Costruire è più economico che acquistare?

La grande equazione: nuove costruzioni contro edifici esistenti

Per valutare se costruire è più economico che acquistare , dobbiamo analizzare i fattori che determinano il prezzo di entrambe le opzioni.

1. Il fattore terra: perché distorce il calcolo

Il più grande ostacolo che impedisce di costruire più facilmente che acquistare è il terreno.

• Quando si costruisce una nuova casa: è necessario acquistare un terreno edificabile al prezzo di mercato attuale. Nelle aree metropolitane come Zurigo o Ginevra, i costruttori spesso pagano dai 2.000 ai 3.000 franchi svizzeri al metro quadro. Questo prezzo iniziale elevato rende difficile che costruire sia più economico che acquistare .
• Al momento dell'acquisto: si acquista il terreno e la casa come un pacchetto unico. Spesso, il terreno è stato acquistato a basso costo decenni fa. Sebbene il venditore tenga conto dell'aumento di valore, il "pacchetto completo" (casa + terreno) è spesso relativamente più economico rispetto all'acquisto di un terreno libero oggi.

Nelle posizioni privilegiate, spesso si scopre che costruire è più economico che acquistare , il che è un'illusione perché il solo terreno edificabile supera già il budget.

2. Costi di costruzione vs. arretrati di ristrutturazione

Se ti stai chiedendo se costruire sia più economico che acquistare , devi esaminare attentamente le condizioni dell'immobile.

• Nuove costruzioni: i costi sono elevati (circa CHF 800–1.200/m³), ma trasparenti. Non ci sono passività preesistenti. I costi di manutenzione sono minimi per i primi 10-15 anni. Questa certezza progettuale è un argomento a favore del fatto che costruire può essere più conveniente che acquistare a lungo termine .
• L'immobile esistente: una vecchia casa può sembrare un affare a prima vista. Ma è qui che si nasconde la trappola. Il tetto ha bisogno di essere riparato? L'impianto di riscaldamento è alimentato a combustibili fossili? Se si devono sborsare altri 200.000 franchi per la ristrutturazione, il calcolo salta. Quindi, l' ipotesi che costruire sia più economico che acquistare si è spesso rivelata errata: l'immobile esistente diventa un pozzo senza fondo.

Se costruire sia più economico che acquistare dipende in larga misura da quanto onestamente si considerano le esigenze di ristrutturazione dell'immobile esistente.

3. Costi e commissioni aggiuntivi

Un altro aspetto da considerare quando si decide se costruire è più economico che acquistare sono i costi aggiuntivi.

• Durante la costruzione: si pagano onorari dell'architetto, permessi, spese di allacciamento e interessi per tutta la durata della costruzione. Questi "costi indiretti" spesso ammontano al 15-20% del costo totale. Aumentano il costo del progetto e contraddicono l'idea che costruire sia più economico che acquistare .
• Al momento dell'acquisto: si pagano le imposte sul trasferimento immobiliare e le spese notarili. Queste sono generalmente inferiori ai costi di costruzione accessori di un nuovo progetto edilizio. Nel breve termine, questo dimostra che costruire non è più economico che acquistare .

4. L'efficienza energetica come fattore a lungo termine

La prospettiva cambia se allarghiamo l'orizzonte temporale. Costruire è più economico che acquistare se consideriamo un periodo di 20 anni?

Il nuovo edificio soddisfa i più recenti standard energetici (Minergie, pompa di calore). I costi di gestione sono minimi.

Un edificio vecchio consuma molta energia. Anche se il prezzo d'acquisto fosse inferiore, gli elevati costi di riscaldamento possono far sì che, nel corso della vita utile dell'edificio, costruire sia più economico che acquistare . Chiunque acquisti oggi un immobile ad alto consumo energetico deve anche fare i conti con le ristrutturazioni obbligatorie per legge. Questi costi incombenti sono un forte segnale che costruire potrebbe essere più economico che acquistare, considerando il costo totale di proprietà.

5. Tempo e doppio onere

Un fattore spesso ignorato nell'analisi per stabilire se costruire sia più economico che acquistare è il tempo.

• Costruire: paghi l'affitto per il tuo attuale appartamento e contemporaneamente gli interessi sul prestito edilizio. Questo doppio onere, nell'arco di 18-24 mesi, può costarti rapidamente dai 30.000 ai 50.000 franchi svizzeri. Questo rende più difficile sostenere che costruire sia più economico che acquistare .
• Acquisto: si acquista, si trasloca e si pagano gli interessi del mutuo. L'attrito finanziario è minimo.

Differenze regionali: città vs. paese

La risposta alla domanda " Costruire è più economico che acquistare ?" dipende molto dalla geografia.

• In città: poiché non c'è quasi terreno edificabile disponibile, spesso le vecchie case devono essere demolite (immobili da demolizione) per far posto a nuove costruzioni. Questa è l'opzione più costosa. Qui, costruire non è quasi mai più economico che acquistare .
• Nelle zone rurali: nei cantoni rurali (ad esempio, Giura, Glarona), i prezzi dei terreni sono moderati. Qui, una casa prefabbricata può certamente creare uno scenario in cui costruire è più economico che acquistare , soprattutto se gli immobili esistenti nel villaggio sono troppo cari.

La conclusione dei metodi di valutazione

Quando gli esperti valutano se costruire sia più economico che acquistare , utilizzano metodi diversi.

• Metodo di valutazione comparativa: questo metodo mostra spesso che gli immobili esistenti vengono scambiati a un prezzo inferiore rispetto alla somma dei costi del terreno e della nuova costruzione. Statisticamente parlando, costruire è quindi raramente più economico che acquistare .
• Metodo del valore attuale netto (investimento): tuttavia, se si considerano le ristrutturazioni future e i costi energetici, il quadro cambia. Nel lungo termine, costruire può essere più economico che acquistare perché il valore è meglio mantenuto.

Psicologia contro Economia

In definitiva, la questione se costruire sia più economico che acquistare è anche una questione di disponibilità al compromesso.

Quando si acquista, si accettano compromessi (planimetria, colore del bagno ). Questi compromessi vengono "pagati" con un prezzo inferiore. Quando si costruisce, si soddisfa ogni desiderio. Questa individualità ha un prezzo.

Pertanto, spesso si applica quanto segue: se si è disposti a vivere secondo i gusti del precedente proprietario, acquistare è più economico. Tuttavia, se si desidera ristrutturare completamente l'immobile esistente fino a farlo sembrare nuovo, allora costruire sarebbe stato più economico che acquistare .

Conclusione

è più economico che acquistare ? Nell'attuale mercato svizzero, la risposta onesta è solitamente: no, in termini puramente di costi di acquisizione, acquistare è spesso più conveniente. Gli elevati prezzi dei terreni e le rigide normative edilizie rendono le nuove costruzioni un prodotto di pregio.

Tuttavia, il calcolo cambia se si acquista una casa vecchia e si sottovalutano le esigenze di ristrutturazione. Non appena si rendono necessarie ristrutturazioni importanti, costruire può diventare più economico che acquistare e, soprattutto, meno stressante. Inoltre, le nuove costruzioni offrono costi di gestione inferiori e un valore di rivendita più elevato in futuro. Pertanto, la decisione se costruire sia più conveniente che acquistare non dovrebbe basarsi esclusivamente sul prezzo di acquisto, ma deve includere i costi del ciclo di vita.

Se non sei sicuro se il costo aggiuntivo per un nuovo edificio valga la pena o se la presunta convenienza di un edificio esistente nasconda costi nascosti, dovresti usare l'analisi dei dati di Loft per calcolare oggettivamente entrambi gli scenari.

Glossario

• Costruire è più economico che acquistare: confronto economico tra i costi di costruzione di un nuovo edificio e il prezzo di acquisto di un immobile esistente, inclusi i costi di ristrutturazione.
• Volume cubico: volume chiuso di un edificio, che serve come base per il calcolo dei costi di nuova costruzione.
• Contaminazione: inquinamento del suolo o agenti inquinanti presenti in vecchi edifici (ad esempio amianto) che potrebbero rendere più economica la costruzione rispetto all'acquisto .
• Interessi del periodo di costruzione: interessi che maturano sul prestito durante la fase di costruzione e aumentano il costo complessivo del nuovo edificio.
• Costo totale di proprietà: analisi del costo totale per l'intera vita utile (acquisto + gestione + ristrutturazione), che spesso dimostra che, a lungo termine, costruire può essere più economico che acquistare .