Comment fonctionne la méthode de la valeur réelle pour l'immobilier (valeur intrinsèque) ?

Le principe modulaire : voici comment l'expert le calcule.

La formule de base de la méthode de la valeur réelle pour l'immobilier

de la méthode d'évaluation immobilière ne requiert pas de compétences scientifiques pointues, mais une connaissance approfondie des coûts de construction est essentielle. La formule simplifiée est la suivante :

Valeur du terrain + (Nouvelle valeur du bâtiment – dépréciation due à l'âge) + Installations extérieures + Coûts de construction annexes = Valeur réelle.

Chacun de ces facteurs doit être déterminé séparément lors de l'utilisation de la méthode d'évaluation immobilière . Examinons les composantes.

1. La valeur du terrain : Les fondations

Dans la méthode d'évaluation immobilière, tout commence par le terrain. Puisque la terre ne peut être « produite », on utilise généralement la méthode comparative des ventes. Quel est le prix de terrains similaires, non bâtis, dans le voisinage ? Cette valeur est intégrée telle quelle à la méthode d'évaluation immobilière car, en théorie, la terre ne se déprécie pas et ne vieillit pas.

2. Valeur de remplacement du bâtiment : Quel sera le coût de la reconstruction ?

Ici, la méthode d'évaluation de la valeur réelle des biens immobiliers illustre sa technicité. L'expert calcule le volume de la maison (en mètres cubes selon la norme SIA 416).

Ce volume est multiplié par un prix au mètre cube.

• Exemple : Une maison individuelle simple pourrait coûter 750 CHF/m³. Une villa de luxe, 1 200 CHF/m³.

La méthode de la valeur réelle en immobilier repose sur les indicateurs de coûts de construction (BKP). Elle simule le coût de construction d'une maison neuve aujourd'hui.

3. Dépréciation due à l'âge : les ravages du temps

C'est le point crucial de la méthode d'évaluation immobilière . Une maison construite en 1980 ne vaut pas autant qu'une construction neuve, même si elle est de même superficie.

La méthode d'évaluation immobilière déduit donc un pourcentage chaque année. On distingue deux types d'amortissement :

• Détérioration technique : Le matériau vieillit (les tuiles deviennent poreuses).
• Dévaluation économique : Le style ou le plan d'étage est obsolète (par exemple, petites fenêtres, mauvaise isolation).

Une maison bien entretenue se déprécie moins qu'une maison négligée, selon la méthode d'évaluation immobilière . Les rénovations qui préservent la valeur du bien peuvent partiellement compenser cette dépréciation dans le calcul de l'évaluation immobilière .

Quand la méthode de la valeur réelle est-elle appliquée à l'immobilier ?

méthode d'évaluation immobilière n'est pas adaptée à tous les biens . En pratique, elle est utilisée dans des cas spécifiques.

Biens immobiliers d'exception et de luxe

Il existe des milliers de propriétés comparables à une maison mitoyenne standard. Mais qu'en est-il d'une église reconvertie, d'un château ou d'une maison d'architecte construite avec des matériaux extrêmement coûteux ? Les méthodes comparatives s'avèrent inefficaces dans ces cas. L' évaluation immobilière est souvent le seul moyen de refléter la valeur des matériaux utilisés et le caractère unique de l'architecture. Puisqu'il n'existe pas de « prix de marché » pour les églises, l' évaluation immobilière fournit leur valeur intrinsèque comme référence.

Logements sans but lucratif

Toute personne faisant construire une maison pour y habiter s'intéresse généralement aux coûts de construction. La méthode d'évaluation immobilière reflète l'investissement du propriétaire. Les banques utilisent souvent cette méthode en complément pour vérifier si le prix d'achat est justifié par la valeur du bien (« La maison vaut-elle son prix, ou est-ce que je paie pour du vent ? »).

à des fins d'assurance

Les compagnies d'assurance habitation s'intéressent de près à la méthode d'évaluation immobilière . En cas de sinistre, elles sont responsables du financement de la reconstruction (valeur de remplacement). La méthode d'évaluation immobilière fournit précisément ces données essentielles, mais sans la valeur du terrain .

Avantages et inconvénients de la méthode de la valeur réelle pour l'immobilier

Comme toute méthode, la méthode de la valeur réelle a aussi ses limites en matière d'immobilier .

Avantages :

• Tangibilité : La méthode d’évaluation par la valeur réelle des biens immobiliers repose sur des éléments matériels (béton, bois, terrain). Elle est moins spéculative que l’évaluation par le revenu.
• Individualité : ce critère valorise les rénovations onéreuses. Si vous avez opté pour du marbre plutôt que du stratifié, la méthode d’évaluation immobilière en tient compte directement en attribuant un prix au mètre cube plus élevé.

Inconvénients :

• Déconnexion du marché : Le principal problème de la méthode d’évaluation immobilière est qu’elle ignore l’offre et la demande. On pourrait construire une villa en or au milieu du désert. La méthode d’évaluation immobilière calculerait une valeur astronomique (en raison des coûts de construction élevés). Or, la valeur marchande serait nulle, car personne ne voudrait y vivre.
• Dépréciation subjective : Quelle est la « dépréciation » d’une salle de bain de 30 ans ? Avec la méthode de la valeur réelle pour l’immobilier, l’évaluation de la dépréciation liée à l’âge est laissée à l’appréciation de l’expert, ce qui peut entraîner des fluctuations.

Valeur réelle vs valeur marchande

Une idée fausse courante : le résultat de la méthode de la valeur réelle pour l’immobilier ne correspond pas nécessairement au prix de vente.

• Durant les périodes de forte croissance (Zurich, Genève), le prix du marché est souvent bien supérieur au résultat de la méthode de la valeur réelle pour l'immobilier , car les acheteurs paient des primes pour l'emplacement (« valeur de collection »).
• Dans les régions isolées, le prix du marché peut être bien inférieur à l' estimation immobilière . Le coût de construction de la maison serait supérieur au prix de vente.

C’est pourquoi les professionnels combinent souvent la méthode de la valeur réelle avec d’autres méthodes (méthode de la valeur mixte) pour l’immobilier afin de mieux refléter la réalité.

Conclusion

La méthode d'évaluation immobilière est l'approche technique de l'estimation d'un bien immobilier. Elle permet de déterminer le coût de la structure du bâtiment. Indispensable pour les bâtiments particuliers où les biens comparables sont rares, elle constitue le fondement technique de nombreuses estimations. Quiconque souhaite comprendre la valeur réelle de son logement pour son investissement doit maîtriser la méthode d'évaluation immobilière .

Parallèlement, il ne faut pas s'y fier aveuglément. Une estimation immobilière élevée ne garantit pas un prix de vente élevé si l'emplacement n'est pas idéal. L' estimation immobilière se concentre sur la structure physique du bien, tandis que le marché privilégie son attractivité. La réalité se situe souvent entre les deux.

Si vous souhaitez savoir comment la valeur intrinsèque de votre bien se compare à sa valeur marchande actuelle, il est recommandé d'utiliser les analyses de Loft pour obtenir une première évaluation fondée.

Glossaire

• Méthode de la valeur réelle pour l'immobilier : Méthode d'évaluation qui détermine la valeur d'un bien immobilier à partir de la somme de la valeur du terrain , de la valeur de remplacement du bâtiment et des installations extérieures , moins la dépréciation due à l'âge.
• Valeur intrinsèque : synonyme de valeur réelle ; la valeur matérielle de la structure du bâtiment existant physiquement et du terrain.
• Dépréciation due à l'âge : La perte de valeur d'un bâtiment due à l'usure technique et à l'obsolescence économique, une déduction clé dans la méthode de la valeur réelle pour l'immobilier .
• Volume cubique : Le volume du bâtiment (en m³) qui est multiplié par un prix unitaire pour estimer les coûts de construction en utilisant la méthode de la valeur réelle pour l'immobilier .
• Valeur marchande : Le prix réellement obtenu sur le marché, qui diffère souvent du résultat de la méthode de la valeur réelle pour l'immobilier (valeur marchande).