Puis-je acheter un appartement sans toucher à ma prévoyance ?

La solution idéale : le financement à partir de fonds libres

La situation de départ : que demande la banque ?

Pour comprendre pourquoi le projet d'achat d'un appartement sans capital de prévoyance est si ambitieux, nous devons examiner les exigences réglementaires minimales. L'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers prescrit que

• Au moins 10 % de la valeur hypothécaire doivent être des fonds propres dits « durs » (avoirs ne provenant pas du 2e pilier).
• Les 10 % restants peuvent provenir du 2e pilier.

Si tu décides de te lancer dans l'achat d'un appartement sans capital de prévoyance, tu renonces volontairement à l'option 2. Cela signifie que tu dois apporter la totalité des 20 % (plus environ 4 % de frais annexes d'achat) à partir de fonds libres et liquides. Pour un prix d'achat de 1 million de francs, cela signifie que tu dois disposer de 240 000 francs en espèces sur ton compte (ou en titres) pour atteindre ton objectif d'achat d'appartement sans capital de prévoyance.

Pourquoi renoncer à l'argent de la prévoyance est judicieux

Pourquoi devrais-tu te lancer dans une telle aventure ? Le projet d'achat d'un appartement sans capital de prévoyance présente des avantages considérables :

• Pas de perte de rente : ceux qui retirent de l'argent de leur caisse de pension voient souvent leur rente de vieillesse diminuer considérablement. En achetant un appartement sans capital de prévoyance, tu conserves 100 % de tes droits à la rente.
• Avantages fiscaux : un retrait anticipé entraîne un impôt immédiat sur le versement du capital. En poursuivant l'objectif d'acheter un appartement sans capital de prévoyance, vous évitez cet impôt et continuez à bénéficier de l'effet des intérêts composés dans le cadre de la prévoyance exonérée d'impôt.
• Protection contre les risques : de nombreuses caisses de pension réduisent également les prestations en cas d'invalidité ou de décès en cas de retrait anticipé. Le projet d'achat d'un appartement sans capital de prévoyance vous protège, vous et votre famille, contre ces lacunes de couverture.

Stratégies pour « acheter un logement sans capital de prévoyance »

Si vous ne disposez pas des liquidités nécessaires sur votre compte d'épargne, il existe néanmoins des moyens d'atteindre votre objectif d'achat d'un appartement sans capital de prévoyance.

1. L'avance sur héritage ou la donation

La méthode la plus courante pour acheter un appartement sans capital de prévoyance est le soutien de la famille. Une avance sur héritage est considérée comme un capital propre « dur ». Important : l'argent doit être une donation, pas un prêt. Un prêt augmenterait ton endettement et pèserait sur ta capacité financière. Avec un avance sur héritage, tu peux franchir la barre des 20 % et acheter un appartement sans capital de prévoyance.

2. Crédits lombards et titres

Tu possèdes un dépôt d'actions ? Au lieu de vendre tes actions (et de réaliser des impôts ou des pertes comptables), tu peux les mettre en gage. Un crédit lombard sert de substitut aux fonds propres. Tu peux ainsi acheter un appartement sans avoir à liquider ton capital de prévoyance. Tu utilises ta fortune à double titre : elle continue de fructifier en bourse tout en garantissant ton hypothèque.

3. Mise en gage au lieu de retrait anticipé : la solution intermédiaire

À strictement parler, il ne s'agit pas tout à fait d'acheter un appartement sans capital de prévoyance, mais c'est la meilleure alternative. Au lieu de retirer l'argent de la caisse de pension ou du pilier 3a (retrait anticipé), vous le mettez simplement en gage.

• L'argent reste dans le pot et continue de rapporter des intérêts.
• La banque le reçoit en garantie.
• Vous devez généralement payer des intérêts plus élevés (car l'hypothèque est plus élevée), mais vous évitez la perte de rente et les impôts. Pour beaucoup, le nantissement est la seule chance de mettre en œuvre le principe d'achat d'un appartement sans capital de prévoyance (au sens de préservation du capital).

Le défi de la viabilité

Ceux qui mènent à bien le projet d'achat d'un logement sans capital de prévoyance et optent par exemple pour un nantissement ont une dette hypothécaire plus élevée. Exemple :

• Avec retrait anticipé : hypothèque de 800 000 CHF.
• Sans retrait anticipé (mise en gage/fonds libres) : éventuellement 900 000 CHF d'hypothèque (si les garanties supplémentaires font défaut et que les banques se montrent conciliantes, ce qui est rare) ou 20 % en espèces.

Si tu veux vraiment acheter un appartement sans capital de prévoyance, c'est-à-dire en apportant 20 % en espèces, ton hypothèque sera tout aussi faible. Le problème réside plutôt dans l'épargne nécessaire pour réunir cette somme.

La discipline, clé du succès

L'objectif d'acheter un appartement sans capital de prévoyance nécessite généralement des années de préparation. Des plans d'épargne, des primes et un mode de vie modeste sont souvent nécessaires pour économiser la somme requise. Mais l'effort en vaut la peine. Ceux qui parviennent à acheter un appartement sans capital de prévoyance disposent de deux atouts financiers solides : l'immobilier et une prévoyance vieillesse intacte.

Pour les nouveaux arrivants, dont l'avoir de prévoyance est souvent encore modeste, l'achat d'un appartement sans capital de prévoyance n'est souvent pas un choix, mais une obligation. Étant donné que des délais de blocage s'appliquent souvent aux retraits anticipés de la caisse de pension (pour les rachats surobligatoires) pendant les cinq premières années suivant l'arrivée, les expatriés sont souvent contraints d'acheter un appartement sans capital de prévoyance.

Quels sont les risques liés à la renonciation aux fonds de prévoyance ?

Y a-t-il des inconvénients à réaliser ton projet d'achat d'appartement sans capital de prévoyance ? Le seul inconvénient est le manque de liquidités. Si tu investis toutes tes économies disponibles dans l'achat d'un appartement sans capital de prévoyance, tu risques de ne plus avoir de réserves pour les urgences ou les rénovations. Les experts conseillent donc de planifier le projet d'achat d'un appartement sans capital de prévoyance de manière à ce qu'il reste sur le compte une « réserve » correspondant à environ 3 à 6 mois de salaire après l'achat. Vouloir acheter un appartement sans capital de prévoyance et se retrouver ensuite sans liquidités est un risque élevé.

Conclusion

La réponse à la question « Puis-je acheter un appartement sans capital de prévoyance ? » est clairement oui, à condition que tu disposes de suffisamment de liquidités ou du soutien de ta famille. C'est le moyen le plus sain financièrement d'accéder à la propriété. Tu protèges ta retraite, tu économises des impôts et tu conserves une couverture d'assurance complète.

Cependant, le projet d'acheter un appartement sans capital de prévoyance est un obstacle pour les jeunes acheteurs sans héritage. Dans ce cas, le nantissement des fonds de prévoyance peut être un compromis intelligent. C'est la solution qui se rapproche le plus de l'idéal d'acheter un appartement sans capital de prévoyance, car le capital est préservé. Analysez votre situation avec lucidité : l'objectif d'acheter un appartement sans capital de prévoyance est-il réaliste ou le nantissement est-il la meilleure solution ?

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Glossaire

• Acheter un appartement sans capital de prévoyance : financer un bien immobilier exclusivement avec des fonds libres (livret d'épargne, titres, héritage) sans avoir recours aux fonds du 2e ou du 3e pilier.
• Fonds propres durs : capital ne provenant pas de la prévoyance professionnelle. Pour le projet d'achat d'un appartement sans capital de prévoyance, ceux-ci (plus les frais annexes) doivent couvrir environ 24 à 25 % du prix d'achat.
• Mise en gage : dépôt des avoirs de prévoyance à la banque à titre de garantie, sans retirer l'argent. Une alternative au versement anticipé pour acheter un appartement sans capital de prévoyance.
• Impôt sur le versement du capital : impôt dû lorsque l'on retire des fonds de prévoyance. Ceux qui atteignent l'objectif « acheter un logement sans capital de prévoyance » évitent cet impôt.
• Écart de retraite : différence entre le dernier salaire et la pension de retraite. Le projet d'achat d'un logement sans capital de prévoyance empêche cet écart de se creuser en raison de l'achat immobilier.