Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Kauf eines Eigenheims?

Das finanzielle Fundament: Zahlen, Fakten und Strategien

Die goldene 20-Prozent-Regel

Wenn du in der Schweiz ein Eigenheim kaufen möchtest, gilt eine eiserne Faustregel: Banken finanzieren im Normalfall maximal 80 Prozent des tieferen Wertes aus Kaufpreis und Verkehrswertschätzung. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass du mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen musst.

Möchtest du beispielsweise für 1 Million Franken ein Eigenheim kaufen, erwartet die Bank, dass du 200'000 Franken aus eigenen Mitteln beisteuerst. Die restlichen 800'000 Franken werden als Hypothek gewährt. Je mehr Eigenkapital du einbringst, wenn du ein Eigenheim kaufen willst, desto geringer fällt deine Verschuldung aus und desto bessere Zinskonditionen kannst du oft aushandeln.

„Harte“ vs. „Weiche“ Eigenmittel: Die Zusammensetzung zählt

Es reicht nicht aus, einfach „irgendwelche“ Vermögenswerte zu haben, wenn du ein Eigenheim kaufen willst. Die Finanzmarktaufsicht und die Bankiervereinigung schreiben strikte Regeln vor, wie sich diese 20 Prozent zusammensetzen dürfen. Man unterscheidet hierbei zwischen „harten“ und „weichen“ Mitteln.

Wer ein Eigenheim kaufen will, muss zwingend mindestens 10 Prozent „harte“ Eigenmittel vorweisen. Diese dürfen nicht aus der 2. Säule (Pensionskasse) stammen. Zu den harten Mitteln zählen:

• Bankguthaben (Sparkonto, Lohnkonto)
• Wertschriften (Aktien, Fonds, Obligationen)
• Guthaben der Säule 3a (Private Vorsorge)
• Schenkungen oder Erbvorbezüge (müssen schriftlich bestätigt sein)

Die verbleibenden 10 Prozent können, wenn du ein Eigenheim kaufen möchtest, aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen. Du kannst diese Gelder vorbeziehen oder verpfänden. Beachte jedoch: Ein Vorbezug reduziert deine Altersleistungen und löst eine sofortige Kapitalsteuer aus. Dennoch ist der PK-Vorbezug für viele Familien oft der einzige Weg, um ein Eigenheim kaufen zu können.

Die unterschätzte Hürde: Kaufnebenkosten

Ein klassischer Anfängerfehler beim Plan, ein Eigenheim kaufen zu wollen, ist der ausschliessliche Blick auf den Objektpreis. Du musst zwingend die Kaufnebenkosten einkalkulieren. Diese Gebühren werden von der Bank in der Regel nicht finanziert und müssen zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenkapital aus liquiden Mitteln bezahlt werden.

Wenn du ein Eigenheim kaufen gehst, fallen je nach Kanton folgende Kosten an:

• Handänderungssteuer: In Kantonen wie Bern, Waadt oder Jura ist dies ein grosser Posten (oft über 2-3 %). In Zürich oder Schwyz entfällt sie bei Wohnimmobilien meist.
• Notariatskosten: Für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags (ca. 0,1 % bis 0,5 %).
• Grundbuchgebühren: Für den Eintrag des Eigentumsübergangs.
• Schuldbriefgebühren: Kosten für die Errichtung des Pfandrechts.

Experten raten dringend: Wenn du ein Eigenheim kaufen willst, reserviere pauschal 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises für diese Nebenkosten. Bei einem Haus für 1 Million Franken sind das schnell bis zu 50'000 Franken extra, die verfügbar sein müssen, bevor du das Eigenheim kaufen kannst.

Tragbarkeit: Das Nadelöhr der Banken

Selbst wenn du genügend Ersparnisse hast, kann dein Vorhaben, ein Eigenheim kaufen zu wollen, an der sogenannten Tragbarkeit scheitern. Die Bank prüft nicht nur dein Vermögen, sondern auch dein Einkommen. Die Frage ist: Kannst du dir die laufenden Kosten leisten, auch wenn die Zinsen steigen?

Banken rechnen hierbei konservativ. Wenn du ein Eigenheim kaufen möchtest, kalkuliert die Bank meist mit einem theoretischen Zinssatz von 5 Prozent (auch wenn der reale Zins tiefer ist), plus 1 Prozent für Amortisation und ca. 1 Prozent für Unterhalt.

Die Regel lautet: Diese kalkulatorischen Gesamtkosten dürfen ein Drittel deines Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Wenn du ein Eigenheim kaufen willst und dein Einkommen knapp ist, hilft oft nur eines: Mehr Eigenkapital einschiessen, um die Hypothek zu senken. Strategisch kann es notwendig sein, 25 oder 30 Prozent Eigenmittel einzubringen, um erfolgreich ein Eigenheim kaufen zu können.

Regionale Unterschiede und persönliche Situation

Die Antwort auf die Frage „Wie viel Geld brauche ich?“ hängt stark davon ab, wo du ein Eigenheim kaufen möchtest.

Standort: In Zürich oder Genf bedeutet die 20-Prozent-Hürde oft absolute Summen von über 300'000 oder 400'000 Franken, die du aufbringen musst, um ein Eigenheim kaufen zu können. In ländlichen Regionen ist die Einstiegshürde tiefer.

Bewertung: Wenn du in einer Randregion ein Eigenheim kaufen willst, kann es passieren, dass die Bank den Wert der Immobilie tiefer einschätzt als den Kaufpreis („Niederstwertprinzip“). Die Differenz musst du dann zu 100 Prozent aus eigener Tasche zahlen.

Status: Auch als Zuzüger (Expat) kannst du in der Schweiz ein Eigenheim kaufen. EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz sind Einheimischen gleichgestellt. Bei Drittstaatsangehörigen ist das Eigenheim kaufen für den Eigenbedarf am Hauptwohnsitz meist ebenfalls bewilligungsfrei möglich.

Fazit

Die Frage nach dem nötigen Kapital ist komplexer als eine einfache Prozentzahl. Wer ein Eigenheim kaufen will, muss mit mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Basis rechnen. Davon müssen zwingend 10 Prozent „harte“ Eigenmittel sein. Doch um sicher und nachhaltig ein Eigenheim kaufen zu können, solltest du inklusive der nicht finanzierbaren Kaufnebenkosten und einem Puffer für Renovationen eher mit 25 Prozent des Kaufpreises an liquiden Mitteln kalkulieren.

Zudem ist die Tragbarkeit oft die grössere Hürde als das reine Vermögen. Wenn du ein Eigenheim kaufen möchtest, prüfe frühzeitig, ob dein Einkommen den kalkulatorischen Stresstests der Banken standhält. Lass dich nicht von tiefen Zinsen blenden, sondern plane konservativ. Das Projekt Eigenheim kaufen ist ein Marathon, kein Sprint – eine solide Vorbereitung ist der Schlüssel zum Erfolg.

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Glossar

Eigenkapital: Finanzielle Mittel, die der Käufer aus eigenem Vermögen aufbringt. Wenn du ein Eigenheim kaufen willst, ist dies die Differenz zwischen Kaufpreis und Hypothek (min. 20 %).

Belehnung: Das Verhältnis der Hypothekarschuld zum Verkehrswert der Immobilie. Üblich sind beim Eigenheim kaufen maximal 80 %.

Kaufnebenkosten: Gebühren wie Notar, Grundbuchamt und Handänderungssteuer, die anfallen, wenn du ein Eigenheim kaufen gehst, und die meist nicht durch die Bank finanziert werden.

Tragbarkeit: Verhältnis zwischen Bruttoeinkommen und laufenden Immobilienkosten. Wer ein Eigenheim kaufen will, darf kalkulatorisch meist max. 33 % des Einkommens dafür aufwenden.

Harte Eigenmittel: Kapital, das nicht aus der Pensionskasse stammt (z. B. Sparguthaben, Säule 3a). Mindestens 10 % sind nötig, um ein Eigenheim kaufen zu können.

Wer ein Eigenheim kaufen möchte, benötigt in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Davon müssen zwingend 10 Prozent „harte“ Eigenmittel sein (z. B. Sparguthaben, Säule 3a), während die restlichen 10 Prozent aus der Pensionskasse stammen dürfen. Zusätzlich sollten Käufer 3 bis 5 Prozent für Kaufnebenkosten (Notar, Steuern) einplanen, die nicht über die Hypothek finanziert werden können.