Quanto capitale proprio mi serve per acquistare una casa di proprietà?

Le basi finanziarie: cifre, fatti e strategie

La regola d'oro del 20%

Se desideri acquistare una casa in Svizzera, vale una regola ferrea: normalmente le banche finanziano al massimo l'80% del valore più basso tra il prezzo di acquisto e la stima del valore di mercato. Ciò significa, al contrario, che devi apportare almeno il 20% di capitale proprio.

Se, ad esempio, desideri acquistare una casa per 1 milione di franchi, la banca si aspetta che tu contribuisca con 200 000 franchi di fondi propri. I restanti 800 000 franchi saranno concessi sotto forma di ipoteca. Maggiore è il capitale proprio che apporti quando desideri acquistare una casa, minore sarà il tuo indebitamento e migliori saranno spesso le condizioni di interesse che potrai negoziare.

Capitale proprio «duro» vs «morbido»: la composizione conta

Non è sufficiente avere semplicemente «qualche» bene patrimoniale se desideri acquistare una casa di proprietà. L'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari e l'Associazione svizzera dei banchieri stabiliscono regole severe su come deve essere composto questo 20%. Si distingue tra fondi «hard» e «soft».

Chi desidera acquistare una casa di proprietà deve necessariamente dimostrare di disporre di almeno il 10% di fondi propri "hard". Questi non possono provenire dal 2° pilastro (cassa pensioni). Tra i fondi hard figurano:

• Depositi bancari (conto di risparmio, conto stipendio)
• Titoli (azioni, fondi, obbligazioni)
• Averi del pilastro 3a (previdenza privata)
• Donazioni o anticipi ereditari (devono essere confermati per iscritto)

Il restante 10% può provenire dalla previdenza professionale (cassa pensioni) se desideri acquistare una casa di proprietà. Puoi prelevare anticipatamente questi fondi o darli in pegno. Tuttavia, tieni presente che un prelievo anticipato riduce le tue prestazioni di vecchiaia e comporta un'imposta immediata sul capitale. Ciononostante, per molte famiglie il prelievo anticipato dalla cassa pensioni è spesso l'unico modo per poter acquistare una casa di proprietà.

L'ostacolo sottovalutato: i costi accessori di acquisto

Un errore classico dei principianti che intendono acquistare una casa è quello di considerare esclusivamente il prezzo dell'immobile. È indispensabile tenere conto anche dei costi accessori di acquisto. Queste spese non sono generalmente finanziate dalla banca e devono essere pagate in aggiunta al 20% di capitale proprio in contanti.

Quando si acquista una casa di proprietà, a seconda del cantone si devono sostenere i seguenti costi:

• Imposta sul trasferimento di proprietà: in cantoni come Berna, Vaud o Giura si tratta di una voce importante (spesso superiore al 2-3%). A Zurigo o Svitto, di solito non si applica agli immobili residenziali.
• Spese notarili: per l'autenticazione pubblica del contratto di compravendita (circa dallo 0,1% allo 0,5%).
• Tasse catastali: per l'iscrizione del trasferimento di proprietà.
• Tasse di ipoteca: costi per la costituzione del diritto di pegno.

Gli esperti consigliano vivamente: se desideri acquistare una casa di proprietà, riserva una somma forfettaria pari al 3-5% del prezzo di acquisto per queste spese accessorie. Per una casa da 1 milione di franchi, si tratta rapidamente di un extra fino a 50 000 franchi che devono essere disponibili prima di poter acquistare la casa di proprietà.

Sostenibilità: il collo di bottiglia delle banche

Anche se disponi di risparmi sufficienti, il tuo progetto di acquistare una casa di proprietà può fallire a causa della cosiddetta sostenibilità. La banca non verifica solo il tuo patrimonio, ma anche il tuo reddito. La domanda è: puoi permetterti le spese correnti anche se i tassi di interesse aumentano?

Le banche adottano un approccio conservativo in questo senso. Se desideri acquistare una casa di proprietà, la banca calcola solitamente un tasso d'interesse teorico del 5% (anche se il tasso d'interesse reale è inferiore), più l'1% per l'ammortamento e circa l'1% per la manutenzione.

La regola è: questi costi complessivi calcolati non devono superare un terzo del tuo reddito lordo familiare. Se desideri acquistare una casa di proprietà e il tuo reddito è limitato, spesso l'unica soluzione è versare più capitale proprio per ridurre l'ipoteca. Dal punto di vista strategico, può essere necessario versare il 25 o il 30% di capitale proprio per poter acquistare con successo una casa di proprietà.

Differenze regionali e situazione personale

La risposta alla domanda «Di quanto denaro ho bisogno?» dipende molto dal luogo in cui desideri acquistare una casa.

• Ubicazione: a Zurigo o Ginevra, la soglia del 20% spesso comporta somme assolute superiori a 300 000 o 400 000 franchi che devi raccogliere per poter acquistare una casa di proprietà. Nelle regioni rurali la soglia di ingresso è più bassa.
• Valutazione: se desideri acquistare una casa in una regione periferica, può succedere che la banca valuti l'immobile a un prezzo inferiore al prezzo di acquisto («principio del valore minimo»). In tal caso, dovrai pagare il 100% della differenza di tasca tua.
• Status: anche come nuovo residente (espatriato) puoi acquistare una casa di proprietà in Svizzera. I cittadini dell'UE/AELS residenti in Svizzera sono equiparati ai cittadini svizzeri. Anche i cittadini di paesi terzi possono solitamente acquistare una casa di proprietà per uso proprio nella loro residenza principale senza bisogno di autorizzazione.

Conclusione

La questione del capitale necessario è più complessa di una semplice percentuale. Chi desidera acquistare una casa propria deve calcolare almeno il 20% del prezzo di acquisto come base. Di questi, il 10% deve essere costituito da fondi propri «reali». Tuttavia, per poter acquistare una casa propria in modo sicuro e sostenibile, dovresti calcolare piuttosto il 25% del prezzo di acquisto in liquidità, inclusi i costi accessori di acquisto non finanziabili e un margine per le ristrutturazioni.

Inoltre, la sostenibilità è spesso un ostacolo maggiore rispetto al semplice patrimonio. Se desideri acquistare una casa di proprietà, verifica per tempo se il tuo reddito è in grado di superare i test di stress calcolati dalle banche. Non lasciarti abbagliare dai tassi di interesse bassi, ma pianifica in modo conservativo. Il progetto di acquisto di una casa di proprietà è una maratona, non uno sprint: una solida preparazione è la chiave del successo.

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Glossario

• Capitale proprio: risorse finanziarie che l'acquirente mette a disposizione dal proprio patrimonio. Se desideri acquistare una casa di proprietà, si tratta della differenza tra il prezzo di acquisto e l'ipoteca (min. 20%).
• Finanziamento: rapporto tra il debito ipotecario e il valore di mercato dell'immobile. Di solito, quando si acquista una casa, il finanziamento massimo è dell'80%.
• Spese accessorie di acquisto: spese quali notaio, catasto e imposta di registro, che si sostengono quando si acquista una casa di proprietà e che di solito non sono finanziate dalla banca.
• Sostenibilità: rapporto tra reddito lordo e costi immobiliari correnti. Chi desidera acquistare una casa propria può di norma spendere al massimo il 33% del proprio reddito.
• Capitale proprio: capitale che non proviene dalla cassa pensioni (ad es. risparmi, pilastro 3a). Per acquistare una casa di proprietà è necessario almeno il 10%.