È meglio acquistare una casa di proprietà adesso piuttosto che continuare ad affittare?

Affittare o acquistare: la grande analisi

1. Il confronto finanziario: confronto dei costi abitativi

Il valore di confronto classico è il confronto dei costi mensili.

• In caso di affitto: paghi l'affitto mensile e le spese accessorie. Le riparazioni alla struttura dell'edificio (tetto, riscaldamento) sono a carico del locatore.
• Quando acquisti una casa di proprietà, i costi comprendono gli interessi ipotecari, l'ammortamento (rimborso del debito) e le spese di manutenzione e accessorie.

Per molto tempo è stato più conveniente acquistare una casa piuttosto che affittare un appartamento simile. Con l'aumento dei tassi d'interesse, questo divario si è in parte ridotto. Tuttavia, dato che anche gli affitti sono in aumento, a lungo termine la bilancia pende spesso a favore della proprietà.

Un fattore importante sono le spese di manutenzione. Se desideri acquistare una casa di proprietà, devi costituire delle riserve. Gli esperti calcolano circa lo 0,7-1% del valore dell'immobile all'anno per le ristrutturazioni e le spese accessorie. Chi lo dimentica, va incontro a brutte sorprese.

2. Costi opportunità: come va il tuo capitale proprio?

Un aspetto che spesso viene dimenticato quando si acquista una casa è il costo opportunità. Per poter acquistare una casa in Svizzera, devi apportare almeno il 20% di capitale proprio.

La domanda cruciale è: cosa succederebbe se non investissi questi soldi nella casa, ma continuassi ad affittare e investissi il capitale nel mercato azionario? Storicamente, i mercati azionari hanno spesso ottenuto rendimenti più elevati rispetto al settore immobiliare. Ma acquistare una casa di proprietà è una sorta di "risparmio forzato". Sono pochissimi gli inquilini che ogni mese investono con disciplina la differenza rispetto al prezzo di un appartamento di proprietà. Inoltre, acquistando una casa di proprietà si beneficia dell'effetto leva (leverage): si partecipa all'aumento di valore dell'intero immobile, anche se si è investito solo il 20% del denaro.

3. Protezione dall'inflazione e aumento di valore

I beni reali sono considerati una protezione contro la svalutazione monetaria. Quando acquisti una casa di proprietà, in un certo senso congeli le tue spese di alloggio (a parte il rischio di interesse). Mentre gli affitti aumentano nel corso degli anni a causa dell'inflazione, il prezzo di acquisto che hai pagato una volta rimane fisso.

Storicamente, i prezzi degli immobili in Svizzera conoscono quasi un'unica direzione: quella al rialzo. Anche se sono possibili correzioni a breve termine, l'acquisto di una casa di proprietà è spesso un solido investimento a lungo termine. Soprattutto in buone posizioni nei centri economici come Zurigo, Zugo o Ginevra, l'aumento di valore spesso supera i costi.

4. Flessibilità vs. libertà di progettazione

Non tutto è denaro. Quando acquisti una casa, acquisti la libertà. Puoi demolire la cucina, dipingere le pareti e progettare il giardino come preferisci. Nessuno può disdire il contratto per uso proprio. Questo rendimento emotivo è difficile da misurare in franchi, ma per molti è determinante.

D'altra parte, chi affitta rimane flessibile. Un'offerta di lavoro a New York o Londra? Basta disdire il contratto di locazione e partire. Se acquisti una casa di proprietà, sei vincolato. La vendita richiede spesso mesi e comporta dei costi (imposta sul guadagno immobiliare, agente immobiliare). Se non hai ancora una situazione stabile dal punto di vista professionale o privato, forse dovresti aspettare prima di acquistare una casa di proprietà.

5. Il fattore tempistica di mercato: «ora» è il momento giusto?

Molti si chiedono: «Devo aspettare che i prezzi scendano prima di acquistare una casa?» Il timing di mercato è estremamente difficile. Negli ultimi 20 anni, aspettare che gli immobili in Svizzera diventassero molto più convenienti è stata per lo più una strategia sbagliata.

• Tassi d'interesse: dopo lo shock si sono stabilizzati e tendono a diminuire leggermente.
• Offerta: a causa dell'immigrazione, la domanda rimane elevata, mentre l'offerta (nuove costruzioni) è in stallo. Ciò suggerisce che i prezzi rimarranno stabili o continueranno a salire. Se sei in grado di sostenere il finanziamento (sostenibilità) e trovi l'immobile giusto, "adesso" è spesso meglio che "prima o poi".

6. La sostenibilità come verifica della realtà

Prima di decidere di acquistare una casa, la banca effettua un controllo di realtà. Le tue spese abitative (calcolate al 5% di interesse + ammortamento + manutenzione) non devono superare un terzo del tuo reddito lordo. Questo ostacolo è spesso più difficile da superare rispetto alla questione «affitto vs. interessi». Molti potrebbero pagare senza problemi gli interessi mensili, ma falliscono l'ostacolo calcolatorio quando vogliono acquistare una casa di proprietà. Verificalo per tempo.

Conclusione

La risposta alla domanda "Devo acquistare una casa adesso?" dipende dal tuo orizzonte temporale e dalla tua propensione al rischio. Da un punto di vista puramente finanziario, l'acquisto è solitamente vantaggioso a lungo termine, poiché ti permette di costruire un patrimonio invece di "bruciare" l'affitto e di beneficiare dell'aumento di valore. A breve termine, tuttavia, l'affitto può essere più vantaggioso in termini di liquidità in periodi di tassi di interesse elevati.

Se prevedi di rimanere nello stesso posto per almeno 10 anni, disponi del capitale necessario e attribuisci importanza alla libertà di progettazione, l'acquisto di una casa è consigliabile anche nell'attuale contesto di mercato. La sicurezza emotiva e la protezione dall'inflazione spesso compensano il calo del differenziale di interesse.

Utilizza Loft per far analizzare in modo neutrale la tua situazione individuale e trovare la strategia giusta per il tuo futuro abitativo.

Glossario

• Costo opportunità: il mancato beneficio di un'alternativa non scelta. Nel caso dell'acquisto di una casa, si tratta del rendimento che il tuo capitale proprio avrebbe potuto ottenere sul mercato azionario.
• Sostenibilità: rapporto tra reddito e costi immobiliari correnti. Le banche richiedono solitamente che i costi calcolati non superino il 33% del reddito lordo.
• Ammortamento: il rimborso regolare del debito ipotecario alla banca. Chi desidera acquistare una casa di proprietà deve rimborsare la seconda ipoteca entro 15 anni.
• Costi di manutenzione: costi correnti per il mantenimento del valore dell'immobile (ad es. riparazioni, ristrutturazioni) che devi sostenere tu stesso in qualità di proprietario (circa lo 0,7-1% del valore all'anno).
• Effetto leva: quando acquisti una casa di proprietà, beneficerai dell'aumento di valore dell'intero immobile, anche se hai pagato solo una piccola parte (20%) di tasca tua.