pour beaucoup.

D'un autre côté, louer permet de rester flexible. Une offre d'emploi à New York ou à Londres ? Il suffit de résilier son bail et de partir. Si vous achetez une maison, vous êtes lié. Une vente prend souvent des mois et engendre des frais (impôt sur les gains immobiliers, courtier). Si vous n'êtes pas encore installé professionnellement ou personnellement, vous devriez peut-être attendre avant d'acheter une maison.

5. Le facteur timing du marché : est-ce le bon moment « maintenant » ?

Beaucoup se demandent : « Dois-je attendre que les prix baissent avant d'acheter un logement ? » Le timing du marché est extrêmement difficile à déterminer. Attendre que les prix de l'immobilier en Suisse baissent considérablement s'est généralement avéré être une mauvaise stratégie au cours des 20 dernières années.

• Taux d'intérêt : ceux-ci se sont stabilisés après le choc et ont tendance à baisser légèrement.
• Offre : en raison de l'immigration, la demande reste élevée, tandis que l'offre (nouvelles constructions) stagne. Cela laisse présager une stabilisation ou une poursuite de la hausse des prix. Si tu peux assumer le financement (capacité financière) et trouver le bien qui te convient, « maintenant » est souvent préférable à « un jour ».

6. La capacité financière comme test de réalité

Avant que vous ne décidiez d'acheter un logement, la banque procède à un test de réalité. Vos frais de logement (calculés à 5 % d'intérêt + amortissement + entretien) ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Cet obstacle est souvent plus important que la question « loyer ou intérêts ». Beaucoup pourraient facilement payer les intérêts mensuels, mais échouent à l'obstacle calculatoire lorsqu'ils veulent acheter leur propre logement. Vérifiez cela à l'avance.

Conclusion

La réponse à la question « Dois-je acheter un logement maintenant ? » dépend de ton horizon temporel et de ta tolérance au risque. D'un point de vue purement financier, l'achat est généralement rentable à long terme, car tu constitues un patrimoine au lieu de « gaspiller » ton argent en loyer et tu profites de l'augmentation de la valeur du bien. À court terme, cependant, la location peut être plus avantageuse en termes de liquidités pendant les périodes de taux d'intérêt élevés.

Si vous prévoyez de rester au moins 10 ans au même endroit, que vous disposez des fonds propres nécessaires et que vous accordez de l'importance à la liberté d'aménagement, l'achat d'un logement est recommandé, même dans le contexte actuel du marché. La sécurité émotionnelle et la protection contre l'inflation compensent souvent la baisse des taux d'intérêt.

Utilisez Loft pour faire analyser votre situation individuelle de manière neutre et trouver la stratégie adaptée à votre avenir immobilier.

Glossaire

• Coût d'opportunité : le bénéfice perdu d'une alternative non choisie. Dans le cas de l'achat d'un logement, il s'agit du rendement que votre capital aurait pu générer sur le marché boursier.
• Capacité financière : rapport entre le revenu et les frais immobiliers courants. Les banques exigent généralement que les coûts calculés ne dépassent pas 33 % du revenu brut.
• Amortissement : remboursement régulier de la dette hypothécaire à la banque. Si vous souhaitez acheter un logement, vous devez rembourser la deuxième hypothèque dans un délai de 15 ans.
• Frais d'entretien : frais courants liés au maintien de la valeur du bien immobilier (par exemple, réparations, rénovations) que tu dois supporter toi-même en tant que propriétaire (environ 0,7 à 1 % de la valeur par an).
• Effet de levier : lorsque vous achetez votre propre logement, vous bénéficiez de l'augmentation de la valeur totale du bien, même si vous n'en avez payé qu'une petite partie (20 %) vous-même.