Quelles sont les étapes de l'achat immobilier, de la recherche à l'emménagement ?

La feuille de route vers votre propre logement : les étapes en détail

1. Clarifier la base financière (avant la recherche)

Beaucoup pensent que les étapes de l'achat immobilier commencent par la consultation des portails immobiliers. C'est une erreur. Les étapes professionnelles de l'achat immobilier commencent toujours par un bilan financier. Avant de convenir d'une visite, vous devez connaître votre budget.

En Suisse, les règles de financement sont strictes. Les premières étapes de l'achat immobilier consistent donc à vérifier vos fonds propres (au moins 20 % du prix d'achat) et votre capacité financière (frais de logement max. 33 % du revenu). Sans certificat de financement de la banque, vous ne serez guère pris au sérieux dans les étapes ultérieures de l'achat immobilier. Clarifiez cette base avant de commencer activement vos recherches.

2. Recherche et examen du bien immobilier

Une fois le budget défini, les étapes opérationnelles de l'achat immobilier peuvent commencer : la recherche. Le marché suisse est sec, les bons biens sont rares. Une fois que vous avez trouvé un bien immobilier, il faut procéder à la due diligence (vérification préalable).

Les étapes critiques de l'achat immobilier à ce stade sont les suivantes :

• Vérification de la substance : évaluez l'état du bien (éventuellement avec l'aide d'un expert en construction).
• Vérification juridique : jetez un œil à l'extrait du registre foncier. Existe-t-il des servitudes telles que des droits de passage ?
• Vérification du règlement : dans le cas d'une propriété par étages, la vérification des procès-verbaux et du règlement fait partie des étapes indispensables à l'achat d'un bien immobilier.

3. Réservation et acompte

Une fois que tu as choisi un bien immobilier, tu dois franchir des étapes plus contraignantes. En général, un contrat de réservation est établi et un acompte est versé (souvent entre 10 000 et 30 000 francs).

Important : d'un point de vue strictement juridique, un tel contrat n'est souvent pas contraignant sans certification notariale. Il s'agit néanmoins d'une étape courante dans l'achat d'un bien immobilier afin de prouver le sérieux de l'acheteur. Veille à ce que l'acompte soit versé sur un compte bloqué du notaire ou de l'agent immobilier. Cela te protège au cas où les étapes suivantes de l'achat immobilier échoueraient.

4. Obtenir le financement définitif

Parallèlement à la réservation, tu dois entamer les prochaines étapes financières de l'achat immobilier. La banque réévalue le bien. Si la valeur correspond au prix d'achat, tu reçois la « promesse de paiement irrévocable ».

Ce document est indispensable pour les étapes suivantes de l'achat immobilier. Sans promesse de paiement, aucun notaire ne fixera de date pour l'authentification. À ce stade, comparez les modèles d'hypothèque afin de rendre les étapes de l'achat immobilier rentables à long terme.

5. Le projet de contrat de vente

Les choses deviennent maintenant officielles. Le notaire rédige le projet de contrat de vente. L'examen de ce document est l'une des étapes les plus importantes de l'achat immobilier.

Le contrat régit :

• Le prix d'achat exact et les modalités de paiement.
• La garantie de l'impôt sur les gains immobiliers (afin qu'aucun droit de gage ne soit inscrit sur votre bien immobilier).
• L'état du bien immobilier (« exclusion de garantie »).

Prenez le temps de suivre ces étapes d'achat immobilier et clarifiez les questions en suspens avant le rendez-vous.

6. L'acte authentique (rendez-vous chez le notaire)

Il s'agit de l'étape centrale de l'achat immobilier. L'acheteur, le vendeur et le notaire se réunissent pour la signature. Le notaire lit le contrat et les deux parties le signent.

L'authentification marque la fin des étapes importantes de l'achat immobilier : la transaction est scellée par contrat (« transaction obligatoire »). Vous vous êtes engagé à payer, le vendeur à livrer. Mais vous n'êtes pas encore propriétaire ! Cette nuance est essentielle dans les étapes de l'achat immobilier.

7. Transfert de propriété et inscription au registre foncier

Les dernières étapes juridiques de l'achat immobilier se déroulent souvent en arrière-plan ou lors d'un rendez-vous séparé. Ce n'est qu'après l'inscription au registre foncier (« acte juridique réel ») que tu deviens officiellement propriétaire.

Le notaire signale le changement de propriétaire au registre foncier. Parallèlement, votre banque transfère l'argent. Les étapes juridiques de l'achat immobilier sont alors terminées.

8. Régler les frais annexes

Les frais sont un aspect souvent oublié dans les étapes de l'achat immobilier. Ils s'ajoutent au prix d'achat.

Les étapes financières de l'achat immobilier comprennent :

• les droits de mutation (selon le canton)
• Frais de notaire.
• Frais d'enregistrement foncier.
• Frais de cédule hypothécaire.

Prévoyez pour ces étapes liées à l'achat immobilier un supplément forfaitaire de 3 à 5 % du prix d'achat.

9. Remise des clés (profit et risque)

Le moment le plus émouvant de l'achat immobilier est la remise des clés. Légalement, les « profits et risques » vous sont transférés. À partir de ce moment, vous profitez de la valeur du bien, mais vous en assumez également les risques (par exemple, les dommages causés par une tempête).

Établissez impérativement un procès-verbal de remise dans lequel sont consignés les relevés de compteurs et les défauts. Une fois ces étapes de l'achat immobilier franchies, la maison vous appartient.

10. Emménagement et administration

Après la remise des clés, viennent les étapes pratiques de l'achat immobilier : le déménagement. N'oubliez pas les démarches administratives liées à l'achat immobilier :

• Inscription auprès de la commune.
• Déclaration auprès de la compagnie d'électricité et de la compagnie des eaux.
• Adaptation des assurances (l'assurance bâtiment est obligatoire dans la plupart des cantons).

Les étapes de l'achat immobilier sont alors définitivement terminées et la vie quotidienne dans votre propre maison peut commencer.

Conclusion

À première vue, les étapes de l'achat immobilier peuvent sembler insurmontables. Mais en divisant le processus en phases claires, vous garderez une vue d'ensemble. De la preuve de financement à l'inscription au registre foncier en passant par l'acte notarié, chacune des étapes de l'achat immobilier s'appuie logiquement sur la précédente.

Ne sous-estimez surtout pas les délais de traitement par les banques et les notaires. Une bonne préparation des premières étapes de l'achat immobilier (budget et financement) est la base d'une conclusion sans stress. Une fois bien informé, vous maîtriserez les étapes de l'achat immobilier avec assurance et sérénité.

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Glossaire

• Étapes de l'achat immobilier : l'ensemble du processus chronologique, de l'intérêt pour l'achat à l'emménagement, divisé en recherche, financement, aspects juridiques et remise des clés.
• Acte notarié : l'une des étapes centrales de l'achat immobilier, au cours de laquelle le contrat de vente est certifié par un notaire. Sans cette étape, l'achat n'est pas valide.
• Promesse de paiement : garantie irrévocable de la banque que le prix d'achat sera versé. Sans ce document, les démarches notariales liées à l'achat immobilier ne peuvent être effectuées.
• Avantages et risques : moment (généralement la remise des clés) à partir duquel le risque lié au bien immobilier est transféré à l'acheteur. Marque la fin des démarches physiques liées à l'achat immobilier.
• Inscription au registre foncier : conclusion juridique des démarches d'achat immobilier. Ce n'est qu'après cette inscription que l'acheteur devient propriétaire légal.