Quels sont les frais annexes à payer en plus du prix d'achat lors de l'acquisition d'un logement ?

Composition détaillée des coûts

Quels sont les frais annexes liés à l'achat ?

En Suisse, les frais annexes liés à l'achat se composent de quatre éléments principaux. Il est essentiel d'examiner chacun de ces éléments individuellement, car ils peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement du bien immobilier. De manière générale, vous devez prévoir une majoration de 3 à 5 % du prix d'achat lorsque vous établissez votre budget pour les frais annexes liés à l'achat.

Les quatre piliers des frais annexes liés à l'achat sont les suivants :

• Droit de mutation
• Frais de notaire
• Frais d'enregistrement foncier
• Frais de cédule hypothécaire

1. Le poste le plus important : les droits de mutation

Lorsque nous parlons des frais annexes liés à l'achat, les droits de mutation représentent souvent le poste le plus important. Il s'agit d'une taxe prélevée par le canton ou la commune lorsqu'un bien immobilier change de propriétaire.

C'est là que le fédéralisme suisse se manifeste sous son aspect le plus extrême. Le montant de ces frais annexes varie considérablement :

• Cantons chers : à Berne, Vaud, Jura ou Neuchâtel, l'impôt peut atteindre 3,3 % du prix d'achat. Pour une maison d'un million de francs, cela représente à lui seul 33 000 francs de frais annexes liés à l'achat.
• Cantons bon marché : Zurich, Schwyz, Zoug ou Argovie ne prélèvent aucun droit de mutation lors de la vente entre particuliers ou l'ont supprimé. Les frais annexes liés à l'achat y sont donc nettement moins élevés.

Important à savoir : dans certains cantons, l'acheteur et le vendeur se partagent cette taxe à parts égales, dans d'autres, elle est à la charge exclusive de l'acheteur. Vérifie attentivement la réglementation en vigueur dans le canton où tu souhaites acheter afin de calculer correctement les frais annexes liés à l'achat.

2. Inévitable : les frais de notaire

En Suisse, un achat immobilier n'est valable que s'il fait l'objet d'un acte authentique. Pour cela, tu as besoin d'un notaire. Ses honoraires font partie intégrante des frais annexes liés à l'achat.

Le calcul de ces frais annexes dépend du système notarial :

• Notariat officiel (par exemple Zurich, Schaffhouse) : ici, les notaires sont des fonctionnaires. Les frais sont fixés selon un tarif (souvent des pourcentages du prix d'achat).
• Notariat libre (p. ex. Berne, Argovie, Bâle) : ici, les notaires exercent à titre indépendant. Il existe certes des barèmes d'honoraires, mais ceux-ci peuvent souvent varier légèrement dans le cadre des frais annexes liés à l'achat.

Pour cette partie des frais annexes liés à l'achat, comptez environ 0,1 % à 0,5 % du prix d'achat.

3. Frais d'enregistrement foncier : l'acte formel

Pour que vous deveniez propriétaire légal, votre nom doit être inscrit au registre foncier. Cet acte administratif entraîne des frais qui font également partie des frais annexes liés à l'achat.

Ces frais sont également réglementés au niveau cantonal et sont généralement basés sur le prix d'achat. Ils se situent souvent entre 0,1 % et 0,3 %. Bien que cette partie des frais annexes liés à l'achat soit souvent inférieure à l'impôt, elle peut rapidement atteindre plusieurs milliers de francs lorsque les prix de l'immobilier sont élevés.

4. Frais de cédule hypothécaire : la sécurité pour la banque

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, la banque exige une garantie. Celle-ci est inscrite au registre foncier sous la forme d'une cédule hypothécaire. La constitution de cette cédule hypothécaire engendre des frais qui doivent impérativement être pris en compte dans les frais annexes liés à l'achat.

Les frais liés à la cédule hypothécaire ne sont pas calculés en fonction du prix d'achat, mais en fonction du montant de l'hypothèque (montant du gage). Ces frais annexes liés à l'achat représentent généralement entre 0,1 % et 0,3 % du montant du gage. Conseil : si le bien immobilier est déjà grevé d'une cédule hypothécaire du précédent propriétaire, celle-ci peut souvent être reprise et augmentée à moindre coût. Cela permet de réaliser des économies substantielles sur les frais annexes liés à l'achat.

Différences régionales et répartition des coûts

Les frais annexes liés à l'achat ont tendance à être plus élevés en Suisse romande qu'en Suisse alémanique, principalement en raison des droits de mutation plus élevés. Une personne qui achète dans le canton de Vaud doit souvent prévoir des frais annexes deux fois plus élevés que quelqu'un qui achète dans le canton de Zurich.

Un autre aspect des frais annexes liés à l'achat est le partage des coûts.

• Contrat de vente et notaire : ces frais annexes liés à l'achat sont souvent répartis à parts égales entre l'acheteur et le vendeur.
• Lettre de créance : ce poste des frais annexes liés à l'achat est presque toujours pris en charge uniquement par l'acheteur, car il s'agit de son financement.
• Droits de mutation : selon la loi ou l'accord contractuel. Dans le contrat de vente, veille à préciser qui prend en charge quels frais annexes.

Quand et comment ces frais sont-ils dus ?

La plupart des frais annexes liés à l'achat sont dus immédiatement après le transfert de propriété. Les notaires et les registres fonciers établissent la facture dès que l'inscription a été effectuée. Comme tu ne peux pas financer ces frais annexes liés à l'achat, ils doivent être disponibles sur ton compte.

Une mauvaise estimation des frais annexes liés à l'achat peut être fatale. Si tu disposes de 200 000 francs de fonds propres et que les frais annexes liés à l'achat s'élèvent à 40 000 francs, il ne te reste en réalité que 160 000 francs pour l'acompte immobilier. Cela réduit le prix d'achat maximal que tu peux te permettre. Déduis donc toujours au préalable les frais annexes liés à l'achat de ton patrimoine disponible.

Conclusion

Les frais annexes liés à l'achat sont souvent considérés comme le « prix après le prix ». En appliquant une règle empirique de 3 à 5 % du prix d'achat, vous serez généralement dans le bon ordre de grandeur, mais vous devez impérativement vérifier la législation fiscale locale. Dans les cantons à forte imposition, les frais annexes liés à l'achat peuvent être déterminants pour la faisabilité de votre projet.

N'oublie pas : les frais annexes doivent être payés sur tes propres deniers. Si tu es malin, vérifie avant l'achat si les cédules hypothécaires peuvent être reprises afin de réduire au moins cette partie des frais annexes. La transparence est la clé. Demande au notaire de t'établir dès que possible une estimation des frais annexes totaux.

Si vous avez besoin d'aide pour calculer précisément votre budget et les frais annexes liés à l'achat, Loft vous aide à garder une vue d'ensemble et à éviter les mauvaises surprises.

Glossaire

• Frais annexes liés à l'achat : terme générique désignant tous les frais et taxes (notaire, registre foncier, droit de mutation) qui s'ajoutent au prix d'achat lors de l'acquisition d'un bien immobilier.
• Droit de mutation : impôt cantonal prélevé lors du changement de propriétaire d'un bien immobilier. Il s'agit souvent du poste le plus important parmi les frais annexes liés à l'achat, mais son montant varie fortement (de 0 % à 3,3 %).
• Cédule hypothécaire : titre de créance qui sert de garantie à la banque pour l'hypothèque. Les frais d'établissement font partie des frais annexes liés à l'achat.
• Acte authentique : acte formel établi par un notaire qui rend le contrat de vente juridiquement valable et donne lieu à des frais de notaire qui font partie des frais annexes liés à l'achat.
• Notariat officiel : système (par exemple à Zurich) dans lequel les notaires sont employés par l'État. Les frais annexes liés à l'achat sont souvent fixés selon un tarif.