Quelle est la valeur du terrain et comment est-elle calculée ?

Le facteur invisible qui influence les prix : Quelle est la valeur du terrain ?

La valeur foncière d'une propriété (ou valeur du terrain) correspond à la valeur du terrain non bâti. Imaginez que votre maison disparaisse du jour au lendemain. Quelle serait la valeur du champ vide sur lequel elle se trouvait ? C'est exactement ce que représente la valeur foncière d'une propriété .

Elle est indépendante de la structure du bâtiment. Une même maison préfabriquée peut coûter jusqu'à 800 000 francs suisses à Thurgovie, contre 3 millions à Zoug. Cette différence de 2,2 millions de francs suisses s'explique presque exclusivement par la valeur du terrain . Elle reflète la rareté du bien, la qualité de l'emplacement et, surtout, son potentiel de développement.

Les facteurs d'influence : pourquoi tous les pays ne sont pas identiques

La valeur foncière d'un bien immobilier dépend fortement de sa localisation . Les facteurs suivants la déterminent :

1. La situation macroéconomique (la région)

La vigueur économique de la région est cruciale. Dans les cantons où la fiscalité est faible et l'emploi abondant (Zug, Zurich), la demande est forte et l'offre limitée, ce qui fait grimper la valeur foncière des biens immobiliers .

2. La microlocalisation (le quartier)

Entrons maintenant dans le détail. La vue, l'ensoleillement, le calme et la proximité des transports en commun sont autant d'éléments qui font grimper les prix. Un terrain avec vue sur un lac a une valeur nettement supérieure à celle d'un terrain situé 500 mètres plus loin, à l'ombre.

3. Utilisabilité légale (plan de zonage)

Il s'agit du facteur technique le plus important. Qu'est-ce qui est autorisé à construire en zone rurale ?

Le facteur d'utilisation (ou facteur de volume de construction) détermine la surface habitable pouvant être construite par mètre carré de terrain.

• Exemple : Sur la parcelle A, vous ne pouvez construire qu’une maison individuelle. Sur la parcelle B (de même superficie), un immeuble d’appartements de cinq étages peut être construit.

Le terrain B a une valeur foncière bien plus élevée car il offre un potentiel de revenus supérieur. La valeur foncière d'un bien immobilier est donc directement liée aux droits de construction.

4. Développement

Le terrain est-il prêt à construire ? Les raccordements à l’eau, à l’électricité et à la route sont-ils disponibles ? Un terrain nu, destiné à un développement futur, a une valeur foncière inférieure à celle d’un terrain entièrement viabilisé, car l’acheteur doit encore s’acquitter des frais de raccordement.

Comment est-il calculé ? Les méthodes de détermination des résultats.

Calculer la valeur du terrain d'une propriété est souvent plus difficile que de déterminer la valeur du bâtiment, car les données comparables sont moins nombreuses (les terrains nus sont rarement vendus). Il existe deux méthodes principales.

1. La méthode de la valeur comparative

C'est le scénario idéal. Vous regardez le prix des propriétés voisines récemment.

Si un terrain vague voisin s'est vendu à 1 000 CHF/m², cela constitue un indicateur important de la valeur foncière d'une propriété sur la vôtre.

• Problème : Dans les zones urbanisées, les terrains vagues sont rares. Les données comparables font souvent défaut.

2. La méthode de la valeur résiduelle (calcul à rebours)

Cette méthode est souvent utilisée par les investisseurs pour déterminer la valeur foncière d'une propriété . Ils se demandent : « Que puis-je construire ici, et quelle sera la valeur du produit final ? »

Le calcul simplifié est :

• Quelle est la valeur marchande du nouveau bâtiment achevé (par exemple, 3 millions de CHF) ?
• Quel sera le coût de la construction (par exemple, 1,5 million de francs suisses) ?
• Quels sont les frais généraux/la marge bénéficiaire (par exemple, CHF 500 000) ?
• Résultat : Le reste (résiduel) est la valeur foncière maximale d'une propriété (ici 1 million de CHF).

Cette méthode démontre impitoyablement que la valeur foncière d'une propriété correspond en réalité à ce qui reste après déduction des coûts de construction des revenus.

3. La méthode de classe location

Ici, la valeur du terrain d'une propriété est estimée en pourcentage de sa valeur totale.

• Pour une maison neuve située dans un quartier de gamme moyenne, le terrain représente souvent 20 à 30 % de la valeur totale.
• Pour un vieux bâtiment destiné à la démolition dans un emplacement de choix, la valeur du terrain peut représenter 90 à 100 % du prix de la propriété (puisque la maison ne vaut plus rien).

Les estimateurs utilisent des tables (classes de localisation) pour déterminer cette proportion.

La valeur foncière d'une propriété dans la déclaration de revenus

Attention : La « valeur foncière fiscale » déclarée sur votre déclaration de revenus est souvent bien inférieure à la valeur marchande du terrain. Les municipalités ont tendance à évaluer les terrains de manière prudente. Ne confondez pas cette valeur administrative avec la valeur réelle du terrain que vous pourriez obtenir lors de la vente.

Qui peut m'aider pour l'évaluation ?

Pour les profanes, il est difficile d'interpréter correctement les facteurs d'utilisation et les classes de localisation afin de quantifier la valeur foncière d'une propriété .

Experts classiques

Les architectes ou les géomètres peuvent effectuer des calculs précis. Ils consultent le plan de zonage et le registre des sites contaminés. Cette méthode est précise, mais elle a un coût en temps et en argent.

Soutien innovant : heyloft.ch

À l'ère du numérique, il existe des solutions plus rapides. heyloft.ch propose des solutions modernes.

L'assistant numérique « Loft » est spécialisé dans la mise en relation de points de données.

• Analyse du potentiel : Loft ne se contente pas d’examiner la situation actuelle , mais envisage également le potentiel . Il analyse si la valeur foncière d’une propriété serait plus élevée si la maison existante était démolie et remplacée par une nouvelle (utilisation optimale ) .
• Base de données : Loft compare des milliers de transactions et intègre les plans de zonage. Vous obtenez ainsi une indication de la valeur foncière d'un bien immobilier bien plus fiable qu'une simple intuition.
• Indépendance : Loft n'a aucun intérêt à faire baisser le prix. Il fournit une évaluation neutre de la valeur foncière d'une propriété . Pour les propriétaires qui souhaitent savoir s'ils possèdent un bien immobilier très prometteur, c'est la première étape idéale.

Pourquoi la valeur des terrains va augmenter

La Suisse se développe, mais sa superficie terrestre n'augmente pas. L'aménagement du territoire (densification vers l'intérieur des terres) réduit artificiellement la disponibilité des terrains constructibles.

Cela signifie que la valeur du terrain restera le principal moteur de votre patrimoine à long terme. Si le bâtiment se détériore et nécessite des rénovations, le terrain, lui, prend de la valeur. Les investisseurs immobiliers spéculent avant tout sur l'appréciation du terrain .

Conclusion

La valeur foncière d'une propriété constitue le fondement économique de votre propriété. Elle correspond au prix de l'emplacement, du droit de construire et de la rareté des terrains. Elle n'est pas déterminée par la construction elle-même, mais par les plans d'urbanisme et l'attractivité de la région.

Si les bâtiments perdent de la valeur, la valeur du terrain constitue généralement le principal ancrage qui protège l'immobilier de l'inflation. Le calcul est complexe, car il faut souvent le faire à rebours à partir du revenu potentiel (méthode résiduelle).

Ne vous fiez pas à des estimations fiscales obsolètes. Pour comprendre le véritable potentiel et la valeur actuelle d'un terrain , vous avez besoin de données de marché à jour.

les analyses de Loft pour mieux comprendre la partie la plus précieuse de votre bien immobilier.

Glossaire

• Valeur foncière d'une propriété : La valeur marchande du terrain non bâti, indépendamment du bâtiment qui s'y trouve (également appelée valeur du terrain).
• Taux d’utilisation (TA) : Un chiffre clé du droit de la construction qui détermine la quantité d’espace habitable pouvant être construite par mètre carré de terrain – un facteur majeur de la valeur foncière d’une propriété .
• Méthode de la valeur résiduelle : méthode de calcul dans laquelle les coûts de construction sont soustraits du produit potentiel de la vente d’un nouveau bâtiment afin de déterminer la valeur foncière maximale d’une propriété .
• Aménagement : Fourniture de l’eau, de l’électricité et d’un accès routier à une propriété. Seul un terrain aménagé atteint sa pleine valeur .
• Loft : L'assistant numérique basé sur l'IA de heyloft.ch, qui aide les propriétaires à évaluer la valeur foncière d'un bien immobilier grâce à l'analyse de données et au calcul du potentiel.