Ci sono rischi ambientali o di contaminazione del sito sul terreno in cui possiedo la mia casa?

L'analisi: come identificare e valutare i siti contaminati su una proprietà

Per garantire che la casa dei tuoi sogni poggi su solide basi, devi studiare la storia del terreno. Verificare la contaminazione ambientale di una proprietà è più facile che mai grazie agli strumenti digitali, ma richiede comunque la conoscenza delle diverse categorie.

Cosa sono esattamente i siti contaminati su una proprietà?

Non tutti i tipi di inquinamento sono legalmente considerati siti contaminati. Il termine "sito contaminato" si riferisce a luoghi inquinati che hanno effetti dannosi o destabilizzanti sull'ambiente e richiedono interventi di bonifica. Esistono tre principali fonti di siti contaminati :

• Siti di smaltimento: ex discariche (comprese piccole "buche sporche" private, comuni in passato) dove venivano interrati i rifiuti. Tali siti contaminati all'interno di proprietà possono rilasciare gas o percolato.
• Siti industriali: aree in cui sono stati eseguiti lavori con sostanze pericolose per l'ambiente (vecchi dipinti, stazioni di servizio, lavanderie a secco, impianti di galvanica). Questi siti contengono spesso inquinanti preesistenti sotto forma di solventi o metalli pesanti.
• Luoghi degli incidenti: luoghi in cui gli inquinanti sono penetrati nel suolo a causa di incidenti.

Il registro dei siti contaminati ( KbS )

Lo strumento più importante per identificare i siti contaminati su un terreno è il KbS ( Registro dei siti contaminati ). Ogni Cantone tiene questo registro, che è accessibile al pubblico online.

• La logica del semaforo: se cerchi il tuo terreno e non trovi alcun ingresso, il rischio di contaminazione del terreno sulla proprietà è basso (ma non nullo, poiché non tutto viene registrato).
• Registrazione presente: se trovate una registrazione relativa a siti contaminati su una proprietà , dovete fare attenzione. Il catasto distingue tra:
• Contaminato, ma non richiede indagini: la proprietà è inquinata da fonti preesistenti , ma non vi è alcun pericolo attuale.
• Indagine richiesta: si sospetta una contaminazione. Prima di procedere alla costruzione o all'acquisto, è necessario determinare la gravità della contaminazione esistente sulla proprietà .
• Bonifica richiesta: il pericolo è imminente. Il terreno contaminato sulla proprietà deve essere rimosso o contenuto.

Il rischio finanziario: chi pagherà il conto?

La legge sulla protezione dell'ambiente regola la ripartizione dei costi per i siti contaminati sul territorio . Si applica il principio "chi inquina paga": chiunque abbia causato la contaminazione del terreno è tenuto a pagare.

• La realtà: spesso il colpevole (ad esempio un'azienda del 1950) è fallito da tempo o non è più reperibile.
• Il proprietario è responsabile: se l'inquinatore non si presenta, l'attuale proprietario terriero è responsabile in qualità di "disturbatore della condizione" per la bonifica del terreno contaminato sulla proprietà .
• I costi: la bonifica del suolo può rapidamente costare centinaia di migliaia di franchi svizzeri (scavi, smaltimento come rifiuto pericoloso). Se i costi di bonifica di un terreno contaminato superano il valore del terreno, la proprietà perde valore.

Contaminazione sulla proprietà e sulla banca

Le banche sono estremamente caute riguardo ai siti contaminati negli immobili . Verificano la valutazione di impatto ambientale (VIA) del sito prima di concedere un mutuo .

• Se la banca trova una voce relativa alla contaminazione ambientale sulla proprietà , solitamente rifiuterà il prestito o lo ridurrà drasticamente finché non verrà fornito un certificato di autorizzazione.
• di un immobile risente in modo significativo della contaminazione ambientale . Anche in assenza di un pericolo immediato, la designazione di "sito contaminato" scoraggia gli acquirenti. Una casa con un terreno contaminato è difficile da vendere.

Costruire su terreno contaminato

Hai intenzione di costruire o ampliare la proprietà (ad esempio, scavare per una piscina)?

• Se nella proprietà sono presenti siti contaminati , ogni palata di terra diventa costosa. Il materiale di scavo è considerato rifiuto pericoloso.
• Sono necessari permessi e perizie. I costi di smaltimento del terreno contaminato su una proprietà possono facilmente superare il budget di costruzione. Pertanto, la verifica della presenza di siti contaminati è ancora più critica per i nuovi progetti di costruzione o gli ampliamenti rispetto alle proprietà esistenti .

Tutela contrattuale durante l'acquisto

Come ci si può proteggere se non si è certi che una proprietà presenti pericoli ambientali ?

• Garanzia: i contratti standard spesso escludono le garanzie ("così com'è"). Non accettate mai questa clausola per quanto riguarda la contaminazione ambientale della proprietà .
• Inserire la clausola: Insistere affinché il venditore assicuri di non essere a conoscenza di alcuna contaminazione ambientale sulla proprietà e che non vi siano registrazioni nel KbS ( Registro tedesco dei siti contaminati ).
• Diritto di recesso: concordare un diritto di recesso nel caso in cui dopo l'acquisto si scopra che sulla proprietà sono presenti rischi ambientali che richiedono interventi di bonifica.

Radon e amianto: gli altri "inquinanti ereditati"

Oltre ai classici pericoli ambientali presenti nel terreno, ci sono pericoli anche nell'edificio.

• Amianto: quasi standard nelle case costruite prima del 1990. Sebbene non sia considerato un classico sito contaminato ai sensi della legge sulla tutela del territorio, rappresenta un pericolo insito nella struttura dell'edificio.
• Radon: un gas nobile radioattivo presente in natura, presente nel sottosuolo. È più diffuso in alcune regioni (ad esempio, Alpi e Giura). Consultate la mappa del radon dell'Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP) per verificare se la vostra proprietà si trova in una zona a rischio. Sebbene elevati livelli di radon non siano considerati legalmente contaminazione ambientale di una proprietà , rappresentano comunque un rischio per la salute a causa del sottosuolo.

Conclusione

La domanda "Ci sono rischi ambientali o di contaminazione del sito sulla mia proprietà?" è una delle più importanti nella due diligence. I siti contaminati sui terreni sono distruttori invisibili di beni . Una registrazione nel catasto può significare essere seduti su una polveriera, sia finanziariamente che ecologicamente.

Non fidarti delle belle immagini. Controllare il registro dei siti contaminati è essenziale per identificare qualsiasi contaminazione ambientale nella tua proprietà. Per escludere una potenziale contaminazione , in caso di sospetta contaminazione (ad esempio, in prossimità di ex siti industriali), è consigliabile richiedere un campione di terreno a un geologo prima dell'acquisto. Le poche migliaia di franchi per la perizia sono un buon investimento se impediscono di acquistare un immobile con terreno contaminato , la cui bonifica porterebbe alla bancarotta. Chi verifica proattivamente la contaminazione del proprio immobile acquista con tranquillità e si assicura il valore a lungo termine del proprio investimento.

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Glossario

• Siti contaminati su proprietà: siti inquinati (discariche, aree industriali, siti di incidenti) che hanno effetti nocivi sull'ambiente e devono essere bonificati.
• Catasto dei siti contaminati ( KbS ): registro pubblico dei Cantoni in cui sono registrati i siti contaminati noti o presunti sul territorio nazionale .
• Responsabile della contaminazione: l'attuale proprietario dell'immobile. Può essere ritenuto responsabile della bonifica del terreno contaminato se l'inquinatore originario non può essere individuato.
• Principio "chi inquina paga": il principio secondo cui chi ha causato la contaminazione di un bene ne sostiene i costi. Spesso difficile da applicare nella pratica.
• Requisito di bonifica: stato dei siti contaminati su una proprietà in cui sussiste un rischio per le risorse protette (ad esempio, le falde acquifere) e sono assolutamente necessarie misure di bonifica.