Soll ich jetzt ein Eigenheim kaufen statt weiter zu mieten?

Mieten vs. Kaufen: Die grosse Analyse

1. Der finanzielle Vergleich: Wohnkosten gegenübergestellt

Der klassische Vergleichswert ist die Gegenüberstellung der monatlichen Kosten.

Beim Mieten: Du zahlst den monatlichen Mietzins und die Nebenkosten. Reparaturen an der Bausubstanz (Dach, Heizung) sind Sache des Vermieters.

Beim Eigenheim kaufen: Deine Kosten bestehen aus Hypothekarzinsen, Amortisation (Rückzahlung der Schulden) und Unterhalts- sowie Nebenkosten.

Lange Zeit war es monatlich günstiger, ein Eigenheim kaufen zu gehen, als eine vergleichbare Wohnung zu mieten. Mit den gestiegenen Zinsen hat sich diese Schere teilweise geschlossen. Dennoch: Da auch die Mieten steigen, kippt das Pendel oft langfristig wieder zugunsten des Eigentums.

Ein wichtiger Faktor sind die Unterhaltskosten. Wenn du ein Eigenheim kaufen willst, musst du Rücklagen bilden. Experten rechnen mit ca. 0.7 bis 1 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr für Renovationen und Nebenkosten. Wer das vergisst, erlebt böse Überraschungen.

2. Opportunitätskosten: Was macht dein Eigenkapital?

Ein Aspekt, der oft vergessen wird, wenn Leute ein Eigenheim kaufen, sind die Opportunitätskosten. Um in der Schweiz ein Eigenheim kaufen zu können, musst du mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen.

Die kritische Frage lautet: Was würde passieren, wenn du dieses Geld nicht in das Haus steckst, sondern weiter mietest und das Kapital am Aktienmarkt investierst? Historisch gesehen haben Aktienmärkte oft höhere Renditen erzielt als Immobilien. Aber: Ein Eigenheim kaufen ist eine Art „Zwangssparen“. Die wenigsten Mieter legen die Differenz zur Eigentumswohnung diszipliniert jeden Monat an. Zudem profitierst du beim Eigenheim kaufen vom Hebeleffekt (Leverage): Du partizipierst an der Wertsteigerung der gesamten Immobilie, obwohl du nur 20 Prozent des Geldes eingesetzt hast.

3. Inflationsschutz und Wertsteigerung

Sachwerte gelten als Schutz vor Geldentwertung. Wenn du ein Eigenheim kaufen gehst, frierst du deine Wohnkosten (abgesehen vom Zinsrisiko) gewissermassen ein. Während Mieten über die Jahre inflationsbedingt steigen, bleibt der Kaufpreis, den du einmal gezahlt hast, fix.

Historisch gesehen kennen Schweizer Immobilienpreise fast nur eine Richtung: nach oben. Auch wenn kurzfristige Korrekturen möglich sind, ist ein Eigenheim kaufen langfristig oft ein solider Vermögensaufbau. Besonders an guten Lagen in Wirtschaftszentren wie Zürich, Zug oder Genf übersteigt die Wertsteigerung oft die Kosten.

4. Flexibilität vs. Gestaltungshoheit

Nicht alles ist Geld. Wenn du ein Eigenheim kaufen möchtest, kaufst du dir Freiheit. Du darfst die Küche herausreissen, Wände streichen und den Garten gestalten, wie du willst. Niemand kann dir wegen Eigenbedarf kündigen. Diese emotionale Rendite ist schwer in Franken zu messen, aber für viele entscheidend.

Auf der anderen Seite: Wer mietet, bleibt flexibel. Ein Jobangebot in New York oder London? Mietvertrag kündigen und gehen. Wenn du ein Eigenheim kaufen wirst, bist du gebunden. Ein Verkauf dauert oft Monate und verursacht Kosten (Grundstückgewinnsteuer, Makler). Wenn du beruflich oder privat noch nicht sesshaft bist, solltest du vielleicht noch warten, bevor du ein Eigenheim kaufen gehst.

5. Der Faktor Markt-Timing: Ist „jetzt“ der richtige Zeitpunkt?

Viele fragen sich: „Soll ich warten, bis die Preise fallen, bevor ich ein Eigenheim kaufen gehe?“ Markt-Timing ist extrem schwierig. Darauf zu warten, dass Immobilien in der Schweiz massiv günstiger werden, war in den letzten 20 Jahren meist eine Fehlstrategie.

Zinsen: Diese haben sich nach dem Schock stabilisiert und sinken tendenziell leicht.

Angebot: Durch die Zuwanderung bleibt die Nachfrage hoch, während das Angebot (Neubautätigkeit) stockt. Das spricht dafür, dass die Preise stabil bleiben oder weiter steigen. Wenn du die Finanzierung stemmen kannst (Tragbarkeit) und das passende Objekt findest, ist „jetzt“ oft besser als „irgendwann“.

6. Die Tragbarkeit als Realitätscheck

Bevor du dich entscheidest, ein Eigenheim kaufen zu wollen, macht die Bank den Realitätscheck. Deine Wohnkosten (kalkulatorisch 5 % Zins + Amortisation + Unterhalt) dürfen nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens betragen. Diese Hürde ist oft höher als die Frage „Miete vs. Zins“. Viele könnten die monatlichen Zinsen problemlos zahlen, scheitern aber an der kalkulatorischen Hürde, wenn sie ein Eigenheim kaufen wollen. Prüfe das frühzeitig.

Fazit

Die Antwort auf die Frage „Soll ich jetzt ein Eigenheim kaufen?“ hängt von deinem Zeithorizont und deiner Risikotoleranz ab. Rein finanziell betrachtet lohnt sich der Kauf langfristig meist, da du Vermögen aufbaust statt Miete zu „verbrennen“ und von der Wertsteigerung profitierst. Kurzfristig kann Mieten in Phasen hoher Zinsen jedoch liquiditätsschonender sein.

Wenn du planst, mindestens 10 Jahre an einem Ort zu bleiben, über das nötige Eigenkapital verfügst und Wert auf Gestaltungsgewalt legst, ist der Schritt zum Eigenheim kaufen auch im aktuellen Marktumfeld empfehlenswert. Die emotionale Sicherheit und der Inflationsschutz wiegen die gesunkene Zinsdifferenz oft auf.

Nutze Loft, um deine individuelle Situation neutral analysieren zu lassen und die passende Strategie für deine Wohnzukunft zu finden.

Glossar

Opportunitätskosten: Der entgangene Nutzen einer nicht gewählten Alternative. Beim Eigenheim kaufen ist dies die Rendite, die dein Eigenkapital am Aktienmarkt hätte erzielen können.

Tragbarkeit: Verhältnis zwischen Einkommen und laufenden Immobilienkosten. Banken verlangen meist, dass die kalkulatorischen Kosten maximal 33 % des Bruttoeinkommens betragen.

Amortisation: Die regelmässige Rückzahlung der Hypothekarschuld an die Bank. Wer ein Eigenheim kaufen will, muss die 2. Hypothek innert 15 Jahren zurückzahlen.

Unterhaltskosten: Laufende Kosten für den Werterhalt der Immobilie (z. B. Reparaturen, Renovationen), die du als Eigentümer selbst tragen musst (ca. 0,7–1 % des Wertes pro Jahr).

Leverage-Effekt (Hebel): Beim Eigenheim kaufen profitierst du von der Wertsteigerung auf dem gesamten Objektwert, obwohl du nur einen kleinen Teil (20 %) selbst bezahlt hast.

Ob du jetzt ein Eigenheim kaufen solltest, hängt von deinem Zeithorizont ab. Finanziell lohnt sich der Kauf langfristig meist durch Vermögensaufbau und Inflationsschutz, trotz gestiegener Zinsen. Mieten bietet mehr Flexibilität und bindet kein Kapital. Wenn du planst, länger als 10 Jahre zu bleiben und die Tragbarkeit erfüllst, überwiegen die Vorteile des Eigentums meist die Mietkosten.