Qual è la differenza tra l'acquisizione di un immobile da parte di una società e l'acquisto da parte di un privato?

Trattamento fiscale: ammortamento vs. valore locativo imputato

Forse le differenze più evidenti nell'acquisizione immobiliare risiedono nella tassazione attuale. Qui, due mondi si scontrano.

Acquisto privato: il valore locativo imputato come onere

Se si acquista da un privato, si deve pagare l'imposta sul valore locativo imputato come reddito fittizio. In cambio, si possono dedurre le spese di manutenzione e gli interessi del mutuo.

• Lo svantaggio: gli investimenti che mantengono il valore dell'immobile sono deducibili dalle tasse, mentre quelli che ne aumentano il valore (ad esempio, aggiungendo una veranda) di solito non lo sono. L'ammortamento del valore dell'immobile non è possibile per i privati.

Acquisizione aziendale: il privilegio dell'ammortamento

Se si acquista tramite una società per azioni (AG) o una società a responsabilità limitata (GmbH), il valore locativo imputato nella sua forma tradizionale non è più applicabile. Si paga invece l'affitto alla propria società.

• Il vantaggio: l'azienda tassa questi redditi da locazione come utile. Tuttavia, entrano in gioco le differenze positive nell'acquisizione immobiliare : l'azienda può ammortizzare l'edificio (di solito l'1-2% annuo del valore contabile). Questi ammortamenti riducono significativamente l'utile imponibile dell'azienda. Inoltre, quasi tutti i costi (amministrazione, ristrutturazioni) sono considerati spese aziendali .

Finanziamento: le banche calcolano in modo diverso

Un altro ambito in cui si riscontrano enormi differenze nell'acquisizione immobiliare è il dialogo con la banca.

• Privati: la banca verificherà il tuo stipendio e la tua capacità di spesa (max. 33% del reddito lordo per i costi imputati). Puoi utilizzare i fondi pensione (cassa pensione/pilastro 3a) come capitale proprio.
• Azienda: in questo caso contano il bilancio e la redditività dell'immobile (immobile di investimento) o dell'attività operativa.
• L'ostacolo: una delle differenze cruciali nell'acquisizione immobiliare è che non è possibile utilizzare i fondi pensione per acquistare immobili commerciali. Il capitale proprio (di solito almeno il 25-30%, spesso superiore rispetto agli acquisti privati) deve provenire dai fondi "solidi" della società o degli azionisti. I rapporti prestito/valore sono spesso più rigidi, trattandosi di finanziamenti commerciali.

La trappola della vendita: imposta sulle plusvalenze immobiliari vs. imposta sulle società

Molti acquirenti ignorano la vendita. Ma è proprio qui che emergono le differenze più dolorose nell'acquisizione immobiliare .

Vendita privata: il fattore tempo aiuta

Se vendi privatamente, sarai tenuto al pagamento dell'imposta sulle plusvalenze.

• Il meccanismo: più a lungo si possiede la casa, più bassa è l'aliquota d'imposta (sconto sul periodo di detenzione). Dopo 20 anni, l'utile è tassato in modo molto moderato in molti cantoni. Inoltre, l'utile di capitale (l'aumento di valore) è esente dall'imposta federale diretta e dai contributi previdenziali.

Vendita di società: Doppia imposizione

Se la società vende la proprietà, questa viene considerata un "prodotto" del tutto normale.

• Fase 1: L'utile (prezzo di vendita meno valore contabile) è soggetto all'imposta sul reddito delle società. Poiché il bene è stato ammortizzato per anni (vedi sopra), il valore contabile è basso e l'utile appare enorme sulla carta. L'"ammortamento recuperato" è interamente tassato.
• Fase 2: Il denaro è ora in azienda. Se si desidera utilizzarlo privatamente, è necessario distribuirlo sotto forma di dividendi. Su questi dividendi si paga poi l'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Queste differenze nell'acquisizione immobiliare fanno sì che spesso solo il 40-50% del profitto derivante dalle vendite di un'azienda arrivi a te, mentre per i privati può arrivare al 70-80%.

Responsabilità e discrezione

Non tutte le differenze nell'acquisizione immobiliare sono di natura finanziaria.

• Privato: sei responsabile con tutto il tuo patrimonio personale. Il tuo nome è registrato pubblicamente nel registro immobiliare.
• Società: la proprietà appartiene alla persona giuridica. Il catasto elenca "Muster AG" (Sample AG). Ciò garantisce un certo grado di anonimato. Ai fini della responsabilità civile, la proprietà è separata dal patrimonio personale. In caso di fallimento personale, la proprietà aziendale non viene immediatamente persa (ma le azioni della società sono soggette a sequestro). In caso di fallimento della società, la proprietà diventa parte della massa fallimentare.

Differenze particolari nell'acquisto di proprietà per gli stranieri (Lex Koller)

La Lex Koller è rilevante per gli immigrati senza passaporto svizzero (e senza permesso di soggiorno C).

• L'idea sbagliata: molti credono che costituendo una società svizzera si possano aggirare le restrizioni sull'acquisto di immobili residenziali.
• La realtà: la legge esamina attentamente la struttura societaria. Se il beneficiario effettivo è uno straniero soggetto a restrizioni sull'acquisizione, anche una società di capitali svizzera non può acquistare un immobile residenziale (se non come immobile puramente commerciale). Le differenze in materia di acquisizione immobiliare sono quindi marginali: il "trucco societario" non funziona.

Conclusione

Alla domanda "Cosa c'è di diverso nell'acquistare un'azienda?" si può rispondere come segue: si barattano vantaggi fiscali a breve termine (ammortamento) con oneri fiscali a lungo termine (vendita) e una maggiore complessità. Le differenze nell'acquisizione immobiliare favoriscono il patrimonio privato quando si tratta di abitazioni di proprietà. Il prelievo anticipato dei fondi pensione e l'apprezzamento del capitale agevolato sono validi argomenti a favore dell'acquisto privato.

Acquistare un immobile tramite una società di solito conviene solo se si tratta di un immobile puramente a scopo di investimento, se si è un agente immobiliare o se l'immobile viene utilizzato a scopo operativo per la propria attività. Chi vuole solo "risparmiare sulle tasse" spesso cade nella trappola di richiedere il rimborso dell'ammortamento. Analizza la tua strategia di uscita prima di rivolgerti al notaio. Le differenze nell'acquisizione immobiliare sono irreversibili una volta che l'inchiostro si è asciugato.

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Glossario

• Differenze nell'acquisizione immobiliare: l'insieme delle differenze legali, fiscali e finanziarie tra l'acquisto come persona fisica (privato) e come persona giuridica (società).
• Ammortamento: una riduzione contabile del valore di un immobile, che riduce l'utile imponibile di un'azienda. Non è possibile per i privati.
• Ammortamento recuperato: quando un immobile aziendale viene venduto, la differenza tra il (basso) valore contabile e i costi di acquisizione originali viene tassata come utile.
• Doppia imposizione: effetto per cui gli utili di una società vengono prima tassati come utili societari e poi come reddito privato (dividendo) quando vengono distribuiti.
• Valore locativo imputato: reddito fittizio che i privati devono dichiarare per l'uso personale dell'immobile. Questo non si applica alle aziende, in quanto percepiscono canoni di locazione effettivi.