Dois-je d'abord régler le financement ou chercher un bien immobilier ?

Pourquoi faire le point sur ses finances avant de se lancer dans la recherche

Le goulet d'étranglement de la viabilité

La principale raison pour laquelle vous devez clarifier le financement avant de commencer vos recherches réside dans la réglementation suisse stricte. Il ne suffit pas de disposer des fonds propres nécessaires. La banque vérifie ce qu'on appelle la capacité financière.

Pour ce faire, elle utilise un taux d'intérêt calculé à 5 % (plus les frais annexes et l'amortissement). Ces coûts théoriques ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut.

Beaucoup sous-estiment cet obstacle. Si vous visitez une maison à 1,5 million de francs et que vous en tombez amoureux, pour ensuite constater que votre revenu ne vous permet d'acheter qu'une maison à 1,2 million selon la banque, la déception sera immense. En clarifiant le financement à un stade précoce, vous définissez votre prix d'achat maximal (« price tag »). Seule cette connaissance vous permettra de rechercher de manière ciblée . Essayer de rechercher sans limite budgétaire est une perte de temps, tant pour vous que pour l'agent immobilier. Par conséquent, clarifiez d'abord le financement, puis lancez-vous dans la recherche.

Avantage concurrentiel sur le « marché vendeur »

Le marché immobilier suisse est un marché vendeur. Un bien attractif attire souvent des dizaines d'intéressés. Les vendeurs et les agents immobiliers veulent des garanties. Ils privilégient les intéressés qui peuvent prouver de manière crédible qu'ils ont les moyens d'acheter le bien immobilier.

Si vous pouvez présenter un certificat de financement dès la première visite, parce que vous avez clarifié votre financement à l'avance, vous faites preuve de professionnalisme. Alors que les autres acheteurs potentiels doivent encore se précipiter à la banque pour clarifier leur financement, vous avez déjà une longueur d'avance. Dans un marché rapide, cet avantage temporel est souvent décisif pour remporter l'enchère. Ceux qui ne commencent à clarifier leur financement qu'après la visite arrivent souvent trop tard.

Efficacité et protection émotionnelle

L'achat d'un bien immobilier est une affaire d'émotions. Tomber amoureux d'une maison que l'on ne peut pas s'offrir fait mal. En clarifiant votre financement à l'avance, vous vous protégez de cette déception. Vous filtrez les profils de recherche de manière réaliste.

De plus, vous gagnez du temps. Pourquoi visiter des biens qui sont hors de votre portée ? En clarifiant d'abord le financement, vous concentrez votre énergie sur des rêves réalisables. Vous apprenez à structurer correctement vos fonds propres (caisse de pension, livret d'épargne, avance sur héritage). Cela fait également partie du processus de clarification de votre financement : savoir de combien de fonds propres « durs » et « mous » vous disposez.

Le processus en deux étapes pour clarifier le financement

Il faut comprendre que la « clarification du financement » se déroule en deux phases :

• La faisabilité générale (avant la recherche) : la banque examine vos revenus et votre patrimoine. Le résultat est un certificat indiquant votre pouvoir d'achat maximal. C'est l'étape dont nous parlons ici : vous devez clarifier ce financement général.
• Le financement lié à l'objet (après la recherche) : une fois que vous avez trouvé une maison concrète, la banque examine la valeur de cet objet spécifique.

Beaucoup commettent l'erreur de croire qu'il n'est possible de clarifier le financement qu'une fois qu'un bien immobilier concret a été trouvé. Cela n'est vrai que pour la phase 2. La phase 1 doit impérativement être effectuée au préalable. Vous pouvez et devez clarifier votre financement de base avant de demander un exposé.

Particularités pour les nouveaux arrivants

Vous venez d'arriver en Suisse ? Il est alors d'autant plus important de clarifier votre financement avant de commencer vos recherches.

• Statut de séjour : les banques procèdent à des vérifications différentes selon le type de permis (B ou C).
• Impôt à la source : le calcul du revenu saisissable est plus complexe.
• Origine des fonds propres : l'argent provenant de l'étranger doit faire l'objet d'un contrôle de conformité.

Pour éviter tout retard, en tant qu'expatrié, vous devriez clarifier votre financement dès votre arrivée. Un agent immobilier ne vous invitera souvent pas à visiter un bien s'il constate que vous ne connaissez pas les règles locales en matière de financement. En clarifiant votre financement de manière proactive, vous montrez que vous êtes un acteur sérieux sur le marché.

Stratégie : comment procéder ?

Comment clarifier concrètement le financement ?

• Rassembler les documents : fiches de salaire, déclaration d'impôts, certificat de caisse de pension, justificatifs de patrimoine.
• Rendez-vous de conseil : prenez rendez-vous avec votre banque habituelle et éventuellement une deuxième banque ou un courtier en hypothèques afin de clarifier le financement.
• Certificat : demande un certificat de financement écrit ou une preuve de faisabilité.
• Recherche : ce n'est qu'à ce moment-là que tu commences ta recherche active.

En choisissant cette voie et en clarifiant d'abord le financement, vous vous présentez en toute confiance. Vous savez exactement : « Je peux enchérir jusqu'à 1,2 million ». Cela vous donne de l'assurance dans les négociations. Si, en revanche, vous devez encore clarifier votre financement pendant la négociation du prix, vous vous trouvez en position de faiblesse.

Risques si vous ne respectez pas l'ordre

Que se passe-t-il si vous refusez de clarifier le financement au préalable ?

• Perte de réputation : les agents immobiliers remarquent les « touristes » qui visitent des biens mais ne peuvent pas acheter.
• Risque financier : si vous signez précipitamment un contrat de réservation et que vous devez ensuite régler le financement, qui finit par échouer, vous perdrez souvent votre acompte.
• Frustration : vous trouvez la maison idéale, mais le temps d'obtenir l'accord de la banque, elle est vendue.

Il n'y a donc aucun argument logique qui s'oppose à ce que tu clarifies d'abord le financement. C'est une étape gratuite (les conseils sont généralement gratuits), mais qui te donne un avantage inestimable en termes de connaissances.

Conclusion

La réponse est claire : vous devez impérativement clarifier le financement avant de vous lancer activement dans la recherche d'un bien immobilier. Le marché suisse ne pardonne pas les atermoiements. Ceux qui connaissent leur budget et peuvent le prouver ont une longueur d'avance dans la course aux meilleurs biens. Clarifier le financement à un stade précoce vous protège des déceptions émotionnelles et renforce considérablement votre position dans les négociations.

Ne considérez pas la clarification du financement comme une bureaucratie fastidieuse, mais comme la base de votre succès. Seul celui qui sait ce qu'il peut dépenser peut acheter. Faites donc le premier pas dès aujourd'hui : classez vos documents et prenez rendez-vous pour clarifier votre financement. Ce n'est qu'ensuite que l'aventure de l'achat d'une maison commencera.

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Glossaire

• Clarifier le financement : processus consistant à faire vérifier sa solvabilité et son budget maximal par une banque, idéalement avant de rechercher un bien immobilier.
• Certificat de financement : preuve écrite de la banque attestant qu'elle est prête à financer un projet d'achat jusqu'à un certain montant. Très utile pour clarifier le financement auprès des vendeurs.
• Capacité financière : la règle d'or des banques : les frais de logement calculés ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut. Un point central si vous souhaitez clarifier votre financement.
• Fonds propres : les fonds que vous apportez vous-même (au moins 20 %). La structuration de ces fonds fait partie intégrante de la clarification du financement.
• Taux d'intérêt calculé : un taux d'intérêt théorique (généralement 5 %) utilisé par les banques pour tester votre solvabilité à long terme lorsqu'elles clarifient votre financement.