Combien de temps dure en moyenne l'achat d'un bien immobilier en Suisse ?

Le calendrier en détail : phases et délais

Aperçu : les deux phases de la durée d'achat d'un bien immobilier

Lorsque nous analysons la durée d'un achat immobilier, nous devons faire la distinction entre :

• Phase A (recherche et décision) : cette phase est imprévisible et rallonge considérablement la durée de l'achat immobilier.
• Phase B (traitement) : de la poignée de main à l'emménagement. Cette partie de la durée d'achat d'un bien immobilier dure en moyenne 3 à 4 mois.

Si l'on additionne les deux phases, la durée moyenne d'un achat immobilier en Suisse se situe souvent entre 6 et 18 mois.

Phase 1 : la recherche – le facteur variable de la durée d'achat d'un bien immobilier

Le marché immobilier suisse est « asséché ». L'offre est rare, la demande élevée. Cela a une influence directe sur la durée de l'achat immobilier.

• Étude du marché : les premières semaines de la durée d'achat d'un bien immobilier s'écoulent jusqu'à ce que vous sachiez exactement ce que vous voulez (emplacement, budget).
• Visites : plusieurs jours s'écoulent souvent entre l'annonce et le rendez-vous. Trouver le « bon » bien peut prendre des mois. Cette phase domine toute la durée de l'achat immobilier.
• Vérification : une fois que vous avez trouvé un bien, vous devez prendre le temps de le vérifier (structure du bâtiment, environnement). Une vérification trop rapide raccourcit certes la durée de l'achat immobilier, mais augmente le risque d'achats inappropriés.

Phase 2 : financement et réservation (2 à 6 semaines)

Une fois que vous avez pris votre décision, la phase opérationnelle de l'achat immobilier commence.

• Confirmation du financement : la banque vérifie votre solvabilité et évalue le bien immobilier. Cette étape influence considérablement la durée de l'achat immobilier. Si vous avez tous les documents nécessaires (certificat de salaire, déclaration d'impôts), cela prend environ 1 à 2 semaines. Si des documents manquent, la durée de l'achat immobilier est prolongée.
• Contrat de réservation : afin de garantir la propriété, un contrat préliminaire est souvent signé. La rédaction et la signature de ce contrat prennent environ 1 à 2 semaines dans le cadre d'un achat immobilier.

Phase 3 : notaire et authentification (4 à 8 semaines)

Il s'agit de la partie administrative centrale du processus d'achat immobilier.

• Rédaction du contrat : le notaire rédige le contrat de vente. La vérification par les deux parties et les éventuelles modifications prolongent souvent la durée de l'achat immobilier de 2 à 4 semaines.
• Coordination des rendez-vous : trouver une date qui convienne à l'acheteur, au vendeur et au notaire est souvent plus difficile que prévu et prolonge encore la durée de l'achat immobilier.
• Transfert de propriété : l'enregistrement au registre foncier suit la certification. Selon la charge de travail du bureau, cette partie de l'achat immobilier peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines.

Facteurs influençant la durée de l'achat immobilier

La durée de l'achat immobilier n'est pas gravée dans le marbre. Différentes variables peuvent accélérer ou ralentir le processus.

1. Structure de financement et caisse de pension

Le type de financement que vous choisissez a une influence directe sur la durée de l'achat immobilier.

• Fonds disponibles : si vous utilisez des liquidités ou des avoirs bancaires, l'achat immobilier sera rapide.
• Retrait anticipé de la caisse de pension : c'est le plus grand frein. Si vous avez besoin de fonds provenant du 2e pilier (CP), vous devez compter avec des délais de traitement pouvant aller jusqu'à 3 mois. Cela prolonge considérablement la durée de l'achat immobilier, car le rendez-vous chez le notaire ne peut avoir lieu que lorsque le capital est disponible. Veillez à en tenir compte dans la durée de l'achat immobilier !

2. Différences cantonales dans le notariat

Le lieu de résidence influence également la durée de l'achat immobilier.

• Notariat officiel (p. ex. Zurich) : ici, les notaires sont des fonctionnaires. En cas de forte charge de travail, il peut y avoir des délais d'attente qui prolongent la durée de l'achat immobilier.
• Notariat libre (p. ex. Berne) : ici, vous pouvez choisir librement votre notaire. Cela rend la prise de rendez-vous plus flexible et peut raccourcir la durée de l'achat immobilier.

3. Statut de nouvel arrivant (Lex Koller)

Pour les étrangers, la durée d'achat d'un bien immobilier peut être plus longue.

• Procédure d'autorisation : si vous ne disposez pas d'un permis de séjour C ou si vous êtes soumis à un contrôle en tant que ressortissant d'un pays tiers (« Lex Koller »), des démarches administratives sont nécessaires. Ces contrôles peuvent prolonger la durée de l'achat immobilier de plusieurs semaines ou mois.
• Impôt à la source : la vérification de la solvabilité des personnes assujetties à l'impôt à la source est plus complexe pour les banques, ce qui peut légèrement allonger la durée de l'achat immobilier.

Conseils pour optimiser la durée d'achat d'un bien immobilier

Vous ne pouvez pas contrôler à volonté la durée de l'achat immobilier, mais vous pouvez éviter les temps morts.

• Certificat de financement préalable : rendez-vous à la banque avant de commencer vos recherches. Un certificat réduit considérablement la durée de l'achat immobilier pendant la phase de négociation.
• Numérisez vos documents : préparez tous les documents (impôts, salaire, extrait de la poursuite). Tout envoi ultérieur interrompt le processus et prolonge la durée de l'achat immobilier.
• Demandez votre CP à l'avance : clarifiez immédiatement le délai nécessaire à votre caisse de pension pour effectuer un versement. Ainsi, ce facteur n'empêchera pas la durée d'achat d'un bien immobilier d'exploser juste avant l'objectif.
• Flexibilité : soyez flexible pour les rendez-vous chez le notaire. Ceux qui insistent pour avoir des horaires atypiques attendent plus longtemps et prolongent inutilement la durée de l'achat immobilier.

Conclusion

À la question « Combien de temps dure l'achat d'un bien immobilier ? », on peut répondre que le processus en lui-même prend entre 3 et 6 mois. Mais si l'on inclut la recherche, il faut souvent compter un an, voire plus. La durée de l'achat d'un bien immobilier dépend fortement de votre préparation.

Ne sous-estimez pas les obstacles administratifs tels que le retrait anticipé de la caisse de pension, qui dicte souvent la durée de l'achat immobilier. Si vous êtes bien préparé, que vous clarifiez le financement à l'avance et que vous avez tous les documents à portée de main, vous pouvez organiser efficacement la durée de l'achat immobilier et emménager plus rapidement dans votre nouvelle maison. La patience et la stratégie sont essentielles pour traverser la durée de l'achat immobilier sans stress.

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Glossaire

• Durée de l'achat immobilier : durée totale du processus, depuis la recherche initiale jusqu'à la remise des clés, en passant par le financement et la signature de l'acte notarié.
• Certificat de financement : document délivré par la banque qui confirme la faisabilité financière et raccourcit la durée de l'achat immobilier pendant la phase de négociation.
• Acte notarié : acte juridique central chez le notaire. Une étape importante qui marque la fin de la durée administrative de l'achat immobilier.
• Transfert de propriété : moment de l'inscription au registre foncier. La durée juridique de l'achat immobilier est alors terminée.
• Retrait anticipé de la caisse de pension : utilisation des fonds de prévoyance. En raison des longs délais de traitement, il s'agit d'une cause fréquente de prolongation de la durée de l'achat immobilier.