Quali vincoli edilizi potrebbero gravare sulla proprietà dell'abitazione privata?

Analisi: cosa può gravare sulla tua proprietà

Per garantire che la casa dei tuoi sogni non venga costruita su un terreno giuridicamente instabile, devi comprendere le diverse categorie di gravami. Distinguiamo tra diritti d'uso di terzi, vincoli edilizi e passività finanziarie, tutti elementi che possono comparire come voci negative nel catasto .

Diritti di utilizzo di terze parti: quando il giardino non appartiene solo a te

Le forme più comuni di gravami o servitù edilizie riguardano l'uso condominiale. Rappresentano le classiche annotazioni negative nel catasto , in quanto limitano l'esclusività.

• Servitù e diritti di passaggio: questo è un esempio classico. Un'iscrizione negativa nel catasto, sotto forma di diritto di passaggio per pedoni o veicoli, significa che il vicino (o il pubblico) è autorizzato ad attraversare la vostra proprietà per raggiungere il suo terreno o il bosco. Questo riduce la vostra privacy e spesso il valore della vostra proprietà.
• Servitù: si tratta di registrazioni negative nel catasto che consentono al comune o a un vicino di far passare fognature, elettricità o condotte idriche attraverso la vostra proprietà. Il problema: di solito non è consentito costruire su quest'area (nessun albero con radici profonde, nessuna fondazione per ampliamenti).
• Usufrutto e diritto di abitazione: si tratta delle annotazioni negative più gravi nel catasto . Un diritto di abitazione significa che una persona (ad esempio, la nonna del venditore ) è autorizzata a vivere lì, spesso fino alla sua morte. Si acquista la casa ma non ci si può trasferire. Tali annotazioni negative nel catasto riducono significativamente il valore di mercato dell'immobile.

Limitazioni edilizie: quando i tuoi piani vengono limitati

Altre annotazioni negative nel catasto o gravami edilizi di diritto pubblico non limitano l'uso del terreno, bensì il volume della casa.

• Diritti edilizi precisi: il precedente proprietario ha permesso al vicino di costruire più vicino al confine di proprietà di quanto consentito dalla legge? Tali registrazioni negative nel catasto implicano che il vicino è autorizzato a costruire "proprio sulla soglia di casa", mentre tu potresti dover mantenere le distanze.
• Limitazioni edilizie: alcuni comuni hanno limiti o restrizioni edilizie che vengono registrate come voci negative nel catasto o nel piano regolatore. Queste stabiliscono che determinate parti della proprietà (ad esempio, a causa di ampliamenti stradali o di protezione dalle acque) non possono mai essere edificate.
• Trasferimento del grado di copertura edificabile: questa è una trappola insidiosa. Un precedente proprietario potrebbe aver trasferito parte della copertura edificabile consentita (superficie abitabile) alla proprietà confinante. Questo trasferimento appare come una registrazione negativa nel catasto (restrizione della copertura edificabile). La conseguenza: la vostra proprietà è grande, ma difficilmente vi è consentito edificare ulteriore superficie abitabile perché il "diritto di edificazione" è già stato utilizzato dal vicino.

Oneri finanziari: i debiti invisibili

Non tutte le registrazioni negative nel catasto sono relative alla costruzione o al trasloco. Alcune sono di natura puramente finanziaria e sono legate alla proprietà.

• Privilegio edilizio: stai acquistando un nuovo immobile? Se l'appaltatore generale non ha pagato gli artigiani, può registrare un privilegio sulla tua casa. Tali registrazioni negative nel catasto significano che, nel peggiore dei casi, dovrai pagare due volte le fatture degli artigiani per evitare il pignoramento.
• Ipoteche: Naturalmente, anche gli atti ipotecari vengono registrati nel registro fondiario. Di per sé, non costituiscono voci negative nel registro fondiario , purché vengano saldati con il prezzo di acquisto. Tuttavia, se rimangono in vigore a tua insaputa , la tua casa diventa debitore di debiti altrui.

Come e dove verificare le registrazioni negative nel catasto

L'acquirente è responsabile dell'ottenimento di queste informazioni. Non è possibile fare affidamento sull'agente immobiliare per essere informati di tutte le registrazioni negative nel catasto .

L'estratto del catasto

Il primo passo è ordinare un estratto completo del registro fondiario.

• Servitù (oneri): Consultare la sezione "Servitù" e prestare attenzione alle voci contrassegnate con " zL ." (a sfavore). Tutte queste voci " zL ." sono potenziali voci negative nel registro fondiario .
• Registrazioni preliminari: qui è possibile nascondere anche le registrazioni negative nel registro fondiario , come ad esempio i diritti di prelazione o i divieti edilizi temporanei.

Il catasto ÖREB

Non tutte le restrizioni sono registrate direttamente nel catasto fondiario. Le restrizioni di diritto pubblico sulla proprietà (veri e propri vincoli edilizi come zone di protezione acustica, siti contaminati o zone cuscinetto forestali) sono riportate nel catasto ÖREB.

• Anche se queste annotazioni non sono tecnicamente registrate nel catasto, hanno lo stesso effetto delle annotazioni negative nel catasto , in quanto riducono il valore dell'immobile. L'iscrizione nel catasto dei siti contaminati (inquinamento da inquinamento preesistente) è una delle "annotazioni negative" più dannose dal punto di vista finanziario, sebbene sia conservata in un registro separato.

Le conseguenze delle voci ignorate

Cosa succede se si trascurano le registrazioni negative nel registro fondiario ?

• Perdita di valore: un diritto di passaggio o di residenza non scoperto può ridurre il valore di rivendita dal 20 al 50 percento.
• Restrizione d'uso: stai pianificando un ampliamento, ma voci negative nel catasto (ad esempio, servitù di passaggio) impediscono di scavare in quel luogo. Il tuo progetto è morto.
• Costi: devi pagare la manutenzione per le strade che non usi nemmeno perché le voci negative nel catasto (gravi) ti obbligano a farlo.

Conclusione

La domanda "Quali vincoli potrebbero esistere sulla proprietà?" è essenziale per la vostra due diligence. Che si tratti di servitù private o vincoli pubblici, tutti agiscono come voci negative nel registro fondiario, incidendo sul valore e sulla libertà della vostra proprietà.

Non affidatevi mai a rassicurazioni verbali come "Tanto nessuno ci passa mai". Ciò che conta è la registrazione scritta nel catasto. Le annotazioni negative nel catasto sono persistenti e spesso non scadono. Prendetevi il tempo di comprendere ogni annotazione che sia dannosa per la proprietà. In caso di dubbi, richiedete i documenti giustificativi (i contratti originali) all'ufficio del catasto. Solo chi conosce e accetta le annotazioni negative nel catasto può acquistare senza rimpianti.

Se hai bisogno di aiuto per interpretare servitù criptiche o vuoi sapere quanto determinate voci negative nel registro catastale incidono sul valore di mercato equo della proprietà desiderata, Loft offre strumenti di analisi e competenze specialistiche per la valutazione.

Glossario

• Voci negative nel registro fondiario: termine collettivo per indicare tutti i gravami (servitù, oneri fondiari, voci preliminari) registrati nel registro fondiario o nei registri pubblici che limitano il valore o l'uso di una proprietà.
• Gravame edilizio: obbligo di diritto pubblico del proprietario dell'immobile nei confronti dell'autorità (ad esempio, assunzione di aree arretrate) di fare, tollerare o astenersi dal fare qualcosa.
• Servitù (servitù): diritto reale in base al quale il proprietario deve tollerare l'uso del suo bene da parte di un'altra persona (ad esempio, diritto di passaggio ). Spesso è una delle annotazioni negative più frequenti nel registro fondiario .
• Catasto ÖREB: il catasto delle restrizioni di diritto pubblico sulla proprietà immobiliare. Integra il catasto fondiario con restrizioni ufficiali come le zone a rischio rumore o i siti contaminati.
• Usufrutto : diritto di utilizzare la proprietà altrui e trarne i benefici. Essendo una registrazione negativa nel registro fondiario, impedisce al proprietario di utilizzare la proprietà in proprio.