Qual è il valore fiscale e si riferisce al prezzo di vendita?

Qual è esattamente il valore stimato di un immobile ai fini fiscali?

Il valore stimato di un immobile (detto anche valore catastale, valore ufficiale o valore fiscale, a seconda del Cantone) è un dato puramente amministrativo. Serve come base per il calcolo dell'imposta sulla sostanza per le autorità fiscali cantonali.

Poiché in Svizzera gli immobili sono considerati un patrimonio, sono soggetti a tassazione. Ma quanto vale una casa? Poiché l'ufficio delle imposte non può rivalutare ogni casa ogni anno, vengono utilizzate formule e modelli di valutazione standardizzati. Il valore stimato di un immobile viene quindi determinato a tavolino, sulla base di tabelle di valutazione del terreno, dell'anno di costruzione, del volume e dello standard di finitura.

È importante sapere che il valore stimato di un immobile ai fini fiscali è quasi sempre inferiore alla realtà. Le perizie vengono spesso aggiornate solo ogni 10-15 anni. In un mercato in cui i prezzi possono aumentare del 50% in dieci anni, il valore stimato di un immobile rimane spesso obsoleto.

La regola pratica: valore fiscale vs. valore di mercato

Il valore stimato di un immobile ha a che fare con il suo prezzo di vendita? Sì e no. È correlato ad esso, ma non lo riflette esattamente. Come regola generale in molti cantoni: il valore stimato di un immobile è solitamente significativamente inferiore al suo valore di mercato.

Le autorità solitamente mirano a stabilire il valore stimato di un immobile a circa il 70-90% del suo valore di mercato. Nella pratica, soprattutto nei cantoni con prezzi in rapida crescita, come Zurigo o Zugo, il valore stimato di un immobile è spesso pari solo al 40-60% del prezzo di mercato effettivo.

Perché questo accade? Il governo vuole evitare un'ondata di ricorsi . Se il valore stimato di un immobile fosse esattamente al livello di mercato, ogni proprietario ne richiederebbe una riduzione alla minima fluttuazione del mercato. Un valore stimato inferiore funge da cuscinetto e garantisce l'efficienza amministrativa. Per voi, questo significa: se il valore stimato del vostro immobile è di 800.000 franchi svizzeri, il prezzo di vendita potrebbe facilmente essere di 1,2 o 1,4 milioni di franchi svizzeri. Chiunque utilizzi il valore stimato come prezzo richiesto sta regalando centinaia di migliaia di franchi.

Il mosaico cantonale

La Svizzera non sarebbe la Svizzera senza il federalismo. Il calcolo del valore stimato degli immobili varia notevolmente da cantone a cantone.

• Canton Zurigo: qui il valore stimato degli immobili si basa su una formula che tiene conto del valore del terreno e del valore attuale dell'edificio, spesso adeguato utilizzando banche dati sui prezzi di vendita. L'obiettivo è UN Valore fiscale Immobile valutato a circa il 70% del suo valore di mercato .
• Canton Berna: qui si utilizza il termine "valore ufficiale". Questo è spesso notoriamente basso e ben lontano dal valore di mercato, il che è vantaggioso ai fini dell'imposta sul patrimonio, ma solleva discussioni sul valore locativo.
• Altri cantoni: alcuni fanno un uso maggiore di componenti di valutazione basate sul reddito, soprattutto per le case plurifamiliari.

Quindi, se parli con un amico di un altro cantone del valore stimato di un immobile , stai confrontando mele e pere. Un valore stimato elevato in Argovia non significa necessariamente che l'immobile abbia più valore di uno con un valore stimato basso nel Vallese.

Quando il valore stimato di un immobile è importante ai fini fiscali?

Sebbene il valore stimato di un immobile non sia un indicatore affidabile del prezzo di vendita, gioca un ruolo importante in altri ambiti.

• Imposta sul patrimonio: maggiore è il valore stimato della tua proprietà , maggiore sarà l'imposta sul patrimonio che pagherai annualmente. Ecco come funziona. UN Un valore profondo nel tuo interesse.
• Imposta sulle successioni: nei cantoni che ancora applicano l'imposta sulle successioni o sulle donazioni, il valore stimato dell'immobile è spesso la base di calcolo. Un'imposta bassa Valore fiscale Proprietà protegge Ecco l'eredità.
• Valore locativo imputato: il valore locativo imputato (il reddito fittizio su cui si devono pagare le tasse) è spesso calcolato come percentuale del valore stimato dell'immobile . Se il valore stimato dell'immobile aumenta a causa di una rivalutazione, di solito aumenta anche l'imposta sul reddito.

I pericoli della divisione di un'eredità

Uno scenario classico in cui il valore stimato di un immobile è causa di controversie è la divisione ereditaria. Ad esempio, un figlio eredita la casa, mentre l'altro riceve un pagamento in denaro. Se la famiglia concorda sul valore stimato come base per la divisione, il figlio a cui appartiene la casa è notevolmente favorito perché il valore di mercato effettivo è molto più alto. Il figlio che riceve il pagamento in denaro è svantaggiato. Nelle controversie ereditarie, il valore stimato dovrebbe quindi essere ignorato e un valore di mercato corrente dovrebbe essere determinato da esperti. In questo caso, il valore stimato non costituisce una base equa per la distribuzione.

Valutazione e vendita immobiliare: l'imposta sulle plusvalenze

Quando un immobile viene venduto, il suo valore stimato entra nuovamente in gioco indirettamente, sebbene in forma diversa. L'imposta sulle plusvalenze è calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e i costi di acquisizione (prezzo di acquisto originario + investimenti).

Se avete ereditato un immobile di cui non è noto il prezzo di acquisto storico (ad esempio, perché è di proprietà della famiglia da 50 anni), alcuni cantoni utilizzano come sostituto il valore stimato dell'immobile in un momento specifico . Se questo valore stimato storico è molto basso, l'utile calcolato, e quindi l'onere fiscale, sarà estremamente elevato oggi. Come potete vedere, il valore stimato di un immobile è un'arma a doppio taglio. Un valore basso fa risparmiare sull'imposta sul patrimonio oggi, ma può far aumentare l'imposta sulle plusvalenze domani.

Imposta il prezzo di vendita: ignora il valore fiscale

Quando si stabilisce il prezzo richiesto per la propria casa, è necessario ignorare il valore stimato dell'immobile . È uno strumento burocratico, non basato sul mercato. Gli acquirenti sono interessati alla posizione, alle condizioni, al contesto specifico e all'offerta e alla domanda. Raramente chiedono il valore stimato dell'immobile , se non per stimare il loro futuro onere fiscale.

L'unica eccezione è se il valore stimato dell'immobile è estremamente alto (superiore al prezzo di vendita previsto), ovvero se qualcosa non va. In tal caso, si pagano troppe tasse da anni. In questo caso, è opportuno presentare un'obiezione alla stima, anche se secondaria rispetto alla vendita stessa. Tuttavia, il valore stimato di un immobile non è un indicatore affidabile del suo valore di mercato.

Conclusione

Il valore stimato di un immobile e il suo prezzo di vendita sono due cose diverse. Mentre il prezzo di vendita riflette le attuali dinamiche di mercato, il valore stimato è un dato amministrativo poco attendibile utilizzato per calcolare l'imposta sul patrimonio. In Svizzera, è intenzionalmente fissato al di sotto del valore di mercato, spesso del 20-40%.

il valore stimato del vostro immobile come base per una vendita vi costerà denaro. Utilizzarlo senza riflettere quando dividete un'eredità andrà a svantaggio dei vostri coeredi. Considerate il valore stimato del vostro immobile per quello che è: una cifra utilizzata a fini fiscali, non un prezzo per la vostra casa.

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Glossario

• Valore patrimoniale: il valore di un immobile determinato ufficialmente, che costituisce la base per l'imposta sulla sostanza. È stabilito dalle autorità cantonali. autorità fiscali determinato .
• Valore catastale: sinonimo di valore fiscale, comune in alcuni cantoni (ad esempio Berna, Vallese).
• Valore di mercato: il prezzo che può essere attualmente raggiunto in normali condizioni di mercato . È maggior parte chiaramente Sopra dem Valore fiscale Proprietà .
• Valore locativo imputato: reddito fittizio che i proprietari di immobili devono dichiarare ai fini fiscali. Il suo importo è spesso derivato direttamente o indirettamente dal valore stimato dell'immobile .
• Fattore di ripartizione: fattore utilizzato in alcuni cantoni per adeguare il valore fiscale degli immobili al livello generale dei prezzi, senza dover rivalutare ogni immobile singolarmente.