Quali garanzie ho quando acquisto una casa di nuova costruzione?

Le basi della sicurezza: OR vs. SIA Standard 118

comprendere la portata delle garanzie per le nuove costruzioni , è necessario sapere quale insieme di regole si applica nel contratto.

La regolamentazione legale secondo il Codice delle obbligazioni svizzero (CO)

Se si applica solo il Codice delle obbligazioni svizzero (CO), le garanzie per le nuove costruzioni sono rigorosamente regolamentate per l'acquirente.

• Obbligo di notifica immediata: se si riscontra un difetto, è necessario segnalarlo immediatamente (entro pochi giorni). In caso contrario, il difetto si considera approvato e le garanzie per il nuovo edificio decadono in relazione a tale difetto.
• Prescrizione: il periodo di garanzia per le nuove costruzioni è di 5 anni per le strutture immobili.

Il gold standard: lo standard SIA 118

La maggior parte dei contratti di costruzione prevede l'applicabilità della norma SIA 118. Ciò rafforza notevolmente le garanzie per le nuove costruzioni .

• Periodo di due anni: è possibile segnalare eventuali difetti visibili in qualsiasi momento entro i primi due anni. Non è necessario intervenire immediatamente dopo averli scoperti. Questo è uno dei vantaggi più importanti delle garanzie per le nuove costruzioni secondo gli standard SIA.
• Onere della prova: durante questi primi due anni, l'onere della prova ricade spesso effettivamente sull'appaltatore. Egli deve dimostrare di aver lavorato correttamente per difendersi dalle richieste derivanti dalle garanzie di nuova costruzione .
• Difetti nascosti: Per i difetti che si manifestano solo in un secondo momento (difetti nascosti), le garanzie per le nuove costruzioni proseguono per altri tre anni (per un totale di 5 anni dall'accettazione).

I tre pilastri dei diritti di garanzia

In caso di difetto, si applicano le garanzie di nuova costruzione e ti vengono forniti tre utensili.

1. Miglioramento: il caso standard

Il diritto primario previsto dalle garanzie per i nuovi edifici è la riparazione gratuita dei difetti. L'appaltatore ha il diritto – e l'obbligo – di riparare il danno. Non è possibile esigere il pagamento immediato.

• Importante: stabilisci una scadenza ragionevole. Trascorsa questa scadenza, l'appaltatore sarà inadempiente, il che rafforza la tua posizione in merito alle garanzie per le nuove costruzioni .

2. Riduzione: Rimborso

Se una riparazione è impossibile o sproporzionata (ad esempio, un'altezza del soffitto leggermente errata), le garanzie per le nuove costruzioni prevedono una riduzione del valore dell'immobile. Riceverai il rimborso in contanti della diminuzione di valore dell'immobile.

• Possibilità di contestazione: il calcolo di questo valore ridotto nell'ambito delle garanzie per le nuove costruzioni è spesso complesso e richiede pareri di esperti.

3. Trasformazione: Le dimissioni

In caso di difetti catastrofici che rendano un immobile inabitabile, le garanzie per le nuove costruzioni prevedono teoricamente la risoluzione del contratto. Nella pratica, ciò è estremamente raro, poiché demolire un edificio di nuova costruzione è economicamente insensato.

La trappola degli appaltatori generali (GC)

Se si acquista da un appaltatore generale, si ha un solo partner contrattuale. Questo è comodo, ma comporta dei rischi per quanto riguarda le garanzie per le nuove costruzioni .

Il problema dell'assegnazione

Nel contratto di appalto generale si legge spesso: "I diritti di garanzia sono ceduti all'acquirente".

• Cosa significa: l'appaltatore generale si sta sottraendo alle proprie responsabilità. Se l'impianto di riscaldamento perde, dovrai presentare una richiesta direttamente all'installatore che non conosci e che non hai scelto, in base alla garanzia del nuovo edificio .
• Il rischio: se l'installatore fallisce , le garanzie del tuo nuovo edificio non valgono nulla.
• La soluzione: non accettare una semplice cessione di garanzie per le nuove costruzioni . Insisti affinché l'appaltatore generale rimanga il tuo punto di riferimento o almeno si assuma la responsabilità sussidiaria (intervenendo in caso di inadempienza dell'artigiano). Garanzie solide per le nuove costruzioni implicano che l'appaltatore generale rimanga responsabile.

La garanzia di prestazione

Cosa succede se l'appaltatore generale fallisce durante la costruzione?

In questo caso, entrano in gioco specifiche garanzie finanziarie per le nuove costruzioni , solitamente sotto forma di fideiussione bancaria o assicurativa. Queste garantiscono il completamento dell'opera. Senza tale garanzia di buona esecuzione, le garanzie tecniche per le nuove costruzioni non sono valide, poiché la casa non verrà mai completata.

Privilegi edilizi: un rischio nonostante le garanzie

Un rischio svizzero specifico minaccia indirettamente le vostre nuove garanzie di costruzione .

Se l'appaltatore generale non paga l'artigiano, quest'ultimo può registrare un privilegio sulla tua casa, anche se hai già pagato l'appaltatore generale.

• Doppio pagamento: dovresti pagare l'artigiano per evitare l'asta forzata.
• Protezione: come parte delle garanzie contrattuali per le nuove costruzioni , richiedere all'appaltatore generale di fornire la prova dei pagamenti ai subappaltatori o di pagare direttamente gli artigiani.

Gestione delle scadenze: la chiave del successo

Le migliori garanzie per un nuovo edificio sono inutili se non si rispettano le scadenze.

• Ispezione finale: segna l'inizio di tutte le scadenze di garanzia per le nuove costruzioni . Siate meticolosi. Portate con voi un esperto. Tutto ciò che non è documentato qui sarà più difficile da far valere in seguito.
• Revisione biennale: poco prima della scadenza del periodo di due anni, è opportuno effettuare un'altra ispezione. Questa è l'"ultima chiamata" per usufruire del conveniente periodo di garanzia per le nuove costruzioni secondo gli standard SIA.
• 5 anni: questa è la durata delle garanzie per vizi occulti nei nuovi edifici. Dopo tale termine, l'appaltatore è responsabile solo per dolo (10 anni).

Conclusione

La domanda "Quali garanzie ho quando acquisto un nuovo edificio?" si addentra nel diritto contrattuale. Le garanzie per i nuovi edifici non sono una tutela automatica e onnicomprensiva, ma piuttosto un insieme di strumenti che devono essere gestiti attivamente. Lo standard, conforme alla norma SIA 118, offre una solida protezione con un termine di notifica di 2 anni e un termine di prescrizione di 5 anni.

Il rischio maggiore per le garanzie di nuova costruzione risiede nei contratti con gli appaltatori generali. Se si limitano a cedere la responsabilità, la casa dei tuoi sogni si trasformerà in un incubo amministrativo. Insisti sulla responsabilità solidale dell'appaltatore generale. Documenta ogni difetto per iscritto e tramite raccomandata per garantire il valore probatorio delle tue garanzie di nuova costruzione . Conoscere i tuoi diritti e rispettare le scadenze garantisce che le tue garanzie di nuova costruzione raggiungano il loro scopo: preservare il valore del tuo investimento più importante.

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Glossario

• Garanzie per le nuove costruzioni: termine collettivo per i diritti legali (OR) e contrattuali (SIA) dell'acquirente alla rettifica dei difetti, alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto.
• Standard SIA 118: un insieme di regole private spesso concordate che contiene norme favorevoli all'acquirente per le garanzie sui nuovi edifici (ad esempio, un periodo di reclamo di 2 anni).
• Termine di preavviso: termine entro il quale devono essere denunciati i difetti per non perdere i diritti derivanti dalle garanzie di nuova costruzione .
• Vizi occulti: danni non evidenti durante l'ispezione di accettazione. Per questi, le garanzie per gli edifici di nuova costruzione hanno solitamente un termine di prescrizione di 5 anni.
• Privilegio edilizio: diritto degli artigiani a garantire i propri crediti sulla proprietà. Rappresenta un rischio finanziario che dovrebbe essere mitigato attraverso garanzie contrattuali per le nuove costruzioni .