Quelles sont les distances limites et à quelle distance puis-je construire de chez mes voisins ?

Les règles : Qui détermine la distance ?

La hiérarchie des lois

comprendre les distances limites applicables , vous devez savoir où elles se situent.

• Loi cantonale sur l’aménagement et la construction (LCA) : Elle définit les conditions-cadres minimales.
• Règlement d'urbanisme et de construction municipal (RUCM) : La commune peut souvent renforcer les règles cantonales, mais les assouplir rarement. Vous trouverez les distances limites applicables à votre propriété dans le plan d'urbanisme de votre commune .

La différence : distance entre la limite et le bâtiment

Il arrive souvent que deux termes soient confondus.

• Distance limite : Il s’agit de la distance entre la façade de votre bâtiment et la limite légale de votre propriété. Les distances limites applicables se réfèrent principalement à cette valeur.
• Distance entre bâtiments : Il s’agit de la distance entre deux bâtiments. Elle correspond généralement à la somme des distances limites applicables des deux parcelles.

Comment sont calculées les distances limites applicables ?

Il n'existe pas de règle fixe du type « toujours 3 mètres ». Les distances limites applicables sont dynamiques.

1. Distance limite petite et grande

De nombreux codes du bâtiment font la distinction entre :

• La faible distance de limite de propriété (souvent de 3,5 à 4 mètres) : elle concerne généralement les côtés étroits ou les pignons de la maison, c’est-à-dire là où l’usage est moins intensif. Les distances de limite de propriété applicables y sont plus souples.
• La grande distance de séparation (souvent de 5 à 8 mètres) : elle concerne les pièces de vie principales , c’est-à-dire celles qui sont ensoleillées et où l’on passe du temps dans le salon (côté avant-toit). Dans ce cas, les distances de séparation applicables imposent un espace plus important afin d’éviter d’obstruer la lumière du soleil provenant de la propriété du voisin.

2. Dépendance à la hauteur du bâtiment

Un bungalow de faible hauteur projette moins d'ombre qu'une maison de ville de trois étages. Par conséquent, les distances limites applicables sont souvent liées à la hauteur de la façade.

La règle générale est souvent la suivante : plus la maison est haute, plus les distances limites applicables sont grandes .

Dans certains cantons, une majoration pour longueur est appliquée. Si votre bâtiment est extrêmement long (par exemple, plus de 12 mètres), les distances limites applicables sont augmentées afin d'éviter tout effet d'obstruction.

3. Méthode de mesure

mesure-t- on les distances limites applicables ? Généralement, à angle droit entre la façade et la limite de propriété. Attention aux bow-windows et aux balcons : s’ils dépassent trop, ils ne respectent pas les distances limites applicables . Cependant, de nombreux règlements de construction autorisent des éléments structurels mineurs (auvents, petits bow-windows) à empiéter sur la zone de retrait jusqu’à une certaine limite (par exemple, 1 mètre) sans que cela constitue formellement une infraction aux distances limites applicables .

Exceptions : Quand suis-je autorisé à construire plus près ?

Les distances limites applicables sont strictes, mais pas toujours insurmontables. Il existe des situations où il est permis de s'approcher davantage de la clôture.

Petits bâtiments et extensions (garages, remises)

Les distances minimales de construction par rapport à la limite de propriété sont souvent réduites pour les petites constructions . Dans de nombreuses communes, un garage ou un abri de jardin peut être construit à seulement 2 mètres de la limite de propriété, voire directement dessus, à condition de ne pas dépasser une certaine hauteur (par exemple, 3 mètres) et une certaine superficie. Vérifiez attentivement les distances minimales applicables aux constructions annexes dans votre commune.

Le droit de construire plus près du chantier

Et si vous n'étiez qu'à 50 centimètres de la maison de vos rêves ?

Vous pouvez en parler à votre voisin. S'il est d'accord, vous pouvez convenir d'un droit de passage.

• Le contrat : Vous concluez un contrat qui vous permet de ne pas tenir compte des distances minimales applicables .
• Inscription au registre foncier : Important ! Cet accord doit être inscrit comme servitude au registre foncier. Ce n’est qu’à cette condition qu’il est juridiquement valable. Sans inscription, les distances de limites de propriété légalement applicables restent en vigueur et un nouveau voisin pourrait ultérieurement exiger sa suppression.
• Droit public : Même si le voisin donne son accord, l’approbation du service d’urbanisme reste nécessaire. Les normes de sécurité incendie et d’hygiène peuvent imposer le respect des distances minimales de sécurité, même en cas d’accord.

Bâtiment privilégié

Dans les vieux centres de villages ou dans les styles de construction fermés (maisons mitoyennes), les distances limites applicables sont souvent relevées ou considérablement réduites afin de préserver le paysage urbain historique ou de créer un espace de vie dense.

Plantes : Les bordures vertes

Les arbres, tout comme les murs, sont soumis à des règles. Il ne s'agit pas ici des distances minimales applicables au sens du droit de la construction, mais bien du droit privé (Code civil suisse) et des lois cantonales d'application.

• Pour les grands arbres, des distances de 4 à 8 mètres sont souvent recommandées.
• Les haies et les arbustes sont souvent espacés de 50 ou 60 centimètres.

Ici aussi, la règle suivante s'applique : vérifiez les distances limites applicables localement pour la plantation avant de planter la haie de thuyas.

Conséquences des infractions

Que se passe-t-il si vous ignorez les distances limites applicables ?

Le principe « là où il n’y a pas de plaignant, il n’y a pas de juge » est extrêmement dangereux dans le domaine de la construction .

• Arrêt des travaux : Les autorités ont fermé le chantier.
• Démolition : C’est un désastre financier. Les tribunaux suisses sont intransigeants. Si les distances de limite de propriété applicables n’ont pas été respectées, le voisin (ou la commune) peut exiger la démolition de la partie du bâtiment concernée, même des années plus tard.
• Perte de valeur : Une maison qui ne respecte pas les distances limites applicables et qui n'est pas légalisée est pratiquement invendable.

Conclusion

Il est impossible de répondre à la question « Quelle distance minimale puis-je construire ? » par une formule unique. Les distances limites applicables résultent d'une combinaison complexe de lois cantonales, de règlements d'urbanisme municipaux et des spécificités architecturales de votre maison. Elles contribuent à préserver la qualité de vie de tous les habitants.

Ne vous fiez jamais à des affirmations comme « Le voisin a fait pareil ». Seules les distances de limites de propriété actuellement en vigueur s'appliquent à votre terrain . Si vous avez besoin de plus d'espace, vous pouvez construire plus près de la limite de votre propriété, mais veillez toujours à obtenir une autorisation au cadastre. Respectez ces limites invisibles : elles sont la garantie d'une coexistence pacifique.

Si vous n'êtes pas certain de la surface constructible de votre terrain, compte tenu des distances requises, ou si un droit de construire plus près du terrain pourrait en augmenter la valeur, il est judicieux d'utiliser les analyses de Loft pour en reconnaître tout le potentiel.

Glossaire

• Distances limites applicables : La distance minimale légalement prescrite entre la façade d’un bâtiment et la limite de la parcelle, définie par les lois cantonales et municipales sur la construction.
• Droit de proximité à un bâtiment : Accord contractuel (servitude) entre voisins permettant de réduire les distances limites applicables .
• Distance entre bâtiments : La distance minimale entre deux bâtiments situés sur des propriétés adjacentes, qui correspond généralement à la somme des distances limites applicables des deux côtés.
• Petit bâtiment : Un bâtiment de petites dimensions (par exemple, un garage, un abri de jardin) pour lequel des distances limites applicables réduites sont souvent appliquées.
• Côté avant-toit : Le côté le plus long d'une maison (généralement la façade principale), pour lequel la « grande distance limite » est souvent prescrite dans le cadre des distances limites applicables .