Welche Fragen darf ich Mietern stellen?

Die grüne Zone: Diese Fragen an Mieter sind notwendig

Um einen Vertrag abzuschliessen, musst du wissen, wer dein Vertragspartner ist und ob er zahlen kann. Solche Fragen an Mieter sind nicht nur erlaubt, sondern essenziell für deine Risikoprüfung.

1. Identität und Kontakt

Basisdaten wie Name, Vorname, aktuelle Adresse, Geburtsdatum und Zivilstand (verheiratet, ledig) sind Standard. Diese Fragen an Mieter dienen der eindeutigen Identifizierung. Auch die Frage nach der Anzahl der Personen, die einziehen wollen (inklusive Kinder), ist zulässig, um eine Überbelegung der Wohnung auszuschliessen.

2. Finanzielle Solvenz

Das ist der kritischste Punkt. Du willst sicherstellen, dass die Miete bezahlt wird.

• Einkommen: Du darfst fragen, in welcher Einkommensklasse sich der Bewerber bewegt (z. B. in Schritten von 10'000 Franken). Die Frage nach dem exakten Lohn auf den Rappen genau geht oft zu weit, wird aber in der Praxis häufig gestellt. Zulässig ist die Frage, ob das Einkommen im Verhältnis zur Miete steht (Tragbarkeitsregel: Miete max. 1/3 des Einkommens).
• Betreibungsregister: Die Forderung nach einem aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister gehört zu den wichtigsten Fragen an Mieter. Sie ist absolut zulässig und branchenüblich.
• Arbeitgeber: Du darfst fragen, wer der Arbeitgeber ist und seit wann das Arbeitsverhältnis besteht, um die Stabilität des Einkommens einzuschätzen.

3. Nutzung der Mietsache

Hier geht es darum, wie die Wohnung genutzt wird.

• Haustiere:Fragen an Mieter bezüglich Haustieren sind erlaubt. Du darfst wissen, ob ein Hund oder eine Katze mit einzieht, da dies die Abnutzung oder den Hausfrieden beeinflussen kann. Kleintiere (Hamster, Zierfische) müssen oft nicht angegeben werden, aber grössere Tiere sind meldepflichtig.
• Musikinstrumente: Du darfst fragen, ob und welche Instrumente gespielt werden. Ein Schlagzeug oder eine Trompete in einer ringhörigen Altbauwohnung ist eine relevante Information für die Hausgemeinschaft.

Die rote Zone: Diese Fragen an Mieter sind tabu

Hier endet dein Recht auf Information und beginnt der Schutz der Persönlichkeit. Stellst du unzulässige Fragen an Mieter, dürfen diese dich anlügen, ohne dass du ihnen später deswegen kündigen kannst.

1. Privatsphäre und Lebensstil

Alles, was keinen direkten Einfluss auf das Mietverhältnis hat, geht dich nichts an.

• Religion und Politik:Fragen an Mieter nach der Konfession, der Parteizugehörigkeit oder der Mitgliedschaft in Vereinen sind streng verboten. Ob dein Mieter sonntags in die Kirche geht oder nicht, beeinflusst seine Fähigkeit, Miete zu zahlen, nicht.
• Nationalität: Die Frage nach der Nationalität ist heikel. Zulässig ist die Frage nach dem Aufenthaltsstatus (Bewilligung B, C etc.), da dies die dauerhafte Vertragsfähigkeit betrifft. Die Frage nach der ethnischen Herkunft oder dem Heimatort ist hingegen diskriminierend und gehört nicht zu den seriösen Fragen an Mieter.

2. Gesundheit und Intimes

Krankheiten sind Privatsache.

• Gesundheitszustand: Du darfst keine Fragen an Mieter bezüglich chronischer Krankheiten oder Behinderungen stellen, sofern die Wohnung nicht spezifisch dafür gebaut wurde (z. B. Altersheim).
• Rauchen: Du darfst fragen, ob in der Wohnung geraucht wird. Ein generelles Rauchverbot in der Wohnung ist rechtlich jedoch schwer durchzusetzen, da Rauchen oft zum Persönlichkeitsrecht gezählt wird. Die Frage dient eher der Abschätzung des Renovationsbedarfs bei Auszug.

3. Familienplanung

Der Klassiker unter den verbotenen Fragen an Mieter: „Sind Sie schwanger?“ oder „Planen Sie Kinder?“.

Diese Frage ist absolut unzulässig. Familienplanung ist Privatsache. Antwortet eine Mieterin hier mit „Nein“, obwohl sie im dritten Monat schwanger ist, darfst du den Vertrag deswegen später nicht anfechten. Es greift das Notwehrrecht der Lüge.

Der Graubereich: Referenzen und Hobbys

Oft finden sich auf Bewerbungsformularen Fragen an Mieter, die Referenzen betreffen.

• Referenzpersonen: Du darfst nach Referenzen (z. B. Vorvermieter oder Arbeitgeber) fragen. Wichtig: Du darfst diese Personen nur kontaktieren, wenn der Bewerber ausdrücklich eingewilligt hat. Einfach ohne Wissen des Mieters beim Chef anzurufen, ist ein Datenschutzverstoss.
• Hobbys:Fragen an Mieter nach Hobbys sind meist unzulässig, es sei denn, sie sind lärmrelevant (siehe Musikinstrumente). Ob jemand Briefmarken sammelt oder Fallschirm springt, ist für das Mietverhältnis irrelevant.

Konsequenzen falscher Fragen an Mieter

Warum ist es so wichtig, die Liste der Fragen an Mieter sauber zu halten?

Wenn du zulässige Fragen an Mieter stellst (z. B. nach dem Einkommen oder Haustieren) und der Mieter lügt, ist dies ein Vertragsbruch. Du kannst den Mietvertrag unter Umständen fristlos kündigen oder wegen Täuschung anfechten.

Stellst du jedoch unzulässige Fragen an Mieter (z. B. nach Schwangerschaft), ist die Lüge des Mieters rechtens. Du hast keinerlei Handhabe gegen ihn, auch wenn du später die Wahrheit erfährst. Professionelle Fragen an Mieter schützen dich also davor, belogen zu werden.

Wie stelle ich die Fragen an Mieter am besten?

Der Ton macht die Musik.

Verwende ein standardisiertes Anmeldeformular (z. B. vom HEV Hauseigentümerverband). Diese Formulare enthalten in der Regel nur rechtlich geprüfte Fragen an Mieter.

Vermeide mündliche „Verhöre“ bei der Besichtigung. Schriftliche Fragen an Mieter geben beiden Seiten Sicherheit und Dokumentation.

Erkläre den Interessenten, warum du bestimmte Fragen an Mieter stellst. Transparenz schafft Vertrauen. „Wir fragen nach Haustieren, weil im Haus bereits zwei grosse Hunde leben und wir Konflikte vermeiden wollen“, klingt besser als ein reines Abkreuzfeld.

Fazit

Die Auswahl der Mieter ist Vertrauenssache, aber Kontrolle ist besser. Die richtigen Fragen an Mieter sind dein wichtigstes Werkzeug zur Risikominimierung. Konzentriere dich dabei strikt auf die finanzielle Leistungsfähigkeit (Bonität) und die vertragliche Nutzung (Personenzahl, Haustiere).

Widerstehe der Versuchung, den Menschen hinter dem Mieter komplett durchleuchten zu wollen. Private Details, Religion oder Familienplanung sind Tabuzonen. Respektiere diese Grenzen, und du wirst nicht nur rechtssicher handeln, sondern auch professionell wirken. Wer faire Fragen an Mieter stellt, zieht faire Mieter an.

Wenn du dir unsicher bist, ob dein aktuelles Anmeldeformular datenschutzkonform ist oder welche Fragen an Mieter in deinem spezifischen Fall (z. B. bei einer Einliegerwohnung) noch zulässig wären, bietet Loft aktuelle Vorlagen und Beratungen, um deinen Vermietungsprozess abzusichern.

Glossar

• Notwehrrecht der Lüge: Das Recht eines Bewerbers, auf unzulässige Fragen an Mieter (z. B. nach Schwangerschaft) bewusst falsch zu antworten, ohne rechtliche Konsequenzen fürchten zu müssen.
• Betreibungsregisterauszug: Ein offizielles Dokument, das die Schuldenhistorie einer Person zeigt. Die Forderung danach gehört zu den wichtigsten zulässigen Fragen an Mieter.
• Datenschutzgesetz (DSG): Das Gesetz, das regelt, welche personenbezogenen Daten erhoben werden dürfen. Es beschränkt die Neugier des Vermieters bei Fragen an Mieter auf das Vertragsnotwendige.
• Solidarhaftung: Relevant bei Wohngemeinschaften oder Ehepaaren. Hier sind Fragen an Mieter wichtig, um zu klären, wer den Vertrag unterschreibt und somit voll für die Miete haftet.
• Verhältnismässigkeit: Der juristische Grundsatz, dass Fragen an Mieter nur so weit in die Privatsphäre eingreifen dürfen, wie es für den Vertragszweck unbedingt nötig ist.