Di quanto capitale ho bisogno per acquistare un immobile commerciale?

Le regole di finanziamento per gli immobili commerciali in dettaglio

Raccogliere capitale proprio per l'acquisto di immobili commerciali è fondamentalmente diverso dal finanziare l'edilizia residenziale. Bisogna abbandonare l'idea che la banca copra l'80% del prezzo di acquisto.

Lo standard del 50%: perché il 20% non è sufficiente

Nel mercato residenziale privato, le banche finanziano fino all'80% del valore di mercato (rapporto prestito/valore). Pertanto, è necessario fornire il 20% di capitale proprio.

Tuttavia, se è necessario raccogliere capitale proprio per acquistare una proprietà commerciale , le banche solitamente richiedono un acconto dal 30 al 50 percento .

• Edifici per uffici standard: in questi casi, il rapporto prestito/valore è spesso compreso tra il 60 e il 70%. Pertanto, per acquistare un immobile commerciale è necessario un capitale proprio del 30-40% .
• Proprietà speciali: per un edificio industriale o un laboratorio difficilmente utilizzabile per altri scopi, il rapporto prestito/valore spesso scende al 50%. Ciò significa che è necessario fornire personalmente il 50% del capitale proprio per l'acquisto dell'immobile commerciale .

Più l'immobile è specializzato, maggiore è il capitale proprio necessario per l'acquisto di immobili commerciali . La banca chiede sempre: "Se questo inquilino se ne va, quanto velocemente e a quanto costo posso trovarne uno nuovo?"

Fonti di finanziamento: attenzione al fondo pensione

Questa è probabilmente la differenza più importante e un ostacolo comune.

Per l'acquisto di un'abitazione privata è possibile utilizzare come capitale proprio i fondi del 2° pilastro (fondo pensione) o del pilastro 3a.

Tuttavia, se si sta raccogliendo capitale azionario per acquistare una proprietà commerciale , il prelievo anticipato o la costituzione in pegno dei fondi pensione sono vietati dalla legge, a meno che la proprietà non venga utilizzata esclusivamente per scopi commerciali dal proprietario stesso (e anche in tal caso la cosa è complessa).

• Immobili di investimento: se acquisti un edificio per uffici per affittarlo, non puoi utilizzare un solo centesimo del tuo fondo pensione come capitale proprio per l'acquisto di immobili commerciali .
• Capitale proprio: il capitale proprio richiesto per l'acquisto di immobili commerciali deve essere costituito da fondi "concreti": saldi bancari, titoli, donazioni o prestiti che non devono produrre interessi.

Ammortamento: rimborso più rapido

Non solo aumenta l'ostacolo per reperire capitale proprio per acquistare immobili commerciali , ma anche il rimborso (ammortamento) è più severo.

• Abitazioni: il secondo mutuo deve essere ridotto al 65% del rapporto prestito/valore entro 15 anni.
• Immobili commerciali: poiché gli immobili commerciali possono deprezzarsi più rapidamente (a causa dei progressi tecnologici e dell'usura), le banche spesso richiedono un ammortamento più rapido. Il capitale investito per l'acquisto di un immobile commerciale è quindi solo l'inizio; sarà poi necessario un flusso di cassa elevato per estinguere rapidamente il debito. Spesso, il mutuo deve essere ridotto al 50% o meno in tempi più brevi.

L'usabilità di terze parti come fattore chiave

Perché il requisito di capitale proprio per l'acquisto di immobili commerciali varia così tanto? Dipende dall'"idoneità all'uso da parte di terzi".

• Elevata fungibilità: un moderno edificio per uffici nel centro di Zurigo. È possibile trovare rapidamente un nuovo inquilino. Il rischio è moderato, pertanto è necessario un capitale proprio leggermente inferiore per l'acquisto dell'immobile commerciale (ad esempio, il 35%).
• Elevata fungibilità: un capannone produttivo specializzato in una zona rurale. Se l'azienda si trasferisce, è probabile che rimanga vuota per anni o che debba affrontare costose ristrutturazioni. La banca richiede un capitale netto significativamente maggiore per l'acquisto dell'immobile commerciale (fino al 50-60%) a titolo di garanzia.

Il calcolo dell'accessibilità economica nell'industria

Oltre al capitale proprio necessario per l'acquisto di un immobile commerciale, la banca ne verifica anche la sostenibilità.

Per quanto riguarda l'alloggio, vale la regola del terzo (l'alloggio costa al massimo 1/3 del reddito).

Per gli immobili commerciali viene esaminato il reddito netto da locazione .

• Il reddito da locazione deve essere sufficiente a coprire gli interessi imputati (solitamente il 5%), gli elevati pagamenti di ammortamento e i costi accessori.
• Le banche spesso richiedono che rimanga un surplus dopo aver dedotto questi costi. Se il flusso di cassa è insufficiente, la banca richiede ancora più capitale proprio per l'acquisto di immobili commerciali, al fine di ridurre il mutuo e quindi l'onere degli interessi.

Un esempio di calcolo

Immagina di voler acquistare una piccola unità commerciale per 1 milione di franchi svizzeri.

• Prezzo di acquisto: 1.000.000 CHF.
• Rapporto prestito/valore presso la banca: 60% (dato che si tratta di un'azienda).
• Ipoteca massima: CHF 600.000.
• Capitale proprio necessario per l'acquisto di immobili commerciali: CHF 400.000.

A ciò si aggiungono le spese di chiusura (spese notarili, imposta sul passaggio di proprietà) che non è possibile finanziare. Pertanto, per acquistare un immobile commerciale, è realisticamente necessario un capitale proprio di circa CHF 450.000 .

Per un appartamento, ad esempio, sarebbero sufficienti 200.000 CHF. Il capitale proprio richiesto per l'acquisto di un immobile commerciale è quindi più del doppio.

Suggerimenti per raccogliere fondi

Se il tuo conto corrente non è sufficiente per raccogliere il capitale proprio necessario per l'acquisto di un immobile commerciale , ci sono delle alternative:

• Coinvestitori: cercano partner. Insieme, è più facile raccogliere il capitale azionario necessario per acquistare immobili commerciali .
• Finanziamento del venditore: a volte il venditore concede un prestito per una parte del prezzo di acquisto. Tuttavia, le banche spesso non accettano questo come capitale proprio per l'acquisto di immobili commerciali , ma piuttosto lo classificano come finanziamento tramite debito.
• Sicurezza aggiuntiva: possiedi un immobile residenziale senza debiti? Puoi ipotecarlo per liberare liquidità da utilizzare come capitale proprio per l'acquisto di immobili commerciali .

Conclusione

Alla domanda "Di quanto capitale ho bisogno per acquistare un immobile commerciale?" raramente si può rispondere con una percentuale fissa, ma la regola generale è: aspettatevi di aver bisogno del 40-50% . Gli immobili commerciali generano rendimenti, ma non garantiscono il successo. Le banche si tutelano dal rischio di posti vacanti stabilendo elevati requisiti di capitale per l'acquisto di immobili commerciali .

L'errore strategico più significativo è dare per scontato di poter ricorrere ai fondi pensione. Poiché questa non è più un'opzione, è necessario disporre di ingenti risorse liquide. Una solida pianificazione patrimoniale per l'acquisto di immobili commerciali rappresenta la migliore protezione contro il sovraindebitamento in caso di insolvenza dell'inquilino principale. Inoltre, coloro che contribuiscono con un capitale proprio sufficiente all'acquisto di immobili commerciali ottengono tassi di interesse migliori e riducono la pressione derivante da rigidi requisiti di ammortamento.

Se desideri analizzare il rapporto prestito/valore del tuo immobile specifico o quali banche offrono modelli più flessibili per il capitale proprio richiesto per l'acquisto di immobili commerciali , Loft fornisce confronti imparziali e strumenti di finanziamento.

Glossario

• Capitale proprio per l'acquisto di immobili commerciali: risorse finanziarie (contanti, titoli) che l'acquirente deve reperire autonomamente, poiché le banche solitamente concedono prestiti solo fino al 50-70% sugli immobili commerciali.
• Capacità di utilizzo alternativo: la capacità dell'immobile di essere utilizzato da altri utenti (settori) senza sforzi significativi. Questo determina in modo significativo l'ammontare del capitale proprio necessario per l'acquisto di immobili commerciali .
• Limite del rapporto prestito/valore (LTV): la percentuale massima del valore di mercato dell'immobile che la banca concederà come mutuo. Per gli immobili commerciali, questo limite è significativamente inferiore rispetto agli immobili residenziali, richiedendo un capitale proprio maggiore per l'acquisto di immobili commerciali .
• Rischio di concentrazione: il rischio che l'insolvenza di un singolo inquilino (spesso il caso degli immobili commerciali) riduca a zero il reddito. Le banche compensano questo rischio offrendo un capitale proprio più elevato per l'acquisto di immobili commerciali .
• Capitale proprio: capitale proprio non proveniente dal fondo pensione e non preso in prestito. È obbligatorio per il capitale proprio necessario all'acquisto di immobili commerciali .