Che cosa si intende per lotto edificabile in locazione finanziaria quando si acquista una casa?

Analisi: come funziona il diritto edilizio

Per decidere se stipulare o meno un contratto di locazione edilizia per la propria casa , è necessario comprenderne i meccanismi. Si tratta di un mix tra acquisto e affitto a lungo termine.

La separazione legale: una proprietà artificiale

Legalmente, il diritto di costruire è registrato come servitù nel catasto e riceve una propria annotazione catastale.

• La struttura: la casa sul terreno edificabile in locazione finanziaria per un'abitazione privata è una proprietà indipendente. È possibile ipotecarla, venderla o lasciarla in eredità, proprio come una casa normale.
• La differenza è che la proprietà è limitata nel tempo. Un contratto di locazione edilizia per un'abitazione viene solitamente concesso per una durata compresa tra 30 e 100 anni. Dopodiché, il terreno – e spesso anche la casa – torna al proprietario.

Il canone di locazione dell'edificio: il canone perpetuo

La differenza finanziaria più grande tra un contratto di locazione edilizia e un contratto di locazione edilizia è il tasso di interesse.

Invece di pagare una tassa una tantum di 800.000 franchi per il terreno, si paga un interesse annuale al proprietario del terreno.

• Importo: il tasso di interesse si basa spesso sul valore del terreno e sul tasso di interesse corrente. Per un terreno in locazione edificabile per un'abitazione privata, questo può rapidamente ammontare a 10.000-20.000 franchi svizzeri all'anno.
• Il rischio: i tassi di interesse sono raramente fissi. Spesso sono legati all'indice nazionale dei prezzi al consumo o ai tassi ipotecari. Se l'inflazione aumenta, anche il terreno edificabile per la propria casa diventerà più costoso. Questo è un rischio di costo che i normali proprietari di casa non hanno (hanno "solo" il rischio del tasso di interesse del mutuo).

La reversione: quando il tempo scade

Forse l'elemento più critico per qualsiasi terreno edificabile destinato ad una casa privata è la fine del suo periodo di validità.

Cosa succede dopo 50 o 99 anni?

• Reversibilità: il diritto di superficie scade. La proprietà della casa passa al proprietario del terreno. La casa sul lotto di terreno in affitto edificabile non esiste più.
• L'indennizzo: di norma, il proprietario del terreno è tenuto a pagare un indennizzo per l'edificio (il cosiddetto indennizzo di reversibilità). Ma a quanto ammonta? Spesso, viene concordato solo il "valore tecnico attuale" o una somma forfettaria. Nel caso di un contratto di locazione di un'abitazione mal negoziato, ciò può significare che tu (o i tuoi eredi) riceverete solo una frazione del valore di mercato.
• La proroga: molti contratti per la costruzione di un terreno edificabile per un'abitazione privata includono un'opzione di proroga. Tuttavia, spesso non vi è alcun diritto legale a tale opzione.

Finanziamenti: gli ostacoli che devono affrontare le banche

Le banche sono più severe per quanto riguarda i diritti edificatori sui terreni destinati alla proprietà di abitazioni rispetto a quanto avviene per la proprietà dei terreni.

Perché? Perché il titolo (la casa) perde valore nel tempo man mano che si avvicina la data di restituzione.

• Ammortamento più elevato: mentre con la proprietà tradizionale si deve ammortizzare solo la seconda ipoteca, le banche spesso richiedono che l' intero mutuo su un terreno edificabile in affitto per una casa venga estinto entro la fine del periodo di locazione. Questo aumenta significativamente le rate mensili.
• Limite del rapporto prestito/valore: spesso le banche concedono prestiti solo fino al 65% o al 70% del valore di un lotto di terreno in locazione edilizia per una casa, anziché il solito 80%, perché il rischio è considerato più elevato.

Rivendita: un'impresa difficile?

Se dopo 15 anni si desidera vendere la propria casa su un terreno edificabile adibito a residenza privata , la situazione può complicarsi.

• Durata residua: gli acquirenti (e le loro banche) valutano la durata residua del mutuo. Se il terreno edificabile per una casa ha una durata residua di soli 20 anni, è difficilmente finanziabile e quindi difficile da vendere.
• Proprietario terriero: un proprietario terriero privato è spesso meno attraente per gli acquirenti rispetto a un ente pubblico (comune). Con un comune, si presume che proroghi equamente il contratto di locazione di un'abitazione ; con gli investitori privati, ci sono preoccupazioni circa la massimizzazione del profitto.

Chi trarrebbe vantaggio da questo modello?

Nonostante i rischi, un terreno edificabile per un'abitazione privata presenta dei vantaggi.

• Liquidità favorevole: chi ha un reddito elevato (per pagare il canone di locazione del terreno) ma pochi risparmi (per l'acquisto del terreno) troverà qui una nicchia. Un terreno in affitto edificabile per una casa riduce il capitale iniziale richiesto dal 30 al 50%.
• Ubicazione: i comuni spesso destinano le loro migliori posizioni a lotti edificabili per abitazioni private, per prevenire la speculazione e attrarre famiglie. In questo modo, è possibile acquisire terreni che altrimenti non sarebbero in vendita.

Lista di controllo prima di firmare un contratto

Prima di decidere su un terreno edificabile per la tua casa , controlla:

• Indennità di reversibilità: viene pagato il valore di mercato o solo il valore corrente?
• Adeguamento del tasso di interesse: con quale frequenza e quali fattori influenzano il tasso di interesse per i diritti edificatori sui terreni per la proprietà di una casa ?
• Proroga: esiste un'opzione per altri 30 o 50 anni?
• Diritto di prelazione: hai diritto di prelazione se il proprietario del terreno alla fine vende il terreno?

Conclusione

La domanda "Cos'è un terreno edificabile in affitto quando si acquista una casa?" rivela un modello con vantaggi e svantaggi. Un terreno edificabile in affitto per una casa consente un trasloco rapido, ma rappresenta un ostacolo alla creazione di ricchezza nel corso delle generazioni. Si risparmia il costoso acquisto del terreno, ma in cambio si paga un affitto a tempo indeterminato e si convive con la data di scadenza della proprietà.

Per le giovani famiglie con un buon flusso di cassa che desiderano principalmente un alloggio confortevole e non considerano necessariamente la casa come un'"eredità a vita", un terreno edificabile in affitto è un'opzione praticabile. Tuttavia, chi considera l'immobile puramente un investimento dovrebbe essere cauto. Il rischio di un aumento dei tassi di interesse del contratto di locazione del terreno e di un esiguo indennizzo in caso di reversibilità del contratto non deve essere sottovalutato. Esaminate attentamente il contratto di locazione dell'edificio: è più importante della planimetria della casa.

Se vuoi calcolare se il tasso di interesse del contratto di locazione di un terreno è più costoso a lungo termine rispetto a un mutuo sull'acquisto di un terreno, o se vuoi che il contratto di locazione di un terreno per la tua casa venga esaminato in modo imparziale, Loft offre calcolatori di confronto dettagliati e analisi di esperti.

Glossario

• Terreno edificabile in locazione finanziaria per un'abitazione privata: un appezzamento di terreno in cui la proprietà del terreno è separata dalla proprietà dell'edificio. Il proprietario dell'abitazione paga un canone per l'utilizzo del terreno.
• Contratto di locazione del terreno: canone annuale ("canone") che il proprietario di casa deve pagare al proprietario del terreno per l'utilizzo del terreno in locazione per la propria abitazione .
• Reversibilità: momento in cui, alla fine del periodo contrattuale, l'edificio torna di proprietà del proprietario del terreno. Il diritto di superficie decade.
• Indennità di reversione: la somma che il proprietario del terreno deve pagare al locatario dell'immobile alla scadenza del contratto di locazione dell'immobile sul terreno di una casa privata .
• Servitù: strumento giuridico del registro fondiario che consente legalmente la separazione tra terreno ed edificio nel caso di un appezzamento di terreno edificabile per un'abitazione privata (diritto indipendente e permanente).