De quel apport personnel ai-je besoin pour acheter un bien immobilier commercial ?

Les règles de financement des biens immobiliers commerciaux en détail

Le financement de l'acquisition d'un bien immobilier commercial par des capitaux propres diffère fondamentalement du financement de la construction résidentielle. Il faut renoncer à l'idée que la banque couvrira 80 % du prix d'achat.

Le critère des 50 % : pourquoi 20 % ne suffisent pas

Sur le marché immobilier résidentiel privé, les banques financent jusqu'à 80 % de la valeur marchande (ratio prêt/valeur). Vous devrez donc apporter 20 % de fonds propres.

Toutefois, si vous devez lever des capitaux propres pour acheter un bien immobilier commercial , les banques exigent généralement un acompte de 30 à 50 % .

• Immeubles de bureaux classiques : dans ce cas, le ratio prêt/valeur se situe généralement entre 60 et 70 %. Par conséquent, un apport personnel de 30 à 40 % est nécessaire pour acquérir un bien immobilier commercial .
• Biens particuliers : Pour un bâtiment industriel ou un laboratoire difficilement utilisable à d’autres fins, le ratio prêt/valeur est souvent ramené à 50 %. Cela signifie que vous devez financer vous-même l’acquisition du bien immobilier commercial à hauteur de 50 % .

Plus le bien est spécialisé, plus les fonds propres nécessaires à son acquisition sont importants . La banque pose systématiquement la question suivante : « Si ce locataire part, combien de temps et à quel prix puis-je en trouver un nouveau ? »

Sources de financement : prudence avec le fonds de pension

C’est sans doute la différence la plus importante et un obstacle fréquent.

Pour l'acquisition d'une résidence principale, vous pouvez utiliser les fonds du 2e pilier (fonds de pension) ou du pilier 3a comme apport.

Toutefois, si vous levez des capitaux propres pour acquérir un bien immobilier commercial , le retrait anticipé ou le nantissement de fonds de pension est interdit par la loi, sauf si le bien est utilisé exclusivement à des fins commerciales par le propriétaire lui-même (et même dans ce cas, la situation est complexe).

• Biens immobiliers d'investissement : Si vous achetez un immeuble de bureaux pour le louer, vous ne pouvez pas utiliser un seul centime de votre fonds de pension comme apport en capital pour l'achat de biens immobiliers commerciaux .
• Apports matériels : Les fonds propres requis pour l'acquisition d'un bien immobilier commercial doivent être constitués de fonds « matériels » : soldes bancaires, titres, dons ou prêts qui ne portent pas d'intérêts.

Amortissement : Remboursez plus rapidement

Non seulement il est plus difficile de lever des capitaux propres pour acquérir des biens immobiliers commerciaux , mais les modalités de remboursement (amortissement) sont également plus strictes.

• Logement : Le deuxième prêt hypothécaire doit être ramené à 65 % de la valeur du bien dans un délai de 15 ans.
• Immobilier commercial : Les biens immobiliers commerciaux se dépréciant plus rapidement (en raison des progrès technologiques et de l’usure), les banques exigent souvent un amortissement plus rapide. L’ apport initial pour l’acquisition d’un bien commercial n’est donc que le point de départ ; il vous faudra ensuite une trésorerie importante pour rembourser rapidement la dette. Souvent, le prêt hypothécaire doit être réduit de moitié, voire moins, dans un délai plus court.

L'utilisabilité par des tiers comme facteur clé

Pourquoi les besoins en fonds propres pour l'acquisition d'immobilier commercial varient-ils autant ? Cela tient à l'« aptitude à être utilisé par un tiers ».

• Forte fongibilité : Immeuble de bureaux moderne en plein centre de Zurich. Un nouveau locataire peut être trouvé rapidement. Le risque étant modéré, un apport personnel relativement faible est nécessaire pour l'acquisition de ce bien immobilier commercial (par exemple, 35 %).
• Forte fongibilité : Un hall de production spécialisé en zone rurale. En cas de déménagement de l'entreprise, des années de vacance ou des rénovations coûteuses sont probables. La banque exige un apport personnel nettement supérieur (jusqu'à 50-60 %) pour l'acquisition du bien immobilier commercial , à titre de garantie.

Le calcul de l'accessibilité financière dans l'industrie

Outre les fonds propres requis pour l'acquisition d'un bien immobilier commercial, la banque vérifie également la capacité de remboursement.

En matière de logement, la règle du tiers s'applique (les dépenses de logement ne doivent pas dépasser 1/3 du revenu).

Pour les propriétés commerciales, on examine le revenu locatif net .

• Les revenus locatifs doivent être suffisants pour couvrir les intérêts imputés (généralement 5 %), les mensualités d'amortissement élevées et les frais annexes.
• Les banques exigent souvent qu'un excédent subsiste après déduction de ces frais. Si les flux de trésorerie sont insuffisants, elles demandent un apport personnel plus important pour l'acquisition du bien immobilier commercial afin de réduire le capital emprunté et, par conséquent, les intérêts à payer.

Un exemple de calcul

Imaginez que vous vouliez acheter un petit local commercial pour 1 million de francs suisses.

• Prix d'achat : 1 000 000 CHF.
• Ratio prêt/valeur auprès de la banque : 60 % (puisqu'il s'agit d'une entreprise).
• Emprunt hypothécaire maximum : CHF 600 000.
• Apport en fonds propres requis pour l'acquisition de l'immeuble commercial : CHF 400 000.

De plus, il y a des frais de clôture (honoraires de notaire, droits de mutation) que vous ne pouvez pas financer. Par conséquent, vous aurez besoin d' un apport personnel d'environ 450 000 CHF pour acquérir un bien immobilier commercial .

À titre de comparaison, pour un appartement, 200 000 CHF suffisent souvent. L’ apport personnel requis pour l’acquisition d’un bien immobilier commercial est donc plus de deux fois supérieur.

Conseils pour collecter des fonds

Si vos fonds propres ne suffisent pas à réunir les capitaux nécessaires à l'acquisition d'un bien immobilier commercial , il existe des alternatives :

• Co-investisseurs : Nous recherchons des partenaires. Ensemble, il est plus facile de réunir les capitaux propres nécessaires à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux .
• Financement par le vendeur : Il arrive que le vendeur accorde un prêt pour une partie du prix d’achat. Toutefois, les banques considèrent généralement ce financement comme un emprunt plutôt que comme un apport en fonds propres pour l’acquisition d’un bien immobilier commercial .
• Garantie supplémentaire : Êtes-vous propriétaire d’un bien immobilier résidentiel sans dette ? Vous pouvez l’hypothéquer pour dégager des liquidités et l’utiliser comme fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier commercial .

Conclusion

Il est rare de pouvoir répondre précisément à la question « Quel apport personnel est nécessaire pour acquérir un bien immobilier commercial ? », mais on estime généralement qu'il faut prévoir entre 40 et 50 % . Les biens immobiliers commerciaux génèrent des rendements, mais leur rentabilité n'est pas garantie. Les banques se prémunissent contre le risque de vacance locative en exigeant un apport personnel important pour l'acquisition de biens immobiliers commerciaux .

L'erreur stratégique la plus importante consiste à supposer que l'on peut utiliser les fonds de pension. Puisque cette option n'est plus disponible, il est indispensable de disposer d'importantes liquidités. Une planification rigoureuse des apports en fonds propres pour l'acquisition d'un bien immobilier commercial constitue la meilleure protection contre le surendettement en cas de défaillance du locataire principal. De plus, ceux qui investissent des fonds propres suffisants dans l'achat d'un bien immobilier commercial bénéficient de meilleurs taux d'intérêt et s'affranchissent des contraintes liées à des exigences d'amortissement strictes.

Si vous souhaitez analyser le ratio prêt/valeur de votre bien immobilier ou déterminer quelles banques proposent des modèles plus flexibles concernant les fonds propres requis pour l'acquisition d'un bien immobilier commercial , Loft vous propose des comparaisons neutres et des outils de financement.

Glossaire

• Apports en fonds propres pour l'acquisition d'un bien immobilier commercial : les ressources financières (espèces, titres) que l'acheteur doit réunir lui-même, les banques ne prêtant généralement que 50 à 70 % du prix d'un bien immobilier commercial.
• Capacité d'utilisation alternative : la possibilité pour d'autres utilisateurs (secteurs d'activité) d'utiliser le bien sans effort considérable. Ce facteur détermine en grande partie le montant des fonds propres nécessaires à l'acquisition d'un bien immobilier commercial .
• Ratio prêt/valeur (LTV) : pourcentage maximal de la valeur marchande du bien que la banque est disposée à accorder sous forme de prêt hypothécaire. Pour les biens commerciaux, ce ratio est nettement inférieur à celui des biens résidentiels, ce qui implique un apport en fonds propres plus important pour l’acquisition d’un bien immobilier commercial .
• Risque de concentration : le risque qu’un seul locataire (fréquent pour les immeubles commerciaux) ne perde aucun revenu. Les banques compensent ce risque en fournissant des fonds propres plus importants pour l’acquisition d’immeubles commerciaux .
• Fonds propres tangibles : capitaux propres qui ne proviennent pas du fonds de pension et qui ne sont pas empruntés. Ils sont obligatoires pour les capitaux propres nécessaires à l’acquisition d’immobilier commercial .