Pourquoi la valeur estimée d'un bien immobilier est-elle inférieure à sa valeur marchande ?

La logique de l'écart : pourquoi moins est souvent plus

1. Le principe de précaution et l'illiquidité

La principale raison de la faible valeur fiscale réside dans la nature même du bien : il est illiquide.

Si vous possédez des actions, vous pouvez toujours en vendre une partie pour payer vos impôts. Ce n'est pas possible avec une maison. On ne peut pas vendre sa salle de bain pour payer son impôt sur la fortune.

Si la valeur imposable était identique à la valeur marchande maximale, les fluctuations de prix à court terme pourraient empêcher les propriétaires de payer leurs impôts fonciers avec leurs revenus courants. Une valeur imposable inférieure constitue une marge de sécurité à cet égard. Le Tribunal fédéral a statué que, si la valeur imposable doit viser la valeur marchande, elle ne doit pas dépasser une certaine fourchette. En pratique, les cantons visent souvent des valeurs cibles comprises entre 70 et 90 % de la valeur marchande. Une valeur imposable faible garantit donc que vous n'êtes pas imposé sur une valeur théorique , mais sur une valeur réelle.

2. Les formules statiques face aux marchés dynamiques

Une autre raison expliquant la faible valeur fiscale est la méthode de calcul.

• Le marché : Le prix du marché est déterminé par l’offre et la demande. Si trois familles à Zurich souhaitent acquérir une maison, le prix augmentera considérablement.
• L' administration fiscale utilise des formules statiques. Elle évalue la valeur du terrain (prix du terrain) et la valeur actuelle du bâtiment (coûts de construction moins l'amortissement).

Les émotions, la valeur sentimentale ou l'engouement autour d'un quartier sont rarement pris en compte dans ces formules. Du fait de leur conception prudente, une faible valeur d'évaluation est presque inévitable . La « valeur sentimentale » (valeur affective) que les acheteurs sont prêts à payer est sans incidence sur le calcul des impôts. Une faible valeur d'évaluation ignore ces primes subjectives.

3. Le facteur temps et les cycles de révision

Les prix de l'immobilier fluctuent quotidiennement. La législation fiscale est lente.

La plupart des cantons ne procèdent à une « réévaluation générale » que tous les 10 à 20 ans.

• Exemple : Si votre canton a effectué la dernière évaluation en 2015, votre valeur fiscale est basée sur le niveau des prix de 2015.
• Constat : depuis 2015, les prix de l'immobilier ont augmenté de 30 à 50 % dans de nombreuses régions.

Tant qu'aucune nouvelle évaluation n'est effectuée, l'ancienne valeur reste enregistrée. Ce délai entraîne automatiquement une valeur fiscale inférieure à celle du marché actuel. Plus le temps écoulé depuis la dernière évaluation est long, plus l'impact de cette valeur fiscale inférieure sur votre déclaration de revenus sera marqué.

4. Fédéralisme et égalité de traitement

En Suisse, le principe d'égalité devant la loi s'applique. Un faible taux d'imposition contribue à éviter les injustices.

Il est impossible pour l'administration fiscale d'inspecter chaque maison chaque année. Baser l'impôt sur le prix d'achat serait injuste.

• Le voisin A a acheté sa maison il y a 20 ans.
• Le voisin B achète aujourd'hui la même maison pour le double du prix.

Si le voisin B était imposé sur le prix d'achat, il devrait payer deux fois plus d'impôt sur la fortune que le voisin A, bien que les maisons soient identiques. Pour éviter cela, les autorités utilisent des formules standardisées qui s'appliquent à tous. Comme ces formules sont prudentes, les deux parties bénéficient d'une faible valeur cadastrale . Une faible valeur cadastrale garantit une imposition égale pour les propriétaires de longue date et les nouveaux acquéreurs.

5. Impact sur la valeur locative imputée

Une faible valeur fiscale a souvent un effet secondaire agréable : elle permet de maîtriser la valeur locative imputée.

Dans de nombreux cantons, la valeur locative imposable (le revenu fictif sur lequel vous devez payer des impôts) est directement calculée à partir de la valeur cadastrale ou selon les mêmes paramètres. Si la valeur cadastrale était identique à la valeur marchande en forte hausse, votre impôt sur le revenu augmenterait considérablement. Une faible valeur cadastrale vous protège donc doublement : en matière d’impôt sur la fortune et souvent aussi en matière d’impôt sur le revenu.

Quand une faible valeur fiscale devient un problème

Cela peut paraître paradoxal, mais un faible taux d'imposition n'est pas toujours avantageux.

• Lors d'une vente : si vous souhaitez vendre, les acheteurs consultent le marché. Une valeur d'évaluation extrêmement basse dans les documents peut semer la confusion chez les acheteurs indécis (« Pourquoi la maison vaut-elle si peu ? Y a-t-il un problème avec la structure du bâtiment ? »).
• Concernant le financement : les banques connaissent bien le système. Elles savent qu’une évaluation basse est courante. Néanmoins, elles financent sur la base de la valeur marchande (ou du prix d’achat), et non de l’évaluation. Cependant, si l’évaluation est extrêmement basse , les banques examineront les calculs plus attentivement.

Créer de la transparence grâce aux outils modernes

Pour le profane, l'écart entre « ce que j'ai payé » et « ce que disent les autorités » est souvent difficile à saisir.

La technologie peut être utile ici. Des plateformes comme heyloft.ch offrent un soutien.

L'assistant numérique « Loft » sur heyloft vous aide non seulement à déterminer la valeur marchande actuelle de votre bien, mais aussi à la contextualiser. Il vous permet de comprendre si la faible valeur cadastrale de votre commune se situe dans la norme ou si elle repose sur une évaluation obsolète. Loft fait office d'autorité indépendante, expliquant pourquoi la dynamique du marché (offre et demande) s'écarte de la logique fiscale statique. Toute personne souhaitant savoir si sa faible valeur cadastrale est plausible ou si une réévaluation pourrait réserver une mauvaise surprise trouvera ici des réponses.

Différences entre les cantons

Étant donné que les impôts sont réglementés au niveau cantonal, l' écart entre une faible valeur fiscale et la valeur marchande est variable.

• Berne : La « valeur officielle » est délibérément maintenue très basse ici (souvent en dessous de 50 à 60 % de la valeur marchande).
• Zurich : Ici, la valeur est ajustée plus régulièrement , mais une faible valeur fiscale (environ 70 à 80 % de la valeur cible ) reste la norme.

Renseignez-vous sur le taux d'imposition cible de votre canton. Un taux d'imposition plus faible est donc plus « normal » à Berne que dans un canton qui vient de procéder à une réévaluation.

Conclusion

Le fait que la valeur cadastrale d'un bien immobilier soit inférieure à sa valeur marchande n'est pas une erreur administrative, mais une mesure de protection systématique. Une valeur cadastrale plus basse vous évite de payer des impôts sur les fluctuations conjoncturelles du marché et vous protège contre la vente d'actifs illiquides pour régler votre impôt. Elle repose sur la prudence, des calculs standardisés et des évaluations souvent obsolètes.

Profitons de cette « réduction » avec prudence. Sachez que la valeur cadastrale inférieure peut être révisée lors de travaux de rénovation ou d'une révision générale cantonale . Il est donc important non seulement de déposer l'avis d'imposition, mais aussi de vérifier l'évaluation.

Si vous souhaitez connaître l'écart réel entre la valeur officielle et le potentiel marchand de votre bien, Loft vous propose une analyse de données indépendante et vous apporte la clarté nécessaire pour connaître la véritable valeur de votre propriété.

Glossaire

• Valeur d'évaluation faible : Le fait que la valeur d'évaluation officielle d'un bien soit systématiquement inférieure à son prix de vente actuel pour des raisons de prudence et de méthodologie.
• Valeur marchande (juste valeur marchande) : Le prix obtenu sur le marché libre par le jeu de l'offre et de la demande ; il est dynamique et généralement supérieur à la valeur estimée.
• Illiquidité : La difficulté pour un bien immobilier de se convertir rapidement en espèces est une raison majeure justifiant l' application d'une faible valeur fiscale .
• Valeur locative imputée : un revenu fictif pour l'usage personnel du bien par le propriétaire, dont le montant est souvent réduit par une faible valeur fiscale .
• Égalité devant la loi : le principe selon lequel tous les contribuables sont traités selon les mêmes normes , ce qui est garanti par des évaluations basées sur des formules (et donc souvent une valeur fiscale inférieure ).