Come calcolo la convenienza finanziaria dell'acquisto di una casa?

L'anatomia del calcolo della capacità di carico

Per comprendere appieno l'accessibilità economica della casa , dobbiamo analizzare a fondo i calcoli delle banche. Non si tratta delle spese effettive del mese prossimo, ma piuttosto di margini di sicurezza teorici.

La regola d'oro: la regola dei terzi

Il parametro chiave per valutare l'accessibilità economica di un'abitazione è la cosiddetta regola del terzo, che stabilisce che i costi totali imputati per l'alloggio non devono superare un terzo (33%) del reddito lordo del nucleo familiare.

Perché questo limite per l'accessibilità economica della casa è così importante? La banca presuppone che i restanti due terzi del reddito siano necessari per coprire tasse, assicurazione sanitaria, cibo e trasporti. Se i costi dell'alloggio superano questa soglia del 33%, l'accessibilità economica della casa è considerata non garantita e la richiesta di prestito verrà respinta, anche se si dispone di risparmi sostanziali.

I costi di alloggio calcolati sono costituiti da tre componenti:

• Il tasso di interesse imputato.
• Ammortamento.
• I costi accessori e di manutenzione.

Il tasso di interesse imputato: lo stress test

È qui che la maggior parte delle persone commette un errore. Anche se oggi è possibile ottenere un mutuo a tasso fisso all'1,8%, la banca non utilizza questo tasso per calcolare la sostenibilità economica di una casa .

garantire la sostenibilità a lungo termine dell'acquisto di una casa , quasi tutte le banche svizzere applicano un tasso di interesse calcolato del 5% (talvolta del 4,5%).

Ciò significa che la banca verifica se l'acquisto di una casa rimane sostenibile anche se i tassi di interesse dovessero raggiungere livelli storicamente elevati . Questo meccanismo di sicurezza ti protegge dal dover vendere la tua casa in caso di aumento dei tassi di interesse. Per il calcolo dell'accessibilità all'acquisto di una casa , questo triplica di fatto l'onere degli interessi sulla carta rispetto alla realtà.

Ammortamenti e costi accessori

Il secondo aspetto dell'accessibilità economica dell'abitazione principale è il rimborso del debito. La cosiddetta seconda ipoteca (la quota del prestito che supera il 65% del valore dell'immobile) deve essere rimborsata entro 15 anni o entro il pensionamento.

• Per rendere accessibile l'acquisto di una casa, solitamente si considera come ammortamento un tasso fisso pari a circa l'1% dell'importo del mutuo all'anno.

La terza categoria riguarda i costi accessori. Riscaldamento, acqua, elettricità e riserve per le riparazioni devono essere anch'essi coperti dagli stipendi.

• Per valutare l'accessibilità economica di un'abitazione, le banche in genere calcolano una rata mensile del mutuo pari all'1% del valore di mercato dell'immobile. Per immobili più vecchi o condomini con costi di utenza elevati, questa cifra può essere più elevata (ad esempio, dallo 0,7% all'1,2%).

Il calcolo di esempio: il milione

Analizziamo la convenienza di acquistare una casa utilizzando un esempio concreto.

• Prezzo di acquisto dell'immobile: CHF 1.000.000
• Capitale proprio: CHF 200.000 (20%)
• Ipoteca: CHF 800.000 (80%)

Quanto è conveniente acquistare una casa ?

• Interesse imputato:

800.000 CHF × 5% = 40.000 CHF all'anno.

• Ammortamento:

800.000 CHF × 1% = 8.000 CHF all'anno.

• Costi aggiuntivi:

1.000.000 CHF × 1% = 10.000 CHF all'anno.

Costi totali calcolati: CHF 58.000 all'anno.

Ora applichiamo la regola di un terzo per l'accessibilità economica dell'abitazione . Questi 58.000 CHF non devono superare il 33% del reddito.

• Fattura: 58.000 CHF ÷ 0,33 = 175.757 CHF .

Conclusione dell'esempio: per soddisfare i criteri di sostenibilità per una casa del valore di un milione di franchi svizzeri con un capitale proprio minimo, il tuo nucleo familiare deve avere un reddito lordo annuo di circa 176.000 franchi svizzeri . Se guadagni meno, la proprietà di una casa non è sostenibile secondo le normative bancarie.

Fattori influenzanti e ottimizzazione della vestibilità

Cosa si può fare se la proprietà di una casa è a un passo dal diventare una persona a tutti gli effetti? Ci sono delle opzioni.

• Più capitale proprio: aumentare il capitale proprio riduce l'importo del mutuo. Questo riduce gli interessi imputati e spesso anche il periodo di ammortamento. Ciò migliora significativamente la convenienza dell'acquisto di una casa .
• Verifica il tuo reddito: per valutare l'accessibilità economica dell'abitazione, spesso si tiene conto della tredicesima mensilità o dei bonus (se regolari). Per le coppie sposate, entrambi i redditi vengono sommati, il che semplifica la determinazione dell'accessibilità economica dell'abitazione (responsabilità solidale).
• Altri obblighi: hai contratti di locazione o piccoli prestiti? Questi vengono detratti dal tuo reddito e peggiorano la sostenibilità economica della casa . Disdire un contratto di locazione può salvare la sostenibilità economica della tua casa .

È importante capire che l'accessibilità economica della casa non è una forma di molestia. È un meccanismo di protezione. Chi riesce a malapena a soddisfare i requisiti di accessibilità economica si mette a rischio.

Conclusione

La domanda "Come calcolo la sostenibilità finanziaria?" è il fulcro di ogni finanziamento immobiliare. La sostenibilità finanziaria dell'acquisto di una casa si basa su un calcolo di sicurezza prudente utilizzato dalle banche: 5% di interessi figurativi, 1% di ammortamento e 1% di spese di chiusura. In totale, questi costi non devono superare un terzo del reddito lordo.

Non sottovalutare questo ostacolo. Molti sogni falliscono non a causa del prezzo di acquisto, ma a causa del rigoroso calcolo dell'accessibilità economica della casa . Utilizza i calcolatori online, ma non affidarti a offerte allettanti a basso tasso di interesse. Calcola sempre con un margine del 5% per sicurezza. Solo chi valuta realisticamente l'accessibilità economica della casa può vivere senza preoccupazioni nella propria casa a lungo termine.

Se vuoi sapere in che modo diversi scenari di equità influiscono sulla convenienza della tua casa o quali banche offrono modelli più flessibili, Loft offre strumenti di calcolo completi e confronti di mercato neutrali per aiutarti a pianificare il tuo finanziamento.

Glossario

• Convenienza dell'immobile: rapporto tra i costi correnti di un immobile (interessi, ammortamento, manutenzione) e il reddito lordo dell'acquirente. Questi costi sono solitamente limitati a un massimo del 33% del reddito.
• Tasso di interesse imputato: tasso di interesse fittizio (solitamente il 5%) che le banche utilizzano per calcolare l'accessibilità economica dell'abitazione, al fine di simulare aumenti dei tassi di interesse, indipendentemente dal tasso di interesse di mercato attuale.
• Ammortamento: il rimborso periodico del debito ipotecario. È parte integrante del calcolo dei costi per l'accessibilità economica dell'abitazione .
• Reddito familiare lordo: somma di tutti i redditi (al lordo delle imposte) di tutti i mutuatari. Costituisce la base per il calcolo della soglia di sostenibilità del 33% per l'acquisto di una casa .
• Rapporto prestito/valore: rapporto tra il mutuo e il valore di mercato dell'immobile (max. 80%). Influisce sull'importo del mutuo e quindi direttamente sulla sostenibilità dell'acquisto di una casa .