Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Kauf einer Wohnung?

Das finanzielle Fundament: Analyse und Fakten

Was ist Eigenkapital und warum ist es wichtig?

Bevor du eine Wohnung kaufen kannst, musst du verstehen, wie die Bank den Wert der Immobilie sieht. Banken finanzieren in der Regel maximal 80 Prozent des tieferen Wertes aus Kaufpreis und Verkehrswertschätzung. Die verbleibenden 20 Prozent musst du als Eigenkapital einbringen.

Wenn du eine Wohnung kaufen willst, sinkt durch ein höheres Eigenkapital das Risiko für die Bank. Das honoriert sie oft mit besseren Zinssätzen. Gleichzeitig reduziert ein hoher Eigenanteil deine Hypothekenschuld. Das bedeutet, dass die monatliche Zinsbelastung sinkt, was die langfristige Finanzierung sicherer macht. Wer mit dem absoluten Minimum eine Wohnung kaufen geht, hat weniger Spielraum, wenn die Zinsen in Zukunft steigen sollten oder unvorhergesehene Renovationen anstehen.

Wie wird die Höhe des Eigenkapitals berechnet?

Die Faustregel „20 Prozent“ ist der Ausgangspunkt, wenn du eine Wohnung kaufen möchtest. Doch diese 20 Prozent unterliegen strengen Qualitätskriterien. Die Finanzmarktaufsicht unterscheidet zwischen „harten“ und „weichen“ Eigenmitteln.

Harte Eigenmittel (Mindestens 10 %): Wenn du eine Wohnung kaufen willst, müssen mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) kommen. Dazu zählen:

• Kontoguthaben (Sparkonto, Lohnkonto)
• Wertpapiere (Aktien, Fonds)
• Guthaben der Säule 3a
• Schenkungen oder Erbvorbezüge (schriftlich bestätigt)

Weiche Eigenmittel (Maximal 10 %): Die restlichen 10 Prozent können aus der beruflichen Vorsorge stammen. Du kannst Pensionskassengelder vorbeziehen oder verpfänden, um eine Wohnung kaufen zu können. Beachte: Ein Vorbezug reduziert deine Altersrente und löst eine sofortige Kapitalsteuer aus. Dennoch ist dies oft der entscheidende Baustein, um eine Wohnung kaufen zu können.

Ein Rechenbeispiel: Möchtest du für 1 Million Franken eine Wohnung kaufen, benötigst du 200'000 Franken Eigenkapital. Davon müssen zwingend 100'000 Franken „hartes“ Geld sein.

Welche weiteren Kosten musst du beim Wohnungskauf einplanen?

Ein häufiger Fehler, den Interessenten machen, wenn sie eine Wohnung kaufen: Sie vergessen die Kaufnebenkosten. Diese Gebühren werden von der Bank meist nicht finanziert und müssen zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenkapital aus der eigenen Tasche bezahlt werden.

Wenn du eine Wohnung kaufen gehst, fallen je nach Kanton folgende Kosten an:

• Handänderungssteuer: In Kantonen wie Bern oder Waadt kann diese bis zu 3,3 % des Kaufpreises betragen. In Zürich entfällt sie bei Wohnimmobilien meist.
• Notariatskosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags (ca. 0,1 % bis 0,5 %).
• Grundbuchgebühren: Für den Eintrag des Eigentumsübergangs.
• Schuldbriefgebühren: Kosten für die Errichtung des Pfandrechts.

Experten raten: Wenn du eine Wohnung kaufen willst, plane sicherheitshalber 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises zusätzlich für diese Nebenkosten ein. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Franken sind das bis zu 50'000 Franken extra, die liquid verfügbar sein müssen, bevor du die Wohnung kaufen kannst.

Tragbarkeit: Das zweite Nadelöhr

Selbst mit genügend Ersparnissen kann der Plan, eine Wohnung kaufen zu wollen, scheitern. Die Bank prüft die Tragbarkeit. Die laufenden Kosten (kalkulatorischer Zins von 5 %, Amortisation, Unterhalt) dürfen nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen.

Wenn dein Einkommen knapp ist, musst du oft mehr Eigenkapital einschiessen, um die Hypothek zu senken und die Tragbarkeit zu erfüllen. Es kann also sein, dass du 25 oder 30 Prozent Eigenmittel brauchst, um die Wohnung kaufen zu können, obwohl rein regulatorisch 20 Prozent reichen würden.

Tipps, um Eigenkapital aufzubauen

Das Projekt Wohnung kaufen erfordert Disziplin. Hier sind Strategien, um die nötigen Mittel anzusparen:

• Säule 3a maximieren: Zahle jedes Jahr den Maximalbetrag ein. Dies spart Steuern und baut „hartes“ Eigenkapital auf, das du nutzen kannst, wenn du eine Wohnung kaufen willst.
• Erbvorbezug: Sprich mit deiner Familie. Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung ist oft der effektivste Weg, um die Lücke zu schliessen und eine Wohnung kaufen zu können.
• Sparplan: Lege monatlich einen fixen Betrag zur Seite, als ob du bereits Hypothekarzinsen zahlen würdest. So gewöhnst du dich an die Belastung, die auf dich zukommt, wenn du die Wohnung kaufen wirst.

Auch für Zuzüger (Expats) gilt: Wenn du den Hauptwohnsitz in der Schweiz hast, kannst du meist ohne Einschränkungen eine Wohnung kaufen. Die Finanzierungsregeln (20 % Eigenkapital) gelten identisch.

Fazit

Die Frage „Wie viel Geld brauche ich?“ lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Wer eine Wohnung kaufen will, muss mit mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Basis rechnen. Davon müssen zwingend 10 Prozent „harte“ Eigenmittel sein. Doch um sicher und nachhaltig eine Wohnung kaufen zu können, solltest du inklusive der Kaufnebenkosten und einem Puffer für Renovationen eher mit 25 Prozent an liquiden Mitteln kalkulieren.

Unterschätze niemals die Nebenkosten und die Tragbarkeitsrechnung. Das Vorhaben Wohnung kaufen ist ein Marathon, kein Sprint. Eine solide Vorbereitung und das Wissen um „harte“ und „weiche“ Mittel schützen dich vor bösen Überraschungen. Nur wer seine Zahlen kennt, kann entspannt eine Wohnung kaufen und langfristig Freude am Eigentum haben.

Wenn du Unterstützung bei der Analyse deiner finanziellen Möglichkeiten suchst, hilft dir Loft dabei, den Prozess effizient und sicher zu gestalten.

Glossar

Eigenkapital: Finanzielle Mittel, die der Käufer selbst aufbringt. Wenn du eine Wohnung kaufen willst, ist dies die Differenz zwischen Kaufpreis und Hypothek (min. 20 %).

Kaufnebenkosten: Gebühren wie Notar, Grundbuchamt und Handänderungssteuer. Diese fallen an, wenn du eine Wohnung kaufen gehst, und werden meist nicht von der Bank finanziert.

Immobilienfinanzierung: Die Strukturierung des Kaufpreises durch Eigenkapital und Fremdkapital (Hypothek). Zentrales Element, wenn du eine Wohnung kaufen möchtest.

Harte Eigenmittel: Kapital, das nicht aus der Pensionskasse stammt (z. B. Sparguthaben, Säule 3a). Mindestens 10 % sind nötig, um eine Wohnung kaufen zu können.

Wer eine Wohnung kaufen möchte, benötigt in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Davon müssen zwingend 10 Prozent „harte“ Eigenmittel sein (z. B. Sparguthaben, Säule 3a), während die restlichen 10 Prozent aus der Pensionskasse stammen dürfen. Zusätzlich solltest du 3 bis 5 Prozent für Kaufnebenkosten (Notar, Steuern) einplanen, die nicht über die Hypothek finanziert werden.